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Home Equity Line of Credit 房屋淨值信用貸款 2018 / 04 / 19 

加拿大和美國的房貸產品中,有一個重要的品種:以房權做抵押的循環信用額度:Home Equity of Credit(簡寫為HELOC),即是房屋資產淨值信用貸款。
顧名思義,這就是可以「循環使用」的房貸產品;像信用卡一樣,用的時候佔用已經批准的額度,償還餘額之後,可用額度(available line of credit)即恢復。
加拿大的HELOC有一個特點,只要不解除抵押,信用額度始終有效。而美國的相應產品有「壽命」限制,一定時間內不使用就自動失效了。 由於這個「長命百歲」的特點,加拿大的HELOC累計金額愈來愈大,現在已經達到GDP的11%,而美國只有3%。
中國也曾有過類似產品,例如招商銀行的循環貸,但由於監管當局要求借款人自己證明再取出的資金沒有流入股市,人為製造障礙導致該產品難以操作,致使此類貸款產品基本已被廢棄。
在加拿大如此盛行的產品,有什麼好處呢?房貸專家王紅雨介紹有4個特點:
  1. 借還方便,隨用,隨借,隨還,類似於信用卡;
  2. 因為有房產做抵押,利率低於其他可循環使用的金融產品;
  3. 每月最低可以只還利息,不還本金,比按揭貸款負擔輕,甚至可以只還「最低還款額」;
  4. 取款金額較大,佔用時間較長的情況下,可以轉成按揭貸款,享受按揭貸款利率。
兩類HELOC
王紅雨說,HELOC大致分兩類:一類是與按揭混在一起的HELOC,即,按揭貸款+HELOC,稱作readvanceable mortgage;第二類是單獨的、光溜溜額度(stand-alone HELOC)。
(1) 第一種,按揭貸款+HELOC混合產品,不同銀行給起了不同的名字。
名字不同,性質基本一樣:隨著按揭貸款餘額下降,可用額度(available line of credit)增加,從可用額度中取款可以轉成按揭貸款進行分期付款。
(2) 第二種,光溜溜HELOC的可用額度是既定的,與按揭貸款本金下降無關,且取款不能再轉成按揭貸款。以BMO銀行為例,一種的HELOC名字是HRLC,第二種HELOC名字是HOLC。
按照2012年的B20規定,可循環使用的額度不能超過房價的65%,按揭貸款+HELOC的情況下,按揭貸款部分不能超過房價的80%。 以40萬的房子為例,按揭貸款部分金額32萬,HELOC部分26萬,首付8萬的情況下,隨償還的本金逐漸增多,可用額度/available line of credit逐漸增加,可用額度增加到26萬時,繼續償還按揭貸款,不再有可用額度增加了。如果利率是4%,還款期25年。
不瞭解這產品對己不利
王紅雨說,加拿大的HELOC在2000年到2011年之間迅猛發展,幾乎與償債比率同步。監管當局於2011年宣布,不再對帶有HELOC的所有房貸進行資產證券化。「眾所周知,加拿大的非銀行金融機構就是靠不停地進行按揭資產證券化,進行套現以維持房貸資金來源,此令一出,絕大多數以按揭貸款資產證券化維生的金融機構停止了發放HELOC的業務,因此,消費者發現,只有大銀行還在發放此類金融產品,而多數非銀行金融機構已從這項業務中全身而退了」。王紅雨又說,「2011年至今,HELOC業務發展平緩了很多。監管當局的擔憂不無道理,很多人不會使用HELOC這種產品,尤其是不會管理自己債務的人,以及語言不通又想當然的借款人。」
供錢欠還被封屋
他講一個「血淋淋」的案例,有某借款人取得$50萬按揭貸款之後,又申請了一個$20萬的HELOC,是第二種光溜溜的HELOC,利率P+1%,之後從$20萬額度內取款$19萬,並離開了加拿大。
這事的發生,是因為借款人在設置這條HELOC的時候選擇了『最低還款額/minimum payment』這種還款方式的選項,而他全然不知這種還款方式意味什麼。這筆HELOC的$19萬取款是按P+1%計息,且,每日計算複利,月底銀行會通知借款人本月的利息是多少,「最低還款額」是多少。
每月利息是按照利率計算出來的,例如現在的P=3.45%,該借款人的利率是P+1%=4.45%,而「最低還款額」是用2%算出來的。因為借款人選擇了每月只還2%計算出的「最低還款額」,因此,每月應付利息與「最低還款額」之間的差額加回了$19萬取款的本金。由於借款人長期不在加拿大居住,利滾利取款總額超過了額度上限$20萬時銀行發出了催收通知,借款人依然不回複,發出了律師函,依然不回複,可怕的結果終於發生了,當借款人返回加拿大時,發現門鎖已被銀行更換了。
債務急速累積
HELOC的缺點是:
  1. 浮動利率,風險大;
  2. 每日計算複利,成本高;
  3. 無法轉銀行/switch/transer,只能refinance/加按,轉銀行時費用高;
  4. 只付「最低還款額」債務急速累積,非常危險。
建議HELOC的借款人,給自己設定還款計划,不能只付繳C還款額A至少要每月付清當月利息,最好能每月都償還一些本金。債務是雙刃劍,用不好就砍了自己。
PHRESE投資法
王紅雨又說,以前曾介紹PHRESE投資法:買入/Purchase,持有/Hold,加按/Refinance,繼續持有,繼續加按,最終賣出/Sell的方式。
對於這套投資方法論,他建議地產投資的朋友們一口氣還清自住房,還清之後做一條HELOC,備用。
對於投資房,其實不必買的時候就做按揭貸款+HELOC的方式,在最後一次加按,即,以後不再想加按時再做就可以。例如,2013年買的樓花,買入價40萬,2018年交房時市價已經48萬了,但銀行還是按40萬的買價做貸款,投資者最多貸款32萬,只是市價的66.7%,杠杆太短,所以過兩年一定要按市價做加按,在樓花交割時做一個40萬65%的HELOC沒有多大意義。
另外,申請HELOC與申請一個光溜溜的按揭貸款相比,前者批的貸款金額會少些。原因是,按照聯邦政府實施新的B20,當借款人申請HELOC時,實際利率是P+0.5%再加2%做計算借款能力的利率,即,3.45%+0.5%+2%=5.95%;如果只申請光溜溜的按揭貸款,用於計算借款能力的利率可以低至5.14%。對於投資人來說,首付愈低,資金使用效率愈高。因此,王紅雨並不建議投資者每筆房貸都要有HELOC,要因人而異,因地制宜。

 
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