明報：置業頻道

聯邦政府出招收緊按揭華人置業者衝擊微

2011 / 01 / 27

聯邦政府於2008年及2010年採措施保障和鞏固加拿大房產市場，於上周初，又再推出新措施收緊按揭，以遏本國家庭負債高企的憂慮。

這3招收緊按揭，包括首期少於20％的政府擔保按揭，按揭最長年限由35年減為30年；房貸加按由屋價90％降至85％；政府不再對房屋淨值抵押信貸額(HELOC)提供擔保，該等新措施將於3月18日生效。有人關心，房地產市場會否大受打擊、雪上加霜呢？

目前置業者首期付款不足20％時，必須透過加拿大按揭及房屋公司(CMHC)購買政府擔保的按揭保險。新例實施後，按揭年期若超過30年便無資格購買該保險，所以第1項措施所造成的影響最大。

業界稱，措施將進一步冷卻房地產市場，但不會完全煞停。新規則會減少首次置業人士的貸款，可能令本已放緩的房地產市場更加冷清。不過，亦有地產業界人士認為，華人置業普遍不會選擇如此長年期的按揭供款，所以對他們來說影響不大。

新規例實施後，入市者每月按揭還款額將增加，金額如同提升按揭利率，不過人們實際上多付本金而非利息。以按揭年期由35年降至30年計，以按揭貸款$30萬，利率4％計，每月將多還款$105，但因還款期限減少5年，實際少付利息$42,288。

加拿大認證按揭專業人員協會(Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals)主席墨菲(Jim Murphy)說，「很多國民選擇長的還款期，並非他們資金緊張，而是希望財政靈活。」

$40萬時代的來臨
新例在3月18日實行，有業行人士估計會有不少人趕在這日期前置業。但對多數華人來說，這3條新例對他們不會有多大衝擊。

事實上，華人的置業行動已展開，據HomeLife Landmark張穎(Ingrid)說，冬季在傳統上是房產交易淡季，但在聖誕新年過後，辦公室的門口開始車馬輻輳、熙來攘往了。

很多買家都是首次置業者，對於這些第一次踏入加拿大房產市場的新人來說，很多人把價格限定設置在$45萬以下。張穎透露，在大家的腦海中，$45萬的半獨立屋或者鎮屋，對於一個年輕的家庭，應該可以有很多的選擇。

可是，一段時間的看房旅程下來，發現結果並不樂觀。「記得有個客人趴在我的辦公桌上鬱悶地說道，Ingrid，你的電腦是不是壞了，我都出到這麼高的價錢了，怎麼還是沒有房子？」也有很多客人對張穎說：「我的好朋友前年買的房子，也就$30幾萬啊？怎麼現在沒這個價位的自由業權物業了呢？我已經跑到北面去找了，怎麼還是沒有呢？」

張穎表示每個月都會出一份市場分析報告，這份報告是根據每個月多倫多地產商會的售樓報告《MARKET WATCH》的數據分析得出的結論。

2010年數據：12月成交4,400間，平均價格$43萬4千，成交量比2009年減少20％，成交價格上升5.3％。整個2010年成交8萬6千宗，和09年基本持平，成交價格$43萬1千，比09年上升了9.1％。

數據顯示，於2010年初，TD銀行預計2010年大多地區房價上升8％左右。事實上在年初的上漲狂潮中，市場已經在2月份完成了任務。如果市場持續火爆，2010年將造成暴漲的局面，泡沫將不可避免。加拿大央行的連續加息以及對貸款政策的調整，成功地遏制了上漲失控的局面，市場在4月份見頂之後，開始進入5個月的調整期，9月份方才在市場自身力量中恢復過來。

暴起暴落VS穩步上揚
張穎指出，從1976年開始的大多市場成交數據來看，以1976年的平均價$6萬1千為起點，到現在的$43萬，這過去的34年來平均年增長率為5.9％。期間出現過從1986到1989年的非正常上漲，房價從1985的$11萬在4年內直接跳升到1989的$27萬，催生了巨大的市場泡沫。那段時間的虛假繁榮在北美自由貿易協定的大背景下被戳破，大量美國企業撤走工廠，加拿大大量失業給社會造成很大壓力。房價從瘋狂的$27萬在之後的4年內直線回落到1993年的$20萬6千，這段時間是對之前暴漲的一種修正。

