多倫多房價再B
慎防政府之劍隨時斬下

[2017.04.20] 發表
陳蔚純博士(Christy Chen)相信今年多倫多的房價依然會是繼續上漲。
 在經歷了2016年的跌宕起伏和酸甜苦辣後,多倫多樓市帶著諸多擔憂和質疑昂首邁進新的一年,2017年注定是不平靜的一年,美聯儲加息、政府管控策略、全球經濟形勢、各國金融政策等都可能對多倫多的房地產市場產生影響,對於房地產的投資者來說,最關心的還是那個老話題,多倫多的房價會下跌嗎?多倫多大學經濟系講師陳蔚純博士(Christy Chen)認為,如果單從2017年來看,多倫多的房價依然會是繼續上漲的趨勢,這一點從近兩個月的樓市數據來看已經很具有說服力了。

 外來資金湧入影響房價

 「我不太同意很多人說的多倫多的房子都是所謂海外買家購買,事實上,有很多在多倫多的留學生或者工作的人員,他們就在這裡生活工作,有加拿大合法身份,但是他們買房的大筆資金收入並不來自加拿大,這類人並不能算海外買家,這類資金在當前多倫多房屋成交量中佔到近乎於1/3。如果只憑藉在多倫多工作的工薪階層收入去購買當前多倫多的房產、甚至是獨立屋,那是不可能實現的任務,所以說,當前多倫多的房地產價格已經脫離本地經濟基礎層面,無法用簡單的經濟形勢去分析房產市場了。」

  陳蔚純認為,當前湧入加拿大的幾股外來資金共同作用,造成多倫多樓市瘋漲的趨勢不易放緩。「首先是來自中國的一部分人為了躲避中國政府的資本管制和資金外流政策,從而轉移資金,投資到加拿大;其次,受印度政府限制家庭持有黃金,等管制政策影響,很多印度人感覺到政策的不穩定性,寧願把資金提前轉移出來進行房產投資;同時美國特朗普政府對外來人員的保守政策,迫使很多在美國沒有身分的人員尋求其財富的安全投資渠道,所以大量資金被擠入加拿大房產市場。

 「而且這些外來資金短期內應該不會枯竭,只要有這些資金源源不斷的湧入加拿大,多倫多的房價漲勢就很難放緩或者下降。」

 供求關係決定房價漲幅

 「跟溫哥華相比,單從人口角度來看,多倫多的房產市場具有更深更廣的潛力。從當前市場現狀來看,大量買家持幣等待,一旦有地段優良、交通便利、生活環境好的優質新屋投入市場即被迅速買入。」

 陳蔚純大膽預測,正是由於多倫多房地產市場供不應求的情況將繼續,理所當然的推動房價漲幅超過通貨膨脹水平,估計到2017年底,多倫多的房價還將會上漲。

 在多倫多的購房需求不會減少的情況下,開發商將會繼續面臨上市房源不足的問題。政府的土地使用政策是導致房源不足的一個原因。一些開發商同時也在拖延發放新項目,也造成了房屋供給方面的壓力。

 「受溫哥華推出海外買家稅對市場的影響,2017年,多倫多和溫哥華兩市的房地產市場形勢很可能對調,多倫多應該很快會成為加拿大最熱的地產市場。」

 針對很多人認為2017年低價房和condo的漲幅和投資空間更大的說法,陳蔚純認為,當前房地產市場不是缺少房源,而是缺少優質、獨棟的好房源,「比如,很多風景好、繁華便利的好地段的賣家,看到當前市場熱度寧願把很多優質房源留起來,坐等繼續漲價,相較於溫哥華一棟獨立屋早就突破200萬元的市場均價,多倫多100萬元的均價漲幅空間和潛力依然很大。無論從自住還是投資,優質獨立屋仍然是買家們力所能及範圍內的首選。」

