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明年1月1日有新例 買了樓花未收樓 2017 / 12 / 07 

加拿大銀行業監管機構(OSFI)月前公布針對房屋抵押貸款指導方針的修改版本,為降低市場風險,其中包括對不需要房屋抵押貸款保險的買家進行新的壓力測試。
據該聯邦金融監管局表示,新例將於2018 年1月1日生效。
有貸款專家認為,受這條新例影響最大的,是已經買了樓花而又未收樓的買家。
如果買的時候預計自己能拿到足夠貸款,但在踏入明年1月1日,有可能拿不到那麼多了。
對於未來3年內確定能交房的樓花買家,唯一可以做的事情,就是盡快申請樓花按揭貸款。
實際利率加2%
王紅雨表示,以下是B20新例節選,英文是原文,中文是他翻譯的。
‧OSFI is setting a new minimum qualifying rate, or “stress test”, for uninsured mortgages。
對於毋須購買貸款違約保險的房貸申請,監管當局宣布執行新的最低審批利率,即,壓力測試規定。
‧Guideline B-20 now requires the minimum qualifying rate for uninsured mortgages to be the greater of the five-year benchmark rate published by the Bank of Canada or the contractual mortgage rate +2%. 用於計算貸款金額的最低審批利率,以借款人實際利率+2%或央行5年標準利率中高者計算。
他提醒有兩個重要的時間窗口,先說一下。銀行監管當局上一次修改B20是2014年9月,至今已超過3年。
第一個時間窗口:貸款政策不會朝令夕改,新B20有效期預計也在3年以上。
第二個時間窗口:從現在到12月31日,離新政策執行不足一個月。
按揭借貸期愈長 加息影響愈大
根據信貸評級機構DBRS的分析,房貸還本期愈長,加息的影響應會愈大。
該機構指出,如果還本期尚餘20年,利率每上調1厘,供樓開支約增加9%。若然利率的加幅高至3厘的話,還款額會大幅飆高29%。
至於還本期已縮短至15年的房貸,同樣的加息幅度所造的影響則會較輕。舉例來說,利率上升3厘,還款額相應只增加21%。
根據該機構解釋,原因是還本期愈長,還款額中利息的份額愈高。
據指出,對於還本期僅餘10年的房貸,每加息1厘及3厘,供樓開支分別只增加4%及14%。
該機構在分析報告中稱,過去5年才入市的業主,由於還本期會較長,所以受加息的影響將會大一些。
樓花按揭貸款有效期
銀行有一種房貸產品:樓花按揭貸款(builder capped rate mortgage),最長批復有效期36個月。特點是:一旦批准,在申請人收入和債務沒有重大變化的情況下,銀行單方面承諾批復的有效性,並在3年內履行承諾。
王紅雨說:「我在這裏用了『銀行』這個詞,是說,只有銀行才有這個貸款產品,其他金融機構沒有。某些銀行可以通過貸款經紀申請普通的按揭貸款,但樓花按揭貸款產品不接受通過貸款經紀遞交的申請。」
這個產品設計的初衷是幫助樓花買家鎖定一個利率上限,因此稱為capped rate mortgage。如果實際交割時的市場折扣利率低於這個鎖定的利率上限,借款人有權享受折扣利率。
例如,現在批准一筆樓花按揭貸款,利率是3年期固定利率,以利率上限設為3.89%計,如果新房在2年半後交房,當時的折扣利率是3.2%,即,執行3.2%;如果當時的折扣利率漲到5.2%了,則執行利率上限,即是說,買家要支付的利率是3.89%。
銀行向樓花貸款申請人承諾的利率上限,就是該銀行在網站上公布的掛牌利率。
通常情況下,從批准到交房90天之內,銀行才會提供利率折扣,折扣利率就是實際利率。在新B20生效之前,銀行用央行5年標準利率作為計算貸款金額的利率。
以新標準計算貸款
新的B20對樓花買家的影響是怎樣的呢?王紅雨解釋:從2018年1月1日開始,當你遞交樓花按揭貸款申請時,銀行用央行5年標準利率和申請人可以獲得的實際利率+2%來比較,選出一個高的,用這個高的利率計算貸款金額。
樓花貸款的申請人,因為需要鎖定的利率時間超過90天,因此不會獲得比掛牌利率更優惠的折扣利率。
「舉例說,樓花貸款申請人從3年固定利率至7年固定利率中,取得最好的利率後,可以從中選一個。如果選了3年固定利率,那麼按照新B20的規定,2018年1月1日之後,銀行要把央行5年標準利率和申請可以獲得的實際利率+2%來比較,選出一個高的,銀行用高的來計算貸款金額。」
申請信用額度備用
王紅雨說:「買房是自己對未來的收入充滿信心,否則就會選擇租房了。買樓花,則有很大不同,屬於挑戰經濟不確定性的消費或投資行為。通常,規避經濟不確定性的方法就3種:購買保險,調期保值,資本分散化。
「但一個家庭,購買期房,這三種方法都用不上,所有經濟風險,包括未來收入,市場變化(現在打算以某價格再某時刻賣掉房產或股票),貸款政策變化,甚至匯率風險(需要海外匯款解決首付),都得自己扛。
「如果買的時候預計自己能拿到足夠貸款,但在踏入明年1月1日,有可能拿不到那麼多了。對於未來3年內確定能交房的樓花買家,唯一可以做的事情,就是盡快申請樓花按揭貸款,能批多少算多少吧,總比1月1日以後多。」
確定未來3年都交不了房的樓花買家,如果擁有物業的話,也可以將現有自住房或投資房全部加按,做出信用額度備用,當然也要立刻行動。
政府這項措施,尚未買房屋的買家可以調整買房計劃,已經簽了樓花合同的買家,就要看情況了。
(http://blog.51.ca/u-181885/)

 
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