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驅趕租客費時花錢 講理不傷和氣兩全其美 2019 / 08 / 15 

多倫多市1名業主將奧沙華市的物業出租,但對方拖欠租金。
業主欲趕走租客,卻因業主及租客委員會的耽擱,令業主忍受長達七個月的惡夢。
最近,租客拖欠的租金連訴訟費、出租物業的清潔費等,業主被欠下的款項幾近三萬元,更因委員會服務的延誤,讓租客趁機逃走。
另外,一對擁有至少17處物業的華裔夫妻,將其中一處物業的1%業權轉售給他人之後,那名新業主對租住該物業的全部7名房客發出驅逐令,要房客限期搬離,聲稱他自己和友人要搬進來。
部分房客不願遷走,向安省業主和租客委員會申訴,將於9月18日舉行聆訊。
作為業主,將物業出租,若要收回出租物業,是有一定約束限制。
換句話說,必須具有合乎規則的充分理由。
根據《租戶法》(Residential Tenancies Act),擁有房東頭銜的人,可以是全部擁有某處房產,也可以是部分擁有,至於擁有多少份額,《租戶法》並沒有硬性規定。
圍繞個人使用來制訂的規則,是為了確保房東能夠有充分理由收回他們擁有的財產。他們可以為自己、配偶、孩子、父母或任何為這些人提供住家護理的護工,提供居住單位。
若果業主想要安排直系親屬之外的任何人,他們就需要找到另一種方式。
作為房東,出租時為找好租客而頭痛,但日後種種原因而要收回物業時,也不是話咁易。
地產從業員黃嵩(Ronald Huang)說,無論是降低租金來留住好租客或者趕走壞租客未必是最好的選擇。他根據個人經驗來同大家探討一下。
降低租金顯然會影響到房東的利益。驅趕租客更要花錢,出力,耗費時間和精力。除了租金損失以外,還要付出招租費,新刷漆,修理損壞的東西。驅趕一個租客所花的律師費用也不低,另外租客也可能在臨走前故意破壞出租物業。
黃嵩認為,不管你是一個經驗豐富的房東,還是準備第一次出租物業的新房東,了解租客的驅趕程序非常重要。即便你是一個好的房東,盡你的最大努力搞好房東房客之間的關係,在某些情況下,雙方的關係也可能變得不好。與其說走法律程序把他趕走,還不如試試下面這些對付常見問題租客的方法。
1.租客不付房租
租客不付房租可能因為各種原因,比如臨時現金短缺,失業,有物業維護的爭執等等。當遇到這些問題的時候,雙方的及時溝通非常重要,盡可能了解真實的原因,試協調解決。
作為一個房東,你應該意識到房客有時候有些臨時的困難。一年裏可以允許一次支付部分房租,盡快付清其餘的,也可以把欠的另一部分房租平攤到合同裏餘下的月裏還清,盡快讓租客走上正軌,租客會感激的。
這種做法成功的關鍵是雙方達成共識,設定嚴格的還款計劃。
如果租客的經濟條件變差,另外一個做法是讓他們搬到你的其他便宜一些,小一些的物業(如房東有其他物業)。或者給他們提供新的室友共同分擔租金。
如果以上的交流和溝通失敗,也可以嘗試讓租客自願搬走。如果租客不能繼續支付房租,跟他解釋驅趕程序對他的信用和租房紀錄的長遠影響。讓他們知道自己主動搬走為上策。當然對那些非常走法律罅和熟悉驅逐程序的「慣犯」除外。
2.通過篩選程序來精選租客
簡單的信用紀錄調查和租房申請表不足以說明租客以前的問題,它只是一個開始,還有很多事情要做。對租客進行背景調查,查就業信息,租房紀錄,信用紀錄,面試所有的租客。房東要搞清租客為什麼要搬家找新住處,盡量了解租客的期待和要求是什麼,為什麼要租你的物業。
讓租客在看房以後,如果滿意當場驗明他們的身分證件,填寫申請表。如果讓他們回去填好再交過來,很可能給問題租客機會去編造居住歷史或讓他們的朋友和家人充當前任僱主和房東的機會。當然,大部分租客是好的,會如實填寫。
同對方的前幾任房東交談,看看他們怎麼說。如果可能的話,聯繫潛在租客所在公司的直接部門主管,而不是找人事部,部門主管更了解他們。
有時候信用紀錄不好的租客未必就是壞租客,要區別對待,「但我建議新手房東開始不要碰。我做過很多先租後賣的案例,有不少信用不好的租客會按時付租金,他們有些也非常渴望快速修復他們的信用紀錄。」黃嵩說。
3.租客之間矛盾的處理
如果你租給兩個以上的租客,租客之間有矛盾很正常。在這種情況下可嘗試讓他們自己解決問題。在租約上聲明如果你要介入,其中一個租客可能會不滿意結果。另果,如果租客同鄰居有衝突,告訴他們可能的結果,比如被驅趕等。租客之間也需要一個磨合期,習慣後也會互相尊重。
如果租客之間的矛盾他們自己實在解決不了,你再介入。如果你沒有經驗,可以尋求專業幫助。
4.換手率高的物業
這種情況要先從物業上找原因,是不是維護不善。維護不善的物業吸引的是差一點的租客,好的租客會離開。
另一個搬家的原因可能是租金偏高,租客搬家目的之一是節約錢。房東要時刻了解市場行情,如果租務市場不好,可以適當降低租金保留好租客。
5.驅逐是不得已的選擇
某些情況下,驅逐可能是唯一的選擇。如可以,房東可以給房客一次機會,但這不能發展成兩次,三次或更多次。如果你認為將來可能要同某個租客上庭,最好存好所有的通訊記錄,盡量用電子郵件或短信,這些都可作為上庭的有力證據。

 
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