明報：置業頻道

投資共管柏文風險大拆解

2010 / 10 / 07

據加拿大皇家銀行的最新報告指出，本國樓價居高不下，加上按揭利率略升，令愈來愈多人不能輕鬆地負擔物業開支。

該份報告指出，去年物業市場強烈反彈，市場是賣家天下，樓價具上升動力；但自物業熱烈的需求明顯減退，而待售物業數量亦相應減少，令供應緊張，樓價得以進一步溫和上升。

在這樣的市場環境下﹐房地產的投資者應何去何從﹖無論市場景況怎樣﹐都有投資者﹐當房地產市場好景時﹐有投資者考慮投資共管柏文，尤其是投資樓花。但是，在真正開始選擇投資的時候，每一個潛在的投資者應該多了解一下這種投資的風險。要有系統、全面地分析風險，就得從兩個不同的層面來分析：一個是市場的基本面，一個是操作的技術層面。

基本面的分析是站在戰略角度建立基本的投資原則，同時審時度勢，判斷大勢，選擇入市時機；而技術面的分析就是解決如何入市的問題了。

恒生地產的楊洪表示﹐早從幾年前開始，他就比較系統的分析了多倫多投資柏文樓花在基本面上的風險及控制方法。

他說﹐有許多人從朋友或地產經紀那裏聽到的更多的是柏文投資的巨大回報。誠然，在過去的幾年裏，多倫多好地點的柏文的投資回報不俗。

他希望通過一些客觀，冷靜地分析，把個人的經驗，同大家一起分享。希望投資者根據自己的實際情況，客觀地分析一下風險，不要盲從！

風險一：預算估計不足
任何投資都有相當的成本，成本本身不算風險。如果在你沒有任何思想準備的情況下，發生你並不知道或沒有準備的成本，就是風險了。許多人並不了解購買樓花和現房在操作的程序上及費用上有很大的不同。

投資者首先必須要弄清楚購買樓花的交割成本﹐比購買二手房的交割成本高在哪裏。

在房價以外，二手房交割通常還會有3個方面的費用：1. 驗房費（Home Inspection Fee）；2. 律師費(Legal Fee)；3. 房產產權轉讓稅（Land Transfer Tax）。對於樓花，通常會加上下以幾項：

1. 律師費(Legal Fee)：
由於樓花有兩個Closing，一個是交鑰匙可以入住（出租）的Occupancy Closing；一個是交割產權的Final Closing；所以買房律師也會收兩筆Closing的律師費。Final Closing律師費與二手房相若，Occupancy Closing律師費視個別律師而定。

2. 水電氣表安裝費（Water/Hydro/Gas Meter Hook up Fee）：
大部分的建築商會在Final Closing的時候讓買家支付這些安裝費，分別在$150到$400不等，加起來大概$1,000至$2,000。買家要問清楚開發商的收費或是否收取這些費用。

3. 入住費（Occupancy Fee）：
當一座建築物的主體結構施工完成，而且共管柏文單位已經達到了相關規定的可居住要求時，就可以（必須）拿鑰匙入住了。這稱之為Occupancy Closing。即使拿了鑰匙入住了，但是產權（Title）還暫時不屬於你，相當於你在租用開發商的房子。這段時間的長短取決於整座大樓的高度或規模，所買的單位在大廈的第幾層，以及政府的辦事效率。通常30到40層的大樓，底層的單元從開始入住到最後產權交割的時間可長達10至12個月。而頂樓的Penthouse則通常交房和交產權是在同一個時間段發生。

在此期間每月發生的Occupancy Fee通常由3部分組成：一﹑開發商預估的地稅；二﹑開發商代收的管理費；三﹑尚欠開發商的房款的餘款利息。利息是按開發商的開發貸款利率來計算。所以從Occupancy Closing開始，就得想辦法將投資房租出去，不能空置。

4. 樓花轉讓費（Assignment Fee）：
如果你希望在房屋產權交割以前轉讓房屋購買合同，這還不是房屋的產權買賣這稱為轉讓樓花合同Assignment。這個轉讓必須經過開發商的書面同意，同時開發商要收取轉讓費，約為數千元。

