安省情況獨特樓市仍穩好 變化難測自住隨時可入市
油價跌 加元插水 央行減息齊衝擊

[2015.02.01] 發表
明報舉行地產展望研討會,與會者十分留心台上講員的分析並做簡單筆記,連講員都讚與會市民夠專業。
陳善茵
鄭啟釗
楊鵬
蕭良杰
吳樹聲

【明報專訊】油價驟跌、加元急挫、央行減息,對樓市會發生影響的因素最近全部浮現。阿省因油價下跌,過去一個月物業交易價量皆跌。但六位業內及金融業專家認為,全國樓市最熱的安省和卑詩省有其獨特性,受油價拖累少,加元下挫和減息反而變得有利,樓市仍會穩健上升。

安省華人地產專業協會副會長吳樹聲說:「如果自住,需要就要買,不知道明天會發生什麼會影響,如果有能力就去買;如果是投資,就要看個人喜好,要看要求的是地點好、還是出租收入好、還是物業升值的能力好。不可能 又收租又升值,政府的規例不讓你短炒,因為投資要交HST。」

滿地可銀行高級經濟分析師陳蔚純博士提醒大家樂觀中要保持警醒,因為油價和加幣的雙雙下跌,令加拿大經濟面臨很多的不確定性和風險。

六位專業人士昨日出席了明報舉辦的「2015地產展望研討會」,除吳樹聲、陳蔚純外,尚有道明加拿大信託的商業理財投資顧問楊鵬、Tridel銷售總監陳善茵、Menkes Developments Ltd. 銷售總監及Cornerstone Marketing Realty Inc. 總裁鄭啟釗和資深地產從業員蕭良杰。

楊鵬:加元明年才翻身

楊鵬表示,油價下跌之後,一個家庭一年下來可以節省到900元。

「但與此同時,阿省、沙省和斯高沙省的經濟放緩,樓市會軟茬陛C安省和卑詩省則喜憂參半,兩地以製造業為主,油價跌再加上減息是利好,預計利息3月會再減 0.25%,銀行隔夜拆息的息率變成0.5%。加幣會維持0.75兌美金,明年才會翻身,利率也要到 明年才回到1%。」

在此種情況下,加拿大的製造業出口會增長,還會引入海外投資者,卑詩省和安省樓市會保持穩健上升。

陳善茵:難尾樓奇少

陳善茵則認為,樓市泡沫爆破是一種調整,它的特徵就是房價急升至市場無法承擔。1987到 1988這兩年,共管柏文的新屋價每年遞增20%,到了1989年轉折點這一年,柏文價格上升幅度甚至達到41.9%,為遏制這種急升,當年的銀行利率達到雙位數,最終市場承擔不了就爆了。

「由2010年到目前,新共管柏文價格每年遞增幅度在4%到8%之間,這是一個非 常穩健的增長幅度。增長的理由很多,包括地價、建築材料的成本和人 工,甚至 政府的政策等,但這是溫和增長,不會導致泡沫爆破。」

供求方面,目前大多區未開工或未完工的樓盤共有469個,但已經有82%售出,所以買家的 承接能力很強。

另一方面,2014年重售房屋的數量為9.2萬間,僅次於2013年。租務方面,房屋出租得很快,比過往多出15%的成交率,空置率更低於1%。

再說共管柏文收樓量,從2005年至2013年,每年的收樓數量都是在1.5萬到1.6萬之 間,2014年則達到25571間,很少聽到收不到樓和爛尾的個案。

「以Tridel為例,收樓單位2000多個,其中收不到樓的一個手掌數得過 來。由此可見多倫多市場的穩健。」

另一因素是租金的水平。陳善茵稱,Tridel的租務部門目前的定價是,中區的金融區和娛樂區的柏文租金,平均每呎3元以上;央街夾艾靈頓路地區為2.75 元至2.8元/ 呎;北約克社區是2.5元至2.6元/呎;士嘉堡社區2.2元至2.3元/呎。

鄭啟釗:買屋三要訣

Menkes Developments Ltd. 銷售總監及總裁鄭啟釗給大家提供的是挑選「筍盤」的技巧:首先是要看樓盤的交通網絡,看地鐵、街車和巴士以及私家車的道路方便程度。其次是區內可提供設施,本身是否有游泳池和健身房,周圍是否有購物商場、超市、圖書館、學校、公園和綠化地帶。第三是考慮附近的就業機會。便宜未必是「筍盤」,要物有所值,最便宜未必是最好。如將來有人要租你的樓,你就要考慮到租客日常的生活方式。

資深地產從業員蕭良杰指出,一位已退休的基金總裁認為,未來5年息口都會低。如果慎重考慮的話,買房就要買好區,那樣就算樓市跌下來,好區的房子也 不會跌得太厲害。

蕭良杰:買屋好過買股票

以灣景路夾芬治路地區的一間平房為例,89年買入價是38萬,跌到最低的時候是93至94年的28萬,但2014年升到180萬,同類的甚至200萬。一個平房可以從89年的38萬升到 2014年138萬,這就是因為地區好,同時這也顯示出,投資地產比投資股票好,你看那些當年買了北電的投資者今日如何?

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