 政府管控

 力度薄弱

 相較2016年“一路高歌”猛進的多倫多房價,進入2017年後政府陸續推出嚴把房屋貸款、提升購房稅等微調政策,很多人認為這對2017年多倫多的房地產市場價格會有一些影響和抑制。陳蔚純認為,這些政策都無法從根本上對房價走勢產生實質影響,更像是在給火熱的房產市場“撓癢癢”,恰恰可以看出,至少在當前,政府雖然意識到房地產市場過熱,但是房產市場是一只“會下蛋的雞”,很顯然政府不捨得殺雞取卵,並沒下狠心真的去遏制房價上漲。

 「這些政策甚至在一定程度上更嚴重的傷害了很多在多倫多用來自住的首次購房者。無論是提高購房首付還是嚴格貸款審批,都只是控制了手裡資金有限的“工薪階層”,提高了他們的買房門檻,對於那些手握大把資金去搶“offer”的買家來說,絲毫不影響他們全款購房,造成社會財富資源的嚴重分配不均。」

 陳蔚純認為,如果政府真的下決心想要管控房地產市場,控制房價,只需要推出限購“二套房”政策,或者出台海外購房重稅,相信很快就能看到效果。

 長期風險仍然存在

 雖然至今為止仍未顯現2017年多倫多房價放緩或者下滑的跡象和原因,但並不意味著從長遠來看房價的起伏。畢竟還是有一些潛在因素存在。陳蔚純認為,房地產是特殊商品,政府的政策是影響多倫多房價的最直接的因素。這一點,從BC省政府2016年8月推出對外國購房者徵收15%的國際買家購房稅後,溫哥華房地產市場立即冷卻的情況就可以看出。

 「過去幾十年堙A加拿大各級政府對房地產市場的干預都是非常柔和的,但當前的多倫多站在加拿大房地產市場的風口浪尖上,誰也無法預料,政府什麼時候會出台嚴格調控房地產政策,去調控多倫多房地產市場。

 「美聯儲額利率上調,加拿大很大可能會跟隨上調利率。也可能從長期的角度來看對多倫多房價有影響。一般來說,房屋市場的價格走勢與央行利率的走勢相反。央行利率不斷上升,房屋市場的價格就會不斷下調。」

  陳蔚純說,「自從2008年全球經濟危機以來,加拿大的央行利率不斷下調,多倫多的房屋市場價格不斷上揚,但這形勢到2017年有可能會發生變化。

 「同時,美國的經濟政策和形勢也在很大程度上影響著加拿大的房地產經濟,2017年,美國央行將開始連續加息,刺破資產泡沫,降低整個社會運行成本;同時將大幅度降低企業稅,減少企業負擔,增強企業國際競爭力。這一新政必將對全球經濟產生深遠影響。特朗普政府下一步對於美加貿易的協定有無新動作,都可能影響到整體經濟形勢,涉及到多倫多的房地產業。」

 準確判斷仍可入市

 雖然存在長期潛在風險,但是對於多倫多市民來說,並不是“談房色變”。據相關專家估算,在多倫多,家庭收入12萬元以上,月供3000元的房貸是基本可以負擔得起的。「對於準備自住的買家來說,如果你有一份穩定的工作,每個月有固定的現金流,碰到心儀的房屋仍然可以果斷買入,畢竟好房子可遇不可求,購房機遇也很重要。基於購房的目的是自用,可以考慮長期持有,就只把購房價格看做一個“符號”而已,不要計較短期漲跌,短期內收益不是這類購房者應當考慮和關註的。

 「對於想要投資的人群,首先要理性判斷當前房產市場,一方面考慮到房地產市場仍然具有上漲空間,一方面要意識到房價的持續B高必然存在潛在風險,在正確估量手中資金量的情況下,可以考慮投資但不宜長期持有,要根據自身情況在合適的點快進快出,才會有所獲利,畢竟政府對海外人士在加拿大投資的稅收達摩之劍隨時有可能斬下。」■

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