5. 教育附加費（Education Levy）和建築增容費（Construction Levy）可能增加的部分：
這兩筆費用可能有，也可能沒有。為什麼這麼說？通常在發展商開始賣房子的時候，這些費用是打在房屋的成本裏的。但是，由於樓花往往有2至3年的開發周期，在幾年以後產權交割時，如果這兩項政府收費增加了，開發商從本能上是不願意負擔額外的部分的。所以在原始合同中，通常會註明買家來支付可能出現的額外費用，也就是說風險全都有買家來承擔。有經驗的投資者通常會在簽合同的10天內爭取到一個Cap Clause註明上限是多少，用來保障自己。但有些開發商是不願意加上Cap Clause的。

6. 支票跳票費（Admin fee）：
在簽署買賣合同的時候，通常你會給開發商的律師幾張Deposit的支票，而當Occupancy Closing之後，你會再開12個月的期票作為Occupancy Fee給發展商。如果開發商的律師在兌現你的支票的時候發生了跳票，則銀行會收取手續費，少則也要數十元。

7. 開發商的律師管理費（Lawyer society fee）：
有些開發商賣房子請律師來完成交易，但是卻要買家來付自己的律師費。

以上的幾項收費，加起來對一個$30萬的柏文單位來說，大概要$1萬以上。所以投資者一定要有所準備，同時採用不同的方法吧這部分成本彌補回來。

風險二：樓花定價過高，機會成本大
楊洪說﹐在與許多還沒有正式開始共管柏文樓花投資的朋友接觸的過程中，發現普遍存在一個錯誤的觀念：樓花應該或者一定比現房便宜，所以才決定投資樓花。這種觀念是不符合實際情況的。

由於土地的價格，勞動力成本，原材料成本及政府收費一直處於長期上漲的趨勢中，新房的單位面積造價往往是高於舊房的。那麼很多人不理解：既然新房的價格更貴，那為什麼不投資更便宜的現房呢？

但是，這並不意味着，樓花就一定要貴的離譜還要硬着頭皮去買。投資共管柏文樓花﹐實際上就是和開發商共擔風險同時分享利潤的博弈過程。市面上普通投資者接觸到的樓花的價格，都會比同一地區，同樣類型的在MLS上重售單位的叫價要高。開發商的價格是沒得講價(No Negotiable)的，而同地區的現房的價格是講價的（當然搶Offer的情況除外）。

有一些發展商在項目銷售到一定程度的時候，如果市場仍然非常火爆，就將這個樓盤發售的價格調高，甚至超過同一地區將來幾年的增值後的預想價格。也就是說，你買的這個物業，價格是數年後的期望值，甚至更高。這就是楊洪形容的Over Priced Project。這樣一來，發展商把未來幾年可能的利潤已經賺走，留給投資者的恐怕就只有風險了。如此一來，如何識別一個項目是否Over Priced也是需要做足功課的。

風險三：性格弱點或不正確的心態帶來的風險
樓花投資需要保持良好的心態，這不是賺快錢。有一些人盲目冒進，投資槓桿過於放大，或者超出了自己的承受能力。一旦市場有風吹草動，首先割肉的，或者是違約斷供的就是這類貪心太大，急於求成的投機者。

與之相反，有一些投資者患得患失。楊洪就認識一個準投資者，從2006年的時候就醞釀着投資一個柏文單位，家庭財務狀況也非常好。可是每次機會來臨的時候，在做決定的時候緊張的手都在發抖，最後自己給自己找了一個藉口，不是戶型不是最理想的，就是朝向樓層不是最佳的，選擇放棄。接着下一回，還是放棄。這樣過了3年，錯失了好多不錯的機會。其實，投資不是陷阱，把潛在的風險分析透了，也了解迴避風險的各種方法，大可不必患得患失。去偽存真，審時度勢的同時能夠該出手時就出手。關鍵時刻，果斷決策也是一個成熟的投資者應必備的心理素質。

