明報：置業頻道

單位露台無「自主權」﹖

2010 / 07 / 01

上周我們談到購買共管柏文應該注意些什麼問題，其中之一就是陽台、停車位、儲藏室等，在大廈章程中，是否有「專有使用」公共設施（exclusive use common element）的特別規定？以及大廈管理單位是否有書面規章，規定「專有使用」的時間？今天我們要談一個實際案例。

私家露台並不「私家」
張女士在市中心買了一間共管柏文單位，內有一個面積不小的戶外露台，而這個露台就是「專有使用」公共設施，其使用細節都列在大廈管理章程中。張女士搬進單位之後，想在露台做一些改變，例如換掉原來格子狀的圍籬、放置盆栽以及樹木等。她還想開闢室外用餐區域，因此要在露台搭一個遮陽棚﹐並搭一個棚架支撐遮陽棚，種植一些長春藤和綠色爬牆植物，讓這些植物蔓藤在棚架上，使露台形成一片蔭涼處，以便夏天在這空間用餐或休憩。另外，她還想在露台旁邊加裝一個小小人工噴泉。

如上周本欄所提，「專有使用」公共設施實際上是大廈設施的一部分，也就是只能讓一個人或少數幾個人使用的公設。這就是為甚麼若大樓住戶想做改變，必須向管理單位提出申請的原因所在。

我告訴客戶，如果要在露台上鑽洞或架設什麼東西，必須獲得大樓管理單位的許可。不過，如果只是種一些花花草草，或裝飾、點綴性的植物，基本上是不需得到同意的，因為這些東西可以隨時移動地方；至於不容易搬動的重物，通常都要申報取得許可。

因此，以張女士的案例來說，她應該事先得到大樓管理處的同意，才能變動露台上的東西。張女士異想天開地把四根柱子插在花盆裏，盆中放了很多泥土，企圖穩固柱子不至於被強風吹倒或被大雨淋垮。大樓管理處擔心這樣的「傑作」會被驟風吹倒，造成其他住戶的損失，因此不同意張女士這麼做。可是﹐張女士不理會管理處的顧慮，硬是我行我素地執意照自己的意思行事。為了安全起見，管理處要檢查露台這四根柱子的穩固性，無奈張女士不讓工作人員進入她的住宅。

硬撐得不償失
我門的客戶常會碰到類似張女士這樣案例的問題，到底該不該讓工作人員進入單位內呢？我告訴客戶﹐必須讓工作人員進到陽台修理或檢查，否則你得自掏腰包付有關費用。

共管柏文管理法第19條明定，只要管理公司合理通知住戶，就有權進入「專有使用」公設區域執行「公務」。

無謂的爭執
法官聽取張女士與大樓管理公司的訴訟案後表示，其實這類爭訟案是勞民又傷財，雙方都沒有必要如此浪費時間和金錢。法官最後裁決張女士須拆除露台上的四根柱子。

作為住戶必須理解，其實最好的解決爭議的方法應該是妥協，或是請有經驗的第三者出面協調，而不是固執地非要打官司不可。

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