明報：置業頻道

論加息論泡沫金融界好淡爭持

2010 / 09 / 30

加拿大央行在9月8日宣布提高1/4厘隔夜拆息率（overnight rate），加息後，新利率為1厘。央行在這次的聲明中亦承認經濟增長比他們之前在7月份的貨幣政策（Monetary Policy Report）預期的為低，並特別強調加國的經濟目前只是「稍微」減速。加國各大銀行在央行加息後，馬上紛紛宣布將最其優惠貸款利率相應加息一碼，各自調高1/4厘。利率開始回升，加拿大人立即感到壓力，尤其供樓一族。

這次加息是自6月以來央行的第三次，雖然央行行長簡尼（Mark Carney）早前表示，央行只有在仔細權衡國內外經濟發展形勢後才會採取進一步行動，但下個月會否再加息？加息以後會否影響消費力？按揭貸款人會否增加了開支，從而導致消費萎縮，間接影響房地產市場需求？會否如之前鬧得熱哄哄的話題，再加息會否觸動加國樓市神經，令「泡沫」爆破？

兩大陣營對壘
早前加拿大另類政策中心（Canadian Centre for Policy Alternatives）和賀維學會（C.D. Howe Institute）兩大陣形就加息會否引發泡沫爆破這問題各執一詞，前後兩天發表截然不同的結論。

加拿大另類政策中心指出，加國6大地產市場樓價自2002年以來升幅不斷，泡沫已經形成，只要央行再在現利率上加息1％左右，加拿大的房地產就會像美國一樣的崩盤，並認為按揭息率應該以慢速、小幅度上調。（見《明報地產金頁》9月9日時事話題 )

賀維學會卻在第二天否認這種可能性，認為加拿大不太可能有像美國式的房產沒收潮或樓價崩潰的局面。賀維學會表示，加拿大的按揭市場結構謹慎，銀行按揭貸款政策完善，按揭要求嚴格，例如最少要有5％的首期付款，而非美國銀行的零首期。同時，加國反對風險借貸，從不鼓勵高風險產品，次按市場規模比美國小得多，這些這些，都足以保護加國的房地產業。

「泡沫」的其他說法
加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corporation）經濟師Bob Dugan也表示，下半年度新屋施工預計減緩，要到2011年才趨於穩定，泡沫機會應該不大。

綜合許多經濟學家的意見，加拿大房產市場未至於出現泡沫，雖然加拿大另類政策中心考慮的是消費者收入、供樓能力、經濟增長以及利息支出等等基本因素，但加國目前的按揭利率是貼近歷史性最低水平，加息1厘所帶來的傷害有沒有其所說的那麼嚴重就有很大商榷的餘地。再者，全世界的央行在加息時，經濟一定是在增長、市民收入日趨穩定的時候，很難想像加國央行會在經濟走低時，斷然加息，從而令樓市崩塌。

據加拿大地產商會（Canadian Real Estate Association）在其9月15日公布的8月份數字顯示，加國住宅經季度調整後，成交錄得較7月份多4.1％，但數字相對去年同期卻跌22％。雖然房市需求正在冷卻，但平均房價仍和去年同期的差不多，能企得住腳，證明加國整個房產市場仍具支持力，有其韌度。

市場的種種質疑與憂慮
然而，對於這次調整，也有人有不同的解讀。滿銀經濟師Sal Guatieri於9月17日發表的研究報告Canada's housing market stabilizing中指出，加拿大統計局最新公布的家庭負債率，以極速創下第二季度新高。當利率開始上升，很多加拿大家庭便會發現，他們已經或開始陷入經濟困境。

央行行長簡尼9月24日也向美國CNBC電視頻道表示，美國低通脹或促使聯儲局採取相應措施，他指出，在異乎低的利率下，加人放膽借貸、消費及置業，央行對現時家庭的借貸水平甚表關注，尤其是房貸方面。

無可否認，以家庭平均收入的相對上升幅度不及加息之快來說，確實令加國家庭對房屋的負擔百上加斤。當隔夜拆息上升，銀行優惠利率（prime rate）及浮息按揭利率立刻就會被推高。如果央行不停加息，而最終加國經濟真的放緩追不上，就會面臨衰退危險。

市場眾說紛紜，不停猜度，以下為眾大行分析員最近發表的研究報告:

美銀美林：央行將按兵不動
美銀美林加拿大經濟分析部總監Sheryl King早前表示，因受到美國經濟復蘇緩慢拖累，加國央行今年的加息潮已經結束，央行秋季將按兵不動並保持這利率水平到年底。（資料來自9月8日多倫多路透社）

細摩：秋季加息1/4厘
摩根大通銀行發表的分析報告 Global Data Watch 中表示，雖然央行稍為調低加國經濟預測，但現階段缺乏任何具體證據，從而擬定任何利好或利淡的預測。摩通認為，央行並沒有跟上兩次發表貨幣政策一樣作出任何評價，反而對經濟給予正面評論，對國內消費（domestic consumption）、企業投資（investment spending）作出穩步提升的展望。

