明報：置業頻道

甚麼是「賣方抵押貸款給買方」？

2010 / 05 / 06

房地產買賣﹐買家除了可以向金融機構申請貸款﹐原來賣方也可貸款給買方。即是說﹐買方以所買的房地產做抵押﹐向賣方貸款，以作為付款的全部或一部分。

賣方會選擇貸款給買方，是因為近年來銀行存款利率很低。如果把錢存到銀行，利息太低，但是如果他用這筆收益貸款給買方，那麼，就可以賺取高於銀行存款利率的回報。

細列合同內容
此時最重要的是，賣方在房屋買賣合同中﹐應該要有詳盡清楚的保障條款，否則將來發生訴訟，可能會被法院判決無效；更重要的是，訴訟對買賣雙方而言，都是傷財且耗費時間的，一件房地產官司，往往會纏訟5年甚至10年，才有可能做最後判決。

合同會列出貸款如何訂定，包括貸款金額、利息數額、複利如何計算、每月付款數目，以及本金要如何分期攤還等。除此之外，還要注意以下其他重要條款：

1.	如果買方將來要轉賣房地產，必須將貸款全部付清。
2.	如果買方沒有如期付款而違約，賣方有何特別條款執行合約規定，以強化債權保障。譬如如果連續3次未付利息，賣方可向法院提出拍賣房子等。
3.	此類貸款一般都是第二或第三順位貸款。即使賣方抵押貸款給買方部分，買方債務人沒有違約的情況，而前面順位的貸款違約，債權人買方也可以拍賣房地產。

保障買方的條款：

1.	買方可以不被罰款而提早付清貸款。
2.	只要不超過期間，如果第一順位貸款到期，買方可以重新簽訂前面順位的貸款，而不是由本文所討論的這類貸款遞補。

至於細節部分，則要注意所有將來可能發生的狀況。好比說，買賣任何一方突然過世或宣告破產，或賣方必須立即賣掉房地產等等。下面是一個案例﹕

案例
G氏夫婦出售聯名共有的房子給買方V氏夫婦。房屋買賣合同是由雙方具名簽署，包括賣方貸款給買方的條款。這棟$80萬的房子，有$55萬是賣方貸給買方的，5年期的貸款，利率是10％。

G氏委G太太的妹夫K先生任家庭律師起草買賣合同，經買方的律師同意。可是，G氏夫婦當時正經歷婚姻風暴，雙方都心知肚明，他們的婚姻破裂是遲早的事。

及後G先生決定搬走﹐G太太則怒不可遏，妹妹安妮當然是站在姐姐這一邊。她認為姊夫沒有善待姐姐﹐於是告訴丈夫K先生（律師），不必太努力處理G先生的案件。很不幸，律師K先生大概是患「氣管炎」（妻管嚴），一切遵照太座指示辦理。他把買賣合同中的「買方轉賣房屋時應付清全部貸款」的條款刪掉，這個條款原來是訂在最初的草稿中被列為保護條款的。

兩年後，V氏決定趕快賣掉房子以賺取利潤，但賣房子時並沒有通知G氏夫婦。最初其買家H先生，同意承接「賣方抵押貸款給買方」。但是兩個月後，由於存款金額不足，他的支票被彈票。結果房子歸還給G先生，後來G先生再售出。而當時房地產市場大跌，房子最終虧損脫手，於是G先生控告K先生，意圖拿回剩餘的貸款金額，以及賣房子時的損失。

律師K先生堅決表示，他之所以會刪除保障條款，乃是因為買方堅持這麼做﹐他也說這是獲得G先生的口頭指示。其時，G氏夫婦已經離婚，而G太太拒絕控告K先生。於是G先生也控告前妻G太太，他認為G太太應該和他一起控告K先生。

本案法官聽取案情陳述後說，律師K先生有失職責，因此敕令K先生賠償G先生的損失。

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