明報：置業頻道

認識租房糾紛誤區

2010 / 10 / 21

媒體不時有一些租房糾紛的報道﹐有些是租客遇到囉唆房東﹐有些則是房東不幸碰到麻煩租客。

不少人在剛移民來多倫多，都曾經有做租客的經驗。而且一部分人後來置業之後，將房屋的一部分出租，轉身變成了房東。大多數房東和房客的關係都是相安無事的。但由於種種原因，房租糾紛仍時有發生，有的甚至警察出面，發生某一方被拘留的極端情形。

一般來說﹐解決的方式首先應該是雙方充分的溝通，體諒對方的立場。如果無法以此方式解決，則可以通過正式渠道處理，HomeLife新世界地產劉靜波說﹐房東房客若有意見而不能通過溝通處理，可以通過房東及房客仲裁局（Landlord and Tenant Board）解決。

他提供一些關於房租糾紛的實務性認知如下：

■解決糾紛的途徑
有人說﹐發生糾紛時，可以聘用律師然後聯絡警察解決具體糾紛，劉靜波認為這是一個很大的誤解。

除非是發生身體的傷害及個別極端的情況，警察是不會干預的。甚至是房東通過仲裁局聽審的方式拿到驅逐房客的命令，如果房客到期不搬走，也不能請警察將租客趕走。房東必須與Sheriff Office 預約時間並支付執法費用，它們的執法人員在約定的時間上門驅逐房客並鎖門。如果糾紛主要是涉及經濟賠償，當事人也可以選擇通過小額法庭起訴追討。目前小額法庭和房東房客仲裁局的賠償金額受理上限，都是兩萬五千加元。

■仲裁局的性質和運作
目前的仲裁局是依據2007年1月31日的The Residential Tenancies Act( 前稱Tenant Protection Act)。在此之前，是以Tenant Protection ActLandlord and Tenant Tribunal 的名稱運作。劉靜波指出﹐仲裁局並非是一個完全的司法機構，而是一個所謂的準司法機構（Quasi-Judicial），按照它們自己的解釋，它是「almost like a court of law」。因此，它的運作方式比較簡易和彈性。

主持聽審（Hearing）的人員也不是法官，而是仲裁局成員（Member of The Board），而以前主持聽審的人員是仲裁員（Judicator）。從這些名稱的改變，可以看出官方是希望以淡化司法色彩的方式處理糾紛。

從正面的角度看，仲裁局的運作效率，與各類法庭比較（包括小額法庭），是非常高的。一個聽審從預約排期但得到判令，最快可以一個月左右，慢則數月（之前Notice需要的時間另計）。即使你是在小額法庭追討一千元，你可能要等一年以上時間得到結果（雙方和解除外）。

仲裁局是通過調解和聽審的方式處理糾紛，當事人在聽審時間到達仲裁局時，可以得到值班免費律師的咨詢，然後工作人員會告知(鼓勵)當事人它們可以提供調解員，通過調解方式解決糾紛。一旦調解成功，達成的協議將以判令的方式約定，具有法律效力。

劉靜波說﹐大家可能想象不到的是，其實在加拿大，絕大部分的民事訴訟，最後都是以和解方式解決的，而不是通過法官判決的方式解決。一方面是當事人難以承受曠日持久的訴訟（大部分律師是以時間收費的），另一方面，很多律師（特別是以訴訟結果獲取報酬的民事案），也希望盡快得到一個確定的結果，避免可能的風險。由於仲裁局的性質，它本身沒有執法權，不能落實判令的執行，如果當事人不服從判令。當事人需要通過小額法庭申請判令的強制執行。

■仲裁局的受理範圍和方式
基本上，它們可以受理與房租糾紛有關的大部分事項，例如房租追討，提前終止租約，租金調整爭議，租約轉移爭議，法律適用認定要求，政府施工令復議，租客不當行為的處理（如擅自換鎖）。

對於房東而言，在他們正式向仲裁局遞交文件申請聽審前，必須先以仲裁局指定的文件格式和內容，向在客發出相應的通知（Notice），並以不同的事項，給予租客10至120天不等的時間主動執行或更正（如主動按時搬出，支付拖欠房租，停止不當行為等）。

註﹕資料僅供參考﹐ 詳情請瀏覽Landlord and Tenant Board網站： http://www.ltb.gov.on.ca/en/index.htm

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