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多市柏文租盤 供求嚴重失衡 2018 / 02 / 08 

最近公布的《2018年全球最佳國家》評選結果,加拿大排名第二位,整體評分僅次於首名的瑞士。而在「國民生活質素」一欄中,本國更是脫穎而出,榮登榜首。
加拿大有多好,相信不用多說。不過,想在如此優秀的國家落戶亦不容易,尤其是在多倫多。
現時多倫多樓價已價值不菲,如多倫多市中心的柏文新樓盤,呎價$1,000元起跳,按年升三成,二手柏文的平均呎價亦要$823。恆生地產劉家恩(Ruby Lau)認為,準買家今年要面對的真正挑戰,不是價錢問題,而是房貸壓力測試導致買家的購買能力被削弱15%至20%。
根據《美國新聞和世界報道》(US News & World Report)公布的2018年全球最佳國家排名,就全球80個國家的不同範疇,包括國家政局、經濟及營商環境、文化貢獻、以至國民生活質素等各項領域進行分析,選出全球最佳國家。加拿大排名第二位,整體評分僅次於首名的瑞士。
在上述報告公布的差不多同一時間,國際機構Demographia 發表了《2017年國際樓價負擔能力》報告,香港連續8年,成為全球293個城市之中,樓價最難負擔的城市。香港人要不吃不喝19.4年才能「供甩」層樓,屬於極度嚴重負擔不起水平。雖然多倫多的情況未至於香港般惡劣,但本地的樓價負擔指數其實也愈來愈高,樓價對收入比率,由兩年前年的6.7倍,升至最新的7.9倍,成為全國排名第三的最難負擔城市,僅次於溫哥華12.6倍和維多利亞8.1倍,意味多倫多人想以全數付清樓價,還得不吃不喝7.9年才能成事。
恆生地產劉家恩(Ruby Lau)說:「報告以多倫多樓價中位數$64萬5千計算,再除以多倫多家庭年收入$8萬1千計算,得出多倫多樓價負擔比率為7.9。對很多土生土長的加拿大人來說,這數字已經相當不合常理,但對於大部分原居地來自香港或中國的讀者來說,這數字仍然屬於『接受程度之內』,可能更瘋狂的他們都早已見過或經歷過。」
即使樓市放緩,現時多倫多樓價不便宜,柏文更搶手。劉家恩認為,買家今年要面對的挑戰其實不是價錢,而是今年1月首日實施的房貸壓力測試,這令到買家的購買能力下降15%至20%。
樓價貴借錢難 仍然無阻投資者入市意欲
劉家恩說:「很多準買家在進入市場之前,大概都心裏有數,他們計好自己首期有多少,知道可以買大概價位的物業,亦預計好之後再向銀行貸款多少。若然遇到 Dream House,即使價錢略為超出預期,如果負擔得到,他們很多都願意出手購入,尤其是年輕買家,他們的人生路軌正在往上行,對於事業、未來薪金遞增的可能性是正面的,他們不介意每月『供多少少』,好過錯失心頭好。但現在他們的購買力已經不如從前,就算願意增加按揭供款,亦通過不了壓力測試。
「舉個例子,買家預備了兩成首期,$10萬元,以優惠利率3.39厘計算,1月1日前,他們仍然可以借足八成,即$40萬,可以負擔一層$50萬的樓。但1月1日之後,買家必須能夠承受五年期固定利率或優惠利率+2厘的風險,即以5.39厘作測試,買家最多只能借$32萬5千,即使加上$10萬首期,最多亦只能負擔$42萬5千元的房屋。」
雖然樓價貴,借錢難,但仍然無阻投資者入市意欲。看看最近的新樓盤如《357 King West》及《ERA》等等,仍然很多買家爭相入票搶單位,投資者除了看好長線升值回報,亦看上了多倫多的租金回報。
柏文租盤渴市 租金按年升9.1%
大多倫多地區有非常龐大的住屋需求,除了反映在買賣成交數據之外,從租賃市場亦能看出端倪,尤其是柏文住宅。2017年,大多倫多地區有超過27,000個柏文單位租出,平均每日有75個單位成交。
區內租務市場供不應求,柏文租盤搶手,連帶租金亦年年升。在剛過去的第四季度,整體租金較去年同期上漲9.1%,升勢凌厲。劉家恩說:「今年整個大多區的租賃市場相當蓬勃,尤其是柏文租賃,租盤更是嚴重供不應求,經常出現 Multiple Offers有多名租客搶租單位的情況,並在短時間內租出。之前常常有『Sold Over Asking(超叫價賣出)』,現在則是『Leased Over Asking(超叫價租出)』。2017年,有大約5千個單位出租時都出現 Multiple Offers,有17%的租盤都是高於叫價成交。兩年前,這數字只有7%。所以想在市中心租住柏文,除了行動要迅速,租客背景資料亦是關鍵。租客若能提供足夠入息證明及信用評分理想,被業主取錄機會會大增。若然閣下是業主,打算出租柏文單位,只要價錢合理,絕對不愁無租客。」
柏文空置率16年新低 租客寧簽長租約
加拿大按揭及房屋公司(CMHC)指出,一個穩健的租賃市場,應有3% - 4%的空置率,但現時多倫多的租賃空置率是1.1%,屬於極度低水平,亦創下16年以來新低。劉家恩指,區內人口持續增加,對租住需求不斷上升,但供應未能配合。她說:「市中心的租金高企,帶動周邊地區的租金上升,形成連鎖效應。現時,416地區的平均租金為$2,392,租金呎價$3.37;905地區的平均租金為$1,867,租金呎價$2.45。」除了租金升幅強勁,租客的平均租約期亦延至23個月之久,證明租客不怕被長約捆綁,反而希望利用合約去保留他們的租住權利。劉家恩說:「這些租客短期內沒有買樓計劃,亦不想一年後再四處搵樓租,更重要是,他們希望可以鎖定租金。
近兩年租金升得厲害,以今年的柏文平均租金按年增長9.1%計算,相等於每月租金增加$200元,一年就$2,400,甚至更多。所以現在很多租客都希望可以和業主簽長一點的租約,從而避過市場租金升幅。」多倫多火熱蓬勃的租賃市場,可謂給柏文投資者打了支強心針,劉家恩說:「很多投資客戶數年前購買市中心的柏文樓花時,已經看好前景,不擔心招租問題,只是沒想過租賃市場如今會如此火熱,令這班業主客戶更加喜出望外。」

 
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