明報：置業頻道

延長中期入伙日子業主開支增

2010 / 07 / 22

「為什麼我這個單位的中期入伙(interim occupancy)周期是這麼長呢？」

最近我有幾個客戶在市中心的加航中心和聯合車站附近購買了共管式物業。最初預計的中期入伙(interim occupancy)周期是幾個月的，但後來周期長達差不多2年。

需要這麼長延期﹐原來是因為多倫多市府規定建築商要起橋樑的話，橋樑必先要完工，該單位才可以向土地註冊處註冊。而且﹐市府還規定發展商在向土地註冊處註冊之前，需要支付及完成這個共管物業之間橋樑之工程。

該大廈非常樂意及很快地由建築師畫了幾個橋樑的設計。但意外地問題發生在橋樑建於聯合車站的火車軌上空，所以要向GO火車(GO Transit)申請書面同意。

不幸地﹐GO Transit不太願意合作，更不同意任何建橋樑的建築物，原因是他們關注到興建橋樑所需要用的柱子﹐擔心用於承托橋樑的柱子太大﹐會影響到火車車長看訊號燈的視線。

GO Transit強調他們只接受不用柱子承托的橋﹐建築師說如果要興建不用柱子的橋﹐GO火車至少要關閉3至4個月。即是說所有本來來往聯合車站的班次都要暫停及關閉，而所有一向乘搭客火車上下班或上下課的乘客，亦要採用其他交通工具﹐然而這會造成混亂。

同時，發展商已完成兩座大廈的所有共管式物業工程，準備向土地註冊處註冊。唯一的問題就是發展商需要得到多倫多市府的同意﹐才能註冊所有單位。不幸地，發展商要先興建好兩座共管式物業大廈的橋樑。

這樣形成了僵局，發展商強調他們不能興建沒有柱子而又不擋火車軌的的橋樑﹐GO火車又不可能停開3個月之久。但對方堅持他們只接受沒有柱子的橋樑，多倫多市府又不允許共管式物業單位註冊前所需興建的橋樑未完工，多倫多市府亦不同意發展商先行註冊共管式物業單位，然後待GO火車作出讓步時才興建橋樑。

在這段時期裏，買家一直都在繳付中期入伙(interim occupancy)的費用，每月至少$1,690或以上。問題是因為共管式物業單位的買家在中期入伙(interim occupancy)期間，只有單位的佔有權，而不是合法的擁有權，所以買家是無法向銀行進行借貸來彌補這段期間所支付中期入伙(interim occupancy)費用。

「我在中期入伙期間入住﹐會有什麼情況發生？」

以下是個典型的例子：買家鍾先生27歲，過往3年一直跟父母住在康山，有工作及儲蓄，現在想購入灣街(Bay Street)一個比較近工作地方的共管式物業單位。

鍾先生跟他父母先後看過幾個不同的共管式物業單位，最後決定購入這個$30萬，989呎的1+1單位。這單位在6樓，鍾先生的父母資助第一期首期以及$14,000的升級配套。

鍾先生跟他的父母在付了第一期首期大約兩年後，發展商通知鍾先生他的單位已準備好入住以及要鍾先生準備8張各$2,200期票。因為發展商說大廈還有一些工程未完成﹐interim occupancy大約還需要8個月。

鍾先生預計他搬進單位的時候所有工程都已經完成﹐所以﹐當他發現書房跟客廳之間的牆還沒建好，他十分震驚。發展商強調鍾先生是可以入住的，而鍾先生則強調他不會搬進該單位，因為未完工的地方出現大量的灰塵跟污垢，會破壞他的客廳跟家具。雖然如此，鍾先生之後亦搬進該單位﹔兩個星期之後，書房跟客廳的牆壁才完工，但他的家具已經佈滿灰塵。

問題是，在預期的8個月期滿時，發展商通知鍾先生，多倫多市府需要多點時間來註冊所有的單位，所以該大廈的所有單位包括鍾先生在內亦要支付interim occupancy期間所需的費用，直至發展商正式向土地註冊處註冊所有大廈單位。

最後，鍾先生繳付了總共$30,800相等於14個月的interim occupancy費用，發展商才能於土地註冊處註冊所有condo單位。鍾先生慶幸的是，他還可以向他的父母借到這一筆款項。

以上這個註冊延遲的原因，是因為當買家購入全新的condo單位，而發展商只可以在全部單位都完工時才可以向土地註冊處註冊該condo大廈以及單位。註冊全新的condo單位比起註冊房屋更為複雜得多。

總結來說﹐購買全新的condo單位時，買家應要有充分的時間準備以及考慮有可能發生的如interim occupancy周期延長的問題。

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