明報：置業頻道

「買方代理合同」的有關問題

2010 / 06 / 03

常常會有客戶到我們的律師事務所詢問有關如何更換房屋仲介或經紀人的問題﹐最近有一宗案例﹐情況與這類客戶非常相似。

H先生一家3口住在外父位於北約克的柏文單位，他們最近想買一間房子，而且要鄰近好學校，價位大約$50萬到$55萬之間。

H夫婦無法確定要選擇什麼樣的房地產經紀，於是在附近找了房地產經紀。這家公司是B女士開設的，她告訴H夫婦，如果他們決定聘請她擔任經紀，必須簽一份買方代理合同。不料產生了兩個問題：

‧	H太太與B女士只見兩次面，每次會面時間都非常短暫，第二次見面後，H太太就同意簽署買方代理合同。
‧	可是H先生拒絕簽這份合同。

■什麼是「買方代理合同」？
基本上﹐這是一份書面協議書，具有法律約束力，約束以下幾個事項：

1.	買方及其仲介之間的權利義務；
2.	成交後的佣金數目；以及
3.	該協議的期限。

■標準格式的買方代理合同應該包括以下部分：

1.	你，茱莉亞王，聘請此人，仲介艾利克斯米契爾先生擔任房屋仲介，協助你購買某一特定區域的房地產。
2.	你，茱莉亞王，同意支付米契爾先生一筆一定數目的佣金；這一部分還應包括：買方同意支付由賣方所提供的佣金的不足差額，例如：仲介的佣金是2.5％，然而賣方後來只願意支付2％，那麼，作為買方的你，就要補足0.5％的差額給仲介。
3.	買方代理合同自何年何月何日開始生效，有效期迄至某年某月某日。
4.	仲介，艾利克斯米契爾先生，要向你說明什麼是「代理」。
5.	如果你看中任何合意的房子，必須通知你的仲介米契爾先生。
6.	你，買方承認房屋仲介或經紀人米契爾先生，沒有受過房屋實際狀況的評估訓練，你知道需要另外找房屋檢查員來檢查房子。

(註﹕人名純屬虛構)

■如果你是買家，請和你的房屋仲介討論以下幾點是否可以放進合同中？

1.	如果日後你對所選擇的仲介不滿意，你有權要求終止買方代理合同，且有權選擇其他的房屋仲介。
2.	如果仲介不同意將上述文字納入合同，那麼另一個選擇是：要求該合同訂於一個指定的期間，譬如訂定3個月的期限等。

■如果不簽代理合同，會有什麼後果？
如果你跟仲介簽了買方代理合同，那麼你會被視為該仲介的「委託人」而不是「客戶」。

委託人和客戶的不同在於：委託人和仲介之間有法律上的權利義務，仲介必須開誠佈公地向你解釋說明重要的字眼概念；對所有房地產交易細節都要保密，譬如不能透露價錢等，仲介要對你負完全的責任。然而，如果沒有簽署買方代理合同，那麼，你就僅僅只是一個客戶而已，這個意思就是說﹐仲介或經紀人，只有公平交易的義務，行為必須誠實、公正，不能有任何誤導等，而他們對你沒有任何法律上保密或公開的義務。

■對買方代理合同，我應該知道些什麼？問什麼問題？
在你簽下買方代理合同之前，通常我們會建議客戶做以下幾點事情：

1.	花點時間仔細閱讀這份合同，千萬別匆匆忙忙，草草了事地簽下合同。一個稱職的仲介或經紀人，會給你時間看這些文件，你可以把文件帶回家看，而且你可以考慮是否要找律師幫你審閱這份代理合同的內容。
2.	列出所有你認為有問題或不了解的問題，不要怕問問題，如果你的仲介阻止你問問題，你最好考慮換個仲介。
3.	記住以下問題：你知道合同是什麼意思嗎？你清楚這筆交易的佣金是多少嗎？這份合同的期間有多長？你和仲介會做什麼？有任何不了解的部分，一定要不厭其煩地要求仲介說明。和仲介一起閱讀所有文件，直到你確定沒有任何問題。
4.	看完所有文件後，如果你認為有必要加入某些條款，一定要和仲介討論是否可行。
5.	如果你的仲介沒有要你簽署買方代理合同，你要詢問，在沒有簽合同的情況下，他會提供你那些服務？