明報：置業頻道

物業未註冊可中期入伙

2010 / 07 / 15

購買共管柏文單位﹐需要繳付中期入伙費用(interim occupancy fees)，顧名思義﹐這些款項是買家在中期入伙(interim occupancy)期間所要支付的。

尚未註冊
所謂中期入伙期間﹐就是當一所共管物業單位已可入住﹐而建築商尚未向土地註冊處註冊的期間。

期間發展商對買家有兩個責任：

1)	發展商應要提供服務給買家﹐如共管物業立案法團在註冊完成後﹐向單位業主提供服務。
2)	共管物業立案法團在註冊後﹐有維修及保養的責任。

法定權利
另外﹐買家需要支付一切在中期入伙(interim occupancy)期間住所單位內的所有毀壞跟維修。
期間，發展商有4種法定權利：

1)	有權進入該單位
	即使市府或者市政當局說該單位已可給買家入住，但可能還有一點工程未完成。所以發展商有需要進入單位內進行最後的粉飾工作。
2)	發展商可決定買家不能轉讓單位
	因為在很多共管式物業發展中，發展商會在這個中期入伙(interim occupancy)期間以更高的價錢來出售高層﹑單邊以及複式單位。所以發展商不願意跟買家競爭。還有，有些發展商跟他的律師，會在買賣合約加設一條不許買家在中期入伙期間出租單位條款。
3)	如發展商同意買家於期間轉售該單位，是可收取「合理費用」
	意思是根據安省法律，當發展商給予買家權利轉售該單位時，他們有權收取「合理的費用」。例如買家在售出該單位時，發展商可以合法地收費，而費用的多少，則由發展商決定。
4)	發展商應在註冊好共管式物業聲明文件的30日之內，以書面方式通知買家發展商註冊共管式物業聲明文件的註冊號碼及日期。

單位出租
「我已經得到發展商跟他的律師的同意可以在中期入伙(interim occupancy)期間出租我的單位，還有什麼潛在的問題需要注意呢？」

最近，我有一個客戶購入了一個未完工的單位。這位客人想要在中期入伙(interim occupancy)期間出租他的單位。在我檢閱他的買賣合約時，發現一項買家不得在中期入伙(interim occupancy)期間出租單位的條文。於是我聯絡發展商的律師，詢問他的客人(即發展商)是否願意讓我的客人出租他的單位。對方律師回覆其客人願意以書面形式﹐同意我的客人在中期入伙(interim occupancy)期間出租單位。

得不償失
然後我通知我的客人，告訴他發展商願意以書面形式同意他在中期入伙(interim occupancy)期間出租他的單位。但我亦同時提醒我的客人﹐他是合資格獲得由聯邦政府提供的貨勞稅回扣。貨勞稅回扣適用於所有價格低於$450,000的新屋﹐但只有在買家以及他家庭成員都是第一主要居所成員，才合資格申領。如果買家在中期入伙(interim occupancy)期間出租單位﹐就不算是第一主要居所成員。在這種情況下，發展商就會向買家收取全數的貨勞稅。

買家需要考慮的是﹐在中期入伙(interim occupancy)期間出租單位的收入﹐會否比從聯邦政府得到的貨勞稅回扣多呢？如果可以，那買家當然應該考慮將單位出租而放棄貨勞稅的回扣。如果不可以，像我的客人的情況，應不要在期間出租單位。

相關文章

[登堂入室]

早晨從陽光中蘇醒的自然系居家

(2014 / 05 / 01)

[登堂入室]

大膽用色老屋變年輕

(2014 / 04 / 24)

[登堂入室]

實現屋主的格林童話夢

(2014 / 04 / 10)

[登堂入室]

用家具打造經典美式居家