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置業成本佔收入一半 樓價卻非愈平愈搶手 2018 / 07 / 12 

樓市興衰,與政府政策及利率高低有很大的關係。一份報告說,置業者成本上漲的主因,是高額房貸利率。在未來1年,房屋的可負擔性很大程度上與按揭利率走勢有關。
加拿大皇家銀行(RBC)經濟研究部日前發表報告顯示,如在今年首季置業,加國每個家庭平均要將收入的48.4%用作購房開支,較上個季度增加0.4個百分點。
房屋按揭息率雖不斷上升,但多倫多地區的房價最近有所下跌,跌幅剛好抵消了息口上升所帶來的影響,令多市房屋可負擔性連續兩季都有改善。與此同時,成為市場主力的柏文,走勢呈兩極化,某些地區的柏文儘管樓價平,但受歡迎程度遠遜樓齡較新﹑設施新穎的柏文。
RBC估計,央行未來會有連串加息行動,隔夜拆息將由1.25%升至明年首季的2.25,這將令房屋的可負擔性構成重大壓力。
RBC首席經濟師兼高級副總栽Craig Wright指出,未來按揭息率仍可能上升,故房屋的可負擔性會因此而進一步惡化,當然這還得視乎家庭收入上升幅度的大小而定。
具社區格調 價錢貴也值
由於供按揭負擔不輕,所以柏文近兩年在疲弱的房產市場中脫穎而出,在多倫多,去年多市中心柏文樓價升幅最大的5個社區,至少上升25%,共通點是大廈樓齡新﹑設施新及公共交通方便。
二手市場資料顯示,去年416地區柏文屋價表現跑贏低幢住宅,全年上升14.1%。不過,相對於多市中心表現最出色的社區,這個升幅還是遜色許多。
市中心央街夾布魯亞街是人流旺區。根據樓市資訊網站Condos.ca分析,去年這區二手柏文呎價938元,按年上升28.1%。
不久前,該區樓盤The One開賣。該網站表示,這個樓花盤入門呎價$1,500,為區內的屋價定下新標準,也為鄰區的價格帶來上升水位。
Fort York的柏文同期間平均上升27.8%,這個位於巴佛士街夾湖濱大道小社區設施亮點稍遜,但交通方便,而且可望繼續升級,佔有地利。不過,值得留意的是,這區去年價格雖然大升,平均呎價還是處於$750的水平,相對來說比較容易負擔。
說起負擔能力,升幅第3高的椰菜城(Cabbagetown)的價格更具吸引力。自從2016年,這區屋價已經累積37.5%升幅,去年的增長是27.7%,將呎價扯高至$665。報告表示,這個鄰域屋價表現出色,可能是受到鄰近重新發展的麗晶園推動。
雍景豪城(Concord CityPlace)去年平均呎價$763,錄得27.5%的增長,榜上排第4高之位。根據該網站的分析,推動這區屋價上升的主要原因,應當包括不錯的租金收入。資料顯示,多倫多市平均每呎租金$3.24,但這個大型社區則達到$3.46,對於那些不想每月補貼持有成本的投資買家來說,此區的單位有一定的吸引力。
年計升幅緊隨其後的是湖濱區,呎價$810,升幅25.8%。這區租金每呎更高至$3.57。
不過,該報告指出,租金應當不是去年屋價增長的主要推手,原因是社區內柏文面積較大,1睡房加書房﹑2睡房﹑3睡房,甚至3睡房加書房的比率較大,反映出自住買家為主。根據該報告,這些價格升幅最大的社區,共通點是方便的公共交通服務﹑大廈樓齡較新﹑年輕人設施新穎,以及瀰漫特有的社區格調。
柏文基準價 去年升幅逾兩成
去年大多倫多地區共管柏文基準屋價升幅近22%。當中多倫多市是最大的柏文市場,基準屋價升幅也最大,全年上升23.3%至490,500元,帶動業主帳面身家增加幾乎9.4萬。同期間艾翟斯綜合屋價溫和上升4.4%,但共管柏文的升幅則高至22.4%。多倫多地產商會(Toronto Real Estate Board,簡稱TREB)資料顯示,這個城市去年底柏文基準屋價已漲至接近35.4萬。
旺市升幅第3高,但基準屋價比416地區還要略貴一些。旺市柏文去年錄得22.1%升幅,至12月時屋價上升至$498,000,換言之,比多倫多市貴了$7,500。相對於平均屋價,基準屋價較能準確反映價格走勢。根據TREB,去年另有3個市場共管柏文錄得超過二成的增長,分別是卡利登(Caledon)﹑米爾頓(Milton)及帝王鎮(King),升幅介於20.6%至21.8%之間。
對整個大多倫多地區來說,在這些市場帶動之下,去年共管柏文基準屋價$468,200,全年升21.8%,與綜合屋價所錄得的7.2%相比,高出整整2倍。
儲備金充足 管理費合理
首次買家基於預算繃緊,選擇柏文上車盤時多以屋價是否夠負擔得起為著眼點。不過,其他一些置業持續成本也是重要考慮的因素。
HomeLife Landmark的劉世傅表示,這些買家不應忽視大廈的儲備金,因為如果不充足,日後當要進行大規模維修工程,業主可能要額外填補不足之數。
這樣的情況不乏先例。他指出,目前士嘉堡有大廈除了每月收取固定管理費之外,也向業主每年另外徵收3,000元來填補儲備金。
買家也不宜忽視管理費。這些費用不僅是每月的負擔,也會影響屋價升值能力。他說﹕「一些柏文不起價,原因之一就是管理費高。」
他表示,目前一些柏文的管理費超過1,000元,但由於以每平方英呎計算,主要涉及大單位。
事實上,近期士嘉堡有3睡房樓盤叫價20萬元,但管理費卻超過1,500元。劉世傅說,影響管理費的2個主要因素是樓齡及管理質素,一般來說,水電煤均包的管理費,65仙至75仙的幅度可以視為合理水平。
超低價柏文 未必多人爭
放向柏文作上車盤,成為柏文逆市上升的背後動力。整個416地區的平均成交價超叫價1%。
不過,以多倫多市共管柏文來說,在均價30餘萬的地區,不難發現有減價壓力。這個現象在士嘉堡頗為明顯。5月份,士嘉堡有5區平均價格不逾40萬元,當中大部分的成交價都低過叫價,平均幅度多則2%,少也有1%多倫多地產商會(Toronto Real Estate Board)的資料顯示,這些士嘉堡地區柏文均價大多數在33萬至40萬元之間,其中4區5月份平均售價低過叫價,顯示不少賣家都要減價。
舉例來說,均價$368,889的E08區成交價只及叫價98%,亦即減價2%。
甚至乎價格超低的E10區的樓盤也未見搶高的跡象。5月共有6個柏文賣出,均價$253,833,賣家仍然避不過要減價,平均幅度1%。
有趣的是,地域範圍包括堅尼地公園及Dorsert Park的E04區價格較高,5月份平均價為$364,466,共錄得32宗交易,平均成交價卻能與叫價看齊,換句話說,叫價較貴的樓盤反而不用減價。
事實上,同屬於多市東區的E01區的柏文價格不僅較貴,而且也明顯搶手。
這區原是前東約克市的範圍,目前共管柏文平均價格$76.8萬,但5月份平均成交價卻超過叫價6%。這區位置好,鄰近市中心,交通方便,所以受到買家追捧。

 
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