摩通揣測，央行此舉是暗示市場現正消化早前貨幣的收緊政策，預期更多的抵銷活動正在市場進行中。摩通認為，還觀央行自6月以來，在那麼短的時間內連環加息3次，恰恰以行動表明央行對此次9月份加息對經濟影響不大並對加國經濟前景依然看好的立場。

在9月22日的分析報告 World Financial Markets: 4Q 2010 和Canada CPI inflation well behaved in August 中重申對加國央行今年秋季（10月19日）加息1/4厘的看法。除非經濟進一步萎縮，否則摩通依然相信央行不會減慢把利率帶回正常水平的步伐。

道銀：加息機會很微
反觀多倫多道明銀行經濟分析師Francis Fong卻有另一番見解，在其9月15日公布的報告中指出，在09年經濟低迷期間以歷史性低位借貸購房的按揭貸款人，一旦利率上漲，有可能遭受極嚴重的經濟壓力，導致消費萎縮，間接影響房地產市場需求。Francis Fong 並預測，明年房屋成交量跌幅可達20％而二手樓價可跌達7％。

對於央行會否加息，道銀首席經濟師Craig Alexander表示，央行要看到經濟指標明顯好轉後，才會考慮繼續加息。央行也許還想加息，但如果經濟環境持續走下波，央行也會被迫放棄加息念頭。以現時狀況，秋季加息的機會應該很微。

滿銀：息口今年底1.25厘，明年底2.25厘
滿地可銀行首席經濟分析師 Sherry Cooper於9月15日發表的研究報告Cdn. Existing Home Sales中指出，8月份平均樓價和1年前相比並沒有什麼變動，加拿大房地產市場結構穩定，沒有任何證據顯示有泡沫現象，但明顯地，樓市銷情開始降溫。滿銀維持較早前的預期，即是，今年樓價還有溫和的下調空間。

而Sherry Cooper 於9月17日發表的研究報告Global Growth: Emerging World Leads中再提到，加拿大經濟處境比環球其他大部分國家都來得好，加國央行絕對有能力在必要的時候作出干預。滿銀跟摩通看法一樣，央行有意將隔夜拆息率帶回正常水平。她預計，今年年底隔夜拆息率會達1.25厘水位，而明年年底則達2.25厘。

而滿銀副首席經濟分析師 Douglas Porter表示，行長簡尼在短期內數次加息，雖然是冒了一定的風險，但風險也還未至於太大。以目前的經濟情況，若央行繼續採取緊縮手段，會打擊借貸，進一步放緩住宅銷售和建設。

皇銀：秋季利率應該不變
皇家銀行最新發表的經濟展望報告指出，加國經濟自第一季度錄得急速增長後，第二季度的增長速度已經下滑，而房地產業的放緩也對第二季度的經濟數據造成極沉重的打擊。至於秋季加息如否？皇銀助理首席經濟分析員Dawn Desjardins表示，加國通脹數據相對乏力，央行能保持利率不變，以觀望美國經濟復蘇力度。

而對於加國地產展望，皇銀高級經濟師Robert Hogue指出，隨着購買力和供應逐漸達到平衡，房價升幅會逐漸緩和下來，他看不到房價會有急速下挫的現象。而在8月11日發表的研究報告，他預期明年的房地產市場會比今年差，沙省和阿省表現會較好，魁北克省和安省表現會較差。他更指出，安省的房價在今年三月時炒至歷史高位，今年下半年度將會回吐。皇銀預計今年和明年安省地產重售市場將停滯不前，預測今年安省重售房子數目升幅為將0.9％，明年為 -1.8％。

帝銀：加息與否視乎外圍因素
加拿大帝國商業銀行經濟分析師Krishen Rangasamy早前則表示，這當眼口美國的經濟疲態畢現，若加國經濟遭到衝擊，央行應該會暫停加息步伐直至明年春季再議。帝銀並預計加國房價會慢慢回落，並持續到2011年，而房貸的承受力肯定也會有所下降，但問題在這未來兩年都不會太嚴重。而剛公佈的8月份數據溫和，央行有資本可以暫緩加息。

豐銀：樓市不存在泡沫
豐業銀行經濟師分析員Adrienne Warren認為，加國地產市場樓價早前高企是基本供需條件炒高，並非與任何投機活動有關。所以，加國樓市基本上不存在泡沫。而在她9月17日發表的研究報告"Not Yet Down For The Count" 中認為，加國的房地產雖有點萎靡不振，但不至於崩潰滅頂。

豐銀經濟學家Derek Holt表示，央行的連繼升息，令消費信心萎縮，雖然借貸成本增加未必令加國家庭瀕臨破產，但毫無疑問會縮減未來數月的消費開支。

姑勿論央行加息與否，買家都會因為之前樓價上漲過快而動搖信心，對房地產市場採取觀望態度。事實上，確實有很多不明確的外圍因素，天天新款。例如，美國國家經濟研究局(NBER)早前宣布，美國經濟早於2009年6月走出長達18個月的衰退，美國經濟是慢慢的在擴張，但似乎擴張的幅度幾乎感覺不到，繼續打擊加國的出口及經濟。

縱然逾6成分析員都認為加國央行秋季不會加息，但是真是耶還是未知之數。明年加國經濟和樓市的走勢方向，勢頭走高走低? 還要看10月19日的央行議息日。

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