明報：置業頻道

「逆按揭」養老?

2011 / 08 / 04

近期，香港的按揭證券公司宣布於明年推出「逆按揭」（Reverse Mortgage）試驗計劃，並冠上一個很好聽的名字「安老按揭」，意即60歲或以上長者業主可將自住物業按給銀行，然後每月領取一筆款項作為生活費。

「逆按揭」好像是什麼新鮮奇聞，其實，有關「逆按揭」在北美和歐洲已經推出超過10年，有好處亦有缺點，不能說很普及。不管叫「安老按揭」也好，叫「逆按揭」也罷，說穿了無非是金融機構一盤生意，並不是什麼老人福利，這一點，讀者要很清楚。

何謂「逆按揭」﹖
要明白何謂「逆按揭」，首先我們要攪清什麼是一般的按揭（Mortgage）。一般的按揭是由貸款人向銀行借錢來購買樓房，貸款人每期還錢直到貸款繳付完畢，物業到時也會轉歸貸款人的名下。而逆按揭（Reverse Mortgage）則反其道而行，貸款人手上有已供滿按揭的樓房，而將樓房以按揭形式去申請銀行貸款，銀行會每月向貸款人發放一定金額的款項，直到逆按揭的期限屆滿為止，到時銀行便會收回樓房拍賣，一些銀行則以年金形式發放，直到申請人百年歸老。

「逆按揭」是一種專為退休長者而設的金融產品或財務安排，其運作的模式是由借款人（通常對象為已退休長者）將其物業，向銀行或保險公司作抵押，而銀行或保險公司收到申請後，就如一般樓宇估值計算其資產值，同時再評估申請人的各方面的情況，例如申請人的預期壽命及生活習慣，最後得到一個資產淨值，申請人便可以按年支或按月支取約款項作生活費用。有關抵押物業之資產淨值會因而按年下降，直至最後達到該物業之抵押值時，生活費便停止支付，不過長者仍可在物業居住，直至去世後物業才會被收回。

加國的「逆按揭」
在加國如果你已滿60歲，並且有零抵押貸款房屋，而想在如今經濟困難的境況中獲得一筆或多筆貸款，可以考慮「逆按揭」。抵押物業的人，不但不用每月供款，還可以每月向銀行領取一筆定額貸款，直到用盡銀行肯接受的某一個比例的抵押品價值為止。屆時，銀行就會把抵押品用以償還之前積累的貸款及因此而產生的利息。

普遍來說，加國的「逆按揭」分為「百分百逆按揭」及「非百分百逆按揭」兩類，前者是按揭公司或銀行獲得物業業權，並定期向其支付款項直至業主離世為止，不需要給付任何還款。至於「非百分百逆按揭」，物業業權仍屬業主所有，遺產繼承人於業主離世後清還貸款及利息後，則可繼承物業。

「逆按揭」的利與弊
簡單而言，「逆按揭」不是為不夠錢買樓的人而設，而是為已供滿了樓，完全擁有業權的長者所設。「逆按揭」讓長者在已供完的按揭物業作為提供部分每月退休生活資金的來源，一方面長者可以將手上的物業抵押予銀行以套取現金作為生活費，另一方面業主及其配偶可以繼續居於該物業內，直至離世或遷出為止，不失為長者提供一個「靠自己」的方法。

不少長者一生營營役役，將畢生所賺償還按揭貸款，到年老時已無多少生活費，因其資產已鎖死在物業上，逆按揭就可將長者的資產釋放出來，令其每月可獲得足夠的生活費，支持自己的生活，自給自足。

此舉既可減輕政府對老人福利的投放，將資源運用在其他福利政策，同時子女們又可減少供養父母的金額，將資金用作首期存款，可謂三方得益。

表面看來，聽起來不錯，老人家以樓換錢，可以應付退休生活所需，不失為變通之計。問題是，「逆按揭」對華人傳統觀念是留下物業予子女，要他們在百年歸老後，讓銀行把畢生積蓄收去，華人是否願意參與計劃，又會是另一疑問。現實是，在加國擁有華資背景的銀行承辦「逆按揭」的例子也不多。

「逆按揭」的特點是只有負債增加，自有資產減少。而且「逆按揭」利率通常很高，而且愈滾愈多，通常10年內借貸者欠的錢是借的兩倍或更多。另外，貸款者還需要承擔許多費用，手續費和其他支出不少，包括房屋評估費、獨立合法顧問費、律師費以及其他雜費等。

每間銀行或按揭公司對「逆按揭」條件細節規限或服務收費都不同，在作出選擇前，請諮詢個別銀行有關顧問。

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