今年樓市走勢 由數字來說最清楚
內需外資齊撐銷量均價再升

[2017.04.20] 發表
市中心柏文建築活動十分活躍。
吳樹聲說,市場的銷售數字最能反映事實。
不同設計的大廈,出奇的和諧。
迄立在多市舊區的維多利亞式房子,十分值錢
華燈初上,一副大都會繁華景象。
街頭一家餐廳的門前帳篷寫上「食、喝、享受」,真懂得招徠。
從楓葉圖案的木條看多倫多。
現代化的街車,市民出入方便。
雪柏線的地鐵站Bessarion Station。
多市的GO火車站。
 近年來熾熱的房地產市場,往往成為大眾茶餘飯後的熱門話題。每當大家慶祝新的一年開始的時候,便有很多關於去年總結及今年預測的報告出現,包括﹕

 ● 滿地可銀行預期2017年的樓市會遜於去年﹔

 ● 皇家銀行估計今年是賣家市場,政府將會推出更多針對按揭的法例﹔

 ● 加拿大地產協會認為,收緊按揭條例,令置業者要用較長的時間,儲蓄多一些首期或選擇購買市內價錢較低但供應有限的房屋,這會導致銷售量的減少﹔

 ● 多倫多地產商會指出,2016年房地產暢旺的原因,主要是人口增長、低按揭利率、失業率低、工資增幅大過通脹、強勁的需求及存貨量低這些因素,使樓價急升。破紀錄的銷售量,主要是基於本地需求量大增。

 該商會對今年的預測是,置業者比去年少,全年銷售量估計約110,000宗,其中有一半買家是首次置業者,因為他們認為擁有房地產是一種優質的長線投資。重售樓盤供應不足,料全年平均售價在$800,000至$850,000之間。

 市場各界對2017年房地產市道有看好有看淡,大多倫多樓市何去何從﹖不論是準置業者或是有意售屋的業主,都會十分關注。安省華人地產專業協會副會長吳樹聲(Steve Ng)說,市場的銷售數字最能反映事實,「首先,我們先看看以下的數字。」

 根據多倫多地產商會資料,2007年銷售量為93,200宗,是過去歷年來第三高,平均售價$376,000﹔2015年首次超過100,000宗,排第二位,平均價$622,000﹔去年破110,000宗,是有史以來最高,平均價升至近$730,000。

 銷量及均價雙位數字上升

 吳樹聲說,根據以上的資料,去年多倫多的房地產,無論銷售量或平均售價皆以雙位數字上升,而重售樓盤數目則銳減。由此預測2017年多倫多的樓價有上升的趨勢。

 為要進一步了解多市樓市的走勢,可參考近數年某幾個月份的資料。

 傳統上,每年的樓市周期通常是冬季銷售量及平均售價較低,5月份最高。

 根據以上的數字顯示,過去數月的銷售量較前年同期為高,平均售價大幅上升,已高於多倫多地產商會對今年平均價由$800,000至$850,000的預測。

 加國房地產

 吸引海外買家投資

 吳樹聲表示,其實今年樓市的走勢,沒有一個絕對的答案。樓價亦會受到外來及本地因素與政府政策的影響。外來的因素是海外投資者通過互聯網取得很多資訊,發現本國的房地產是優質的投資項目,吸引他們進入本國的市場,增加了需求的壓力。

 《美國新聞及世界報告》剛剛公布世界上80個最佳國家排名榜,加拿大排行第二。

 《Demorgraphia》年初發表去年第三季,國際住屋可負擔調查報告,列出9個發達國家人口超過一百萬名的406個城市的排行榜:

 「簡言之,多倫多一個家庭工作7.7年也不消費,才能買到一間屋,現在可能要多工作幾年才能圓業主夢。」吳樹聲說。

 相對其他城市

 多倫多仍算便宜

 英國研究機構發表2015-2016第三季樓價升幅的調查報告。

 中國南京排榜首,升幅為42.9%。接著7個都是中國城市﹐升幅在25%-39.5%之間。溫哥華排第9升24%,多倫多排19升16.4%。

 以上的報告會增加海外投資者進入本地房地產市場的意欲。

 特朗普當選,英國脫歐,中國的房屋政策,印度的貨幣改革,香港的政治環境等因素,加上本國政治穩定、金融體系健全、按揭利率低、匯率低等優勢會吸引海外投資者轉移資金到本國的房地產市場或移民到本國,這會令需求增加。

 移民有居住需求

 影響樓價的內在原因包括需求增加及政府政策。

 加拿大是一個移民國家,為要填補人口老化、生育率低、勞動人口減少,每年都要引入移民,安省為加國的大省,人口1,400萬,佔全國人口38.5%,大多倫多市是全國最大的金融經濟中心,人口680萬佔全省48.5%,每年吸引很多新移民定居多倫多。自2005-2015年共有956,000人,過去數年移民人數如下:

 這些從國外來的新移民,從其他省份來的移民,簽證學生,本地首次置業者,本地投資者,因工作移居本地者及從香港回流人士都會增加對房屋需求的壓力,令樓價上升。另一方面政府的措施及對房地產的法例會直接影響樓市。

 土地供應不足

 近年來政府不斷實施各項法例,為樓市降溫,如收緊按揭的條款,包括通過壓力測試確保置業者在利率上升時仍有還款能力,提高首期及提高按揭保險費。

 主要是維持經濟穩定,減低市民的負債,附帶的結果壓低消費者的置業能力。

 「在供給方面,政府沒有設法增加供給以紓緩不斷增中的需求。供給不足主要的原因是土地供應不足,政府審批新發展項目需時,基礎建設追不上需要,政府缺乏經費增建公共房屋,亦沒提供優惠鼓勵發展商多興建出租大廈,令新建的房屋及大廈供應不足。

 此外,重售樓盤顯著減少,由於樓價持續上升,有一部分不急於出售手上物業的人持觀望態度,延遲出售,希望賺得更多,這令樓盤減少原因之一。

 「最近省政府提出重新考慮效法溫哥華徵收海外投資者的土地轉讓稅,這是一個政治的考量及會增加政府的收入。

 「太多的政府干預,而且方向錯誤,對樓市有負面的影響。溫市實施這稅項之後銷售量下跌40%,樓價只作少許調整,達不到預期的目的。最近要作出修改以減輕對樓市的衝擊。」吳樹聲說。

 他認為,總括上以種種原因,如果供給與需求達不到平衡,仍然是求過於供的話,2017年的樓價還會高。

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