在某種意義上來說，地產投資實際上就是一種心理學遊戲。只有目光長遠，有戰略眼光，性格沉穩，信息靈通而又實力雄厚的人在通過這種遊戲賺錢，想虧錢都難；而目光短淺，急功近利，個性浮躁，消息閉塞及盲目冒進的人能賺到錢就只能靠運氣了。所以正如不是每個人適合買房一樣，更不是每個人適合投資共管柏文樓花！

風險四：不正確或不及時的市場信息影響投資回報
樓花市場與二手房市場另一個巨大的區別就是：樓花市場具有很明顯的市場信息的不對稱性。

有些樓花項目存在着Over Priced的問題，此類風險的迴避是要從兩個方面入手：一方面，你一定要非常了解該項目所在區域的市場租售行情：該地區是否已經過熱；該地區的租金與售價之間的關係是否符合黃金分割率。

另一方面，你要找到真正最低價格的渠道。那麼什麼才是真正最低成本價的渠道？現在在市場上到處充斥着VIP銷售﹐當中不少所謂的VIP已經到了十分的氾濫的程度，讓初級投資者甚至是剛入行的地產經紀們摸不着頭腦。殊不知想得到真正的開發商一手成本銷售渠道，得到這些信息是需要一定時間的積累，長期的合作關係及信用保證逐步建立起來的。

關於排隊搶號，楊洪並不反對地產經紀排隊這類事情﹐他透露很多次幫客戶買房也要排隊。畢竟有的時候真正Inner Circle的名額是有限的，有客戶一定要買，在說明清楚的情況下，即使貴一點也無妨，畢竟比以後還是便宜。但楊洪反對的是一些沒有客戶，專門排隊拿號，然後再轉賣認購號碼的現象。這樣做只會有兩個對投資者不好的結果：一，會給市場造成一個不好的熱炒的假象，加上一些媒體的煽風點火，會讓潛在的投資者頭腦發熱，失去正確的判斷；二，有一些開發商在確定好項目基價以後，對地產經紀們廣而告之，確定日期接受排隊發號，當排隊的人愈多，真正到發售的時候，如果排隊的人多了，就有可能就地漲價。

所以在項目還沒有被熱炒之前，提前拿到發展商那裏的真正內部成本價，才是控制風險的最佳途徑之一。

在正常的市場條件下，一個共管柏文項目在公開銷售前和公開銷售以後通常要差$10,000到$20,000，到了開始建設的時候，往往價格就上調的更高。楊洪提醒﹐很多初級的共管柏文投資者，往往就會在不知情的情況下投資調高價格以後的共管柏文，而且對保護自己的條款毫無所知。在這種情況下投資的共管柏文，風險能不大嗎！這是初次涉足共管柏文投資領域的初學者最容易犯的錯誤，開發商的利潤就主要從這部分人群裏來。

總之，一個原則就是，投資者要保證在這棟大樓交房的時候，所購入成本是整棟大樓裏的購入成本最低的20％至35％的範疇。即使以後大市不好，天塌了有個高的（進價高）的頂着！

風險五：購買時沒有完整的投資管理規劃
楊洪表示他經常接到諮詢電話，詢問很多關於樓花投資的具體操作問題：除了上面所訴的問題以外，還有諸如交割時，以自住房還是投資房交割更合適；以自己的名義還是其他家人的名義交割更省錢；是在產權交割前，以Assignment轉讓出去，還是上MLS正式銷售更合算；什麼時間是最佳的出手時間；什麼時間是開始找租客的最佳時間；投資物業的稅收到底如何徵收，如何合理省稅……。

冷靜的想想，在這些基本的問題都沒有解決的情況下，冒然投資，能沒有風險嗎？

總結﹕
對於共管柏文樓花這一特殊形式的投資，楊洪認為，一方面分析透其基本面風險，真正掌握現實行情，做到心中有數﹐從而在戰略上做到一個字：「穩」。另一方面，在操作面上了解真正的遊戲規則，在戰術上做到另一個字：「準」﹐地點找準，項目找準，渠道找準，時機找準。機會不是一直存在，在機會來臨的時候，下手要快。平時養精蓄銳，靜如止水﹐關鍵時刻動如脫兔。

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