這個修正維持到了1997年，當市場價格與理性的5％至6％的年增長率下的市場價格接軌之後（以1976年的$6萬1為基數，年增長5.9％，到1997年剛好是$20萬5），市場重新步入升途。而這之後的上升就平穩很多，每年的上漲幅度都在5％左右。以1997年$21萬為基準，到2010年12月的$43萬為止，年平均增長率是5.6％。

屋價年增長5％至6％
從上面的歷史數據來看，大多地區房地產市場平穩的基準大概可以認為是年增長5％到6％。張穎解釋，當某一段時間市場上漲過速，之後將會出現市場滯漲，或者負增長，以進行調解；如果某一段時間市場出現特殊情況的上漲緩慢或者下跌，市場將會在之後出現補漲，將市場平均價格拉回平均線附近。這個方法對市場長期的預測可以有所借鑑。

從市場價格水平來看，2010年的$43萬將成為多倫多進入$40萬時代的風向標，也就是說市場很大一部分房屋價格將向$40萬或以上靠攏。買家在2006、2007年看到的$30萬出頭可以買到房產的情況將愈來愈艱難。

優秀社區有實力
張穎認為，獨立屋依然是市場價格領先的先鋒部隊，現在大多地區華人比較偏好的區域中，北約克的獨立屋均價已經超過$80萬，烈治文山的獨立屋均價也超過$60萬，甚至在富豪山莊內，已經非常罕見低於$100萬的房子。萬錦市獨立屋也難求到$50萬以下房齡和條件比較合適的房子了。

在多倫多的歷史上，幾大豪宅區的獨立屋在過去的幾十年間，價格逐級攀升，在傳統豪宅區比如玫瑰谷(Rosedale)、森林山(Forest Hill)這些區域，雖然從過去的幾十萬元一路攀升到現在動輒都是三四百萬元的房子，但是在今天依然不乏買家鍾情，並沒有因為價高而無人問津，就是一個好的例子。優秀的社區在未來市場成長的過程中，依然將會領跑其他房型。

鎮屋合首置者
半獨立屋和無管理費的鎮屋作為獨立屋的備選，受到了財力不夠的買家的鍾情，價格上升依然有力，而位置好、社區好的半獨立屋和鎮屋，價格往往也不菲。社區已經成為影響房價最大的因素，一些地區的兩臥室鎮屋價格，甚至超過稍偏遠的獨立屋價格，已經屢見不鮮。

但張穎指出帶管理費的鎮屋在一些社區依然受到周邊環境的困擾，價格上漲乏力。社區居民的構成、社區交通的便利性，社區學校的教育水平都成為了限制這些區價格升值的因素。當然，在某些買家的特殊情況下，比如工作、家庭、購房預算等等限制下，選擇這些價格能夠承受的房產並沒有不好，但是從長遠升值的角度來看，這些房產就未必可帶來驚喜了。

柏文首重位置
市中心的高層柏文又是另外一番景象。由於城市化的集中、生活方式的改變，導致市中心房屋需求的不斷上升。市中心雨後春筍般拔地而起的新柏文，反映市場的需求。市中心有特點的樓盤，比如生活尤其方便的社區、靠近學校的社區、靠近金融區、靠近繁華的商業區...等等的樓盤，都受到年輕人的瘋狂追捧。這些社區的人群以小家庭為主，崇尚時尚，快節奏，追求簡單和夜生活，對於房屋的大小和家庭並不在意，而往往概念、創意和格調更加能吸引他們。市中心的共管柏文依然保持旺盛的生命力，價格以穩定的每年10％逐級攀升，成為金字塔尖的一部分。一些好的社區由於獨特性，價格上升的速度還要再快。

而離開市中心的柏文盤，就要看周邊交通的方便程度和生活方便程度。如果樓齡偏大，交通並不是四通八達，周圍較多低價的出租為主的大廈，社區居民比較混雜，這樣的樓盤不管居住還是投資，都不是好的選擇。所以樓盤的位置就成為決定其價格的定海神針。