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投資地產大漏洞 無計物業淨收入 2018 / 04 / 26 

今日融資政策存在漏洞,允許投資者顆完全以債務,購買賠錢的投資物業。
今日,任何人購買單一家庭房屋作為投資,都可從現有房屋的產權中借出整個首付款,可以購買賠錢的投資,前提是收入可負擔費用。
這等於說,投資物業是以和業主自住物業、或者首要物業一樣的規則承保,這與銀行為小型多單位居住物業、小型商業物業的融資非常不同。這類物業,貸款人希望保證物業淨收入要超過每月按揭付款。特別是,貸款人要看到物業的淨收入,至少比按揭付款高出20%到25%。
多出的20%作為緩沖,以防物業空置時間超過預期,或者出現預期外的費用。一個例子是,假如按揭付款每月1000元,物業的淨收入每月應至少1200元。這個比率頻繁被引用為償債備付率(Debt Coverage Ratio)。
投資物業與首要住處同樣方式融資,其中的問題是,政策假定購買兩到三處投資物業的風險,與購買首要住所相同。貸款人並非計入這類投資的風險,特別是每月賠錢的投資。
據分析,2016年購買自由業權房屋作為投資的平均償債備付率66%。這等於說,每個物業平均淨收入,僅能負擔按揭的66%。那解釋為何物業每月賠錢,要讓它們收支平衡,而且償債備付率至少20%,買家就需要在首付交納房屋價值的大約65%。
例如,分析中購買的投資物業價值949,175元,按這個價格,投資者可購買平均投資物業,僅需首付20%即189,835元,只要收入可以支撐物業。貸款人假如要求物業有至少20%的償債備付率,就需要首付65%,即616,694元,來購買相同的物業。
這樣的政策無法阻止業主以自己房屋抵押借貸,資助投資物業,而是令他們購買投資物業更加艱難。
首先,投資者需要更大權益,或者現金、房屋產權,才有資格購買投資物業。很少人會從房屋產權拿出60萬元,20萬則相對容易。
其次,買家通過現有房屋產權融資購買投資物業,更大的首付可作為心理障礙,阻止冒險投資。多數人可以接受,從房屋拿出小幅按揭,購買相對較大按揭的投資物業。
這令投資者感覺,首要房屋安全無虞,而按揭余額高的投資物業,則是風險較高的賭注。
假如業主必須從自己房屋拿出較大筆按揭,資助投資物業,他們更可能謹慎思考是否要這樣做。

 
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