日前有新聞報道，全國逆向按揭(Reverse Mortgage)年計增長驚人，反映多了長者利用房產來借錢。
根據聯邦政府的金融機構監管辦公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions)，去年11月，逆向按揭房貸仍未清付總額增至34.8億元，不僅創出新高，與對上一年同期相比，增加31.7%。
逆向按揭貸款公司的業績反映出類似情況。剛過去的一年，HomeEquitiy Bank新造逆向按揭房貸額上升至7.67億元，年計升幅26%。這已是這間房貸公司連續5年錄得超過兩成的增長。
金融機構監管辦公室的數據顯示，去年10月逆向按揭總額的年計增長更高至57.5%，換言之，11月份的升幅減少了約26個百分點。單月增長也由10月的11.6%大幅收窄至略為低於2%。
逆向按揭屬於房貸產品，容許長者利用房產抵押借錢，分別是不用還款，直至去世或賣屋等重大變故發生才須清還。
毋須還錢 本金利息滾存
無論是那一年代，房產向來被視為穩定可靠的長線增值項目，由年輕時的上車盤，小屋搬大屋，到年紀老大再由大屋搬起面積較小的單位，賺到的錢，可用來安享晚年。但是，若果不想遷離的話，而每月又需要錢應付開支，怎辦好？
嬰兒潮一族當年買下的房子，大多已供完房貸，現在雖然無需供款，但養房子的開支不少，還有其他燈油火蠟﹑林林總總的支出，即使每月有固定收入例如加拿大退休金和老人金，但始終不及退休前的收入充裕，每月開支還是有點緊迫；如果想享受人生，更在在需要錢，在時候，房子的作用便「大派用場」，作為金色年華的業主，可以選擇逆向按揭。
因齡而異
所謂逆向按揭，是有關金融機構對借款人的年齡、預計壽命、房屋現值、未來升值、折損情況及借款人他日去世時房產的價值進行綜合評估，按其物業的評估值減去預期折損和預支利息，按人的平均壽命計算，將其房屋的價值分攤到預期壽命年限中去，一筆過或是按月支付現金給借款人，迄至物業出售或借款人去世。
成立於1986年的加拿大房屋入息計劃(Canadian Home Income Plan，簡稱CHIP)，向擁有房產的長者提供逆向按揭(reverse mortgage)，通過這計劃，戶主可以一筆過取得房屋價值10%至40%的金額。根據客戶的年齡及性別而定，年紀愈大，百分比便愈高。
舉例說，一對74歲夫婦，可獲貸款屋價的27%。另一對年紀是77歲的丈夫和78歲妻子，可獲貸款是屋價的37%。
終生居住
逆向按揭的重點，便是讓戶主在有生之年都可長住不搬，並且可貸得一筆款項。而且，與一般向銀行貸款不同的是，戶主毋須還錢，本金和利息會一直滾存，直至戶主百年歸老或是房屋出售。
戶主可用這筆錢補貼生活開支過活，其特點是毋須搬家，又有一筆錢。待至他日房子售出，貸款機構取回本金和利息，尚有餘錢的話，會留給指定的繼承者。住得愈久，利息滾存愈來愈高，剩餘的售屋款項便也愈來愈少。當然，這是要兼顧多項因素，包括貸款額的多少、物業升值多少以及戶主的壽命。
有利有弊
加拿大不少上了年紀的業主已清償按揭，但是他們入息不多，需要收入及儲蓄支付房屋開支、維修以及其他使費。
逆向按揭的利息是以複息計算，有可能債務的增長高於物業價值，但無論如何，本金加利息設了以屋價為上限，業主在有生之年，都不必擔心要賣屋還債。
但缺點是，由於他們的房屋資產是逐漸下降，若有一天想賣掉物業遷去另一居所，便可能會有資金不足節問題。另外，使用逆向按揭的，有可能要冒用盡所有房屋淨值的危機，稍後若是突然需款急用，將會再無餘錢周轉。
剖析逆向按揭
可以借多少？
貸款機構對借款人的年齡、預計壽命、房屋的現值、未來的增值、折損情況及借款人將來去世時房產的價值進行綜合評估。
物業仍在業主名下？
業權不變，業主可隨時清還逆向按揭的貸款，隨時買賣或搬走。
逆向按揭的主要用途是什麼？
- 補貼退休收入
- 可以多些出門旅遊
- 購買投資物業
- 購買度假物業
- 幫助孫兒的教育費
- 資助子女置業首期
- 裝修家居
- 清償債務(信用卡、按揭、信貸額度)
可否不付利息？
業主可選擇一直住在這物而毋須搬遷，期間也可以不付利息，而貸款也絕對不會超逾物業的市價。
如果借款人一直不還款，日後出售房子時還可錢可拿回嗎？
據CHIP的紀錄來看，CHIP Home Income Plan房屋入息計劃有99％客戶在清償貸款後仍有錢可拿回，平均是50％左右。原因是逆向按揭是極端保守，申請者一般最高只取得屋值的40％；而且，在長線來說，大部分物業的屋價是會上升。
如果屋價下跌怎辦？
逆向按揭貸出款項十分保守，不會超出物業的市值。
逆向按揭有到期的日子嗎？
當借款人出售物業、或是逝世後由遺產執行人出售房子。
可否替度假屋做逆向按揭？
大致上是沒問題，但視乎住在哪裏；但還是以自住的主要居所做逆向按揭為宜。
申請逆向按揭的費用是多少？
有3項費用：
- 物業估價；
- 獨立的法律意見，所有法律文件須在律師面前簽署；
- 法律費用及交易收費；
上述費用可以在批出的貸款中扣除，此後再無持續費用或其他任何收費，直至取消逆向按揭。
若要搬家，是否要償還逆向按揭的貸款？
根據CHIP的逆向按揭條款，客戶可以隨時搬遷或償還按揭款項，如果不想還款也沒問題，CHIP可把借款人的逆向按揭「轉移」往新居。
