低息支撐 樓價短期難回落 樓市五元素 兩項高過九七
【明報專訊】香港回歸近20年，樓價經歷多次起跌，最新樓價指數已較1997年高出近六成，不少市民都把現時樓市與九七「瘋癲」情况相比。不過，綜合多項數據及業界意見，雖然樓價已大幅拋離九七高位，但在低息、紅色資本及政府辣招三大因素下，樓價短期仍難以回落。
明報記者 林尚民 林可為 方可兒
本報綜合多項樓市數據，與97年比較，現時樓價指數大幅拋離1997年高峰期，最新公布的中原城市領先指數CCL為159.88點，遠較97年7月100點高出近六成。若以差餉物業估價署早前公布，至4月底全港私樓售價指數為327.4點，比97年7月167.2點則高出逾九成。據金管局5月公布數字，目前香港樓價平均為家庭每年收入的15.9倍，比起97年14.1倍為高。
按息僅97年兩成 樓價升負擔跌
雖然目前樓價遠超97年水平，不過多項數據如金管局5月公布現時全港平均供樓負擔佔家庭收入的比例為71.2%，比起97年的106.8%為低，而去年底全港新做按揭貸款的平均按揭成數為51%，亦低於97年的約62%。樓價高但供樓負擔低的「怪現象」，除了相隔20年，香港家庭月入中位數已由約1.8萬元增至約2.62萬元外，亦因低息環境及政府辣招降低按揭成數所致。以較傳統的P按計，97年實際按息約11.25厘，但今年5月底實際按息僅2.25厘，只是97年的兩成。
辣招下二手成交減 新盤變主力
辣招下現時交投遠較97年大幅減少，一手盤交易佔比不跌反升，以今年首5個月為例，一二手私樓註冊量只有約2.7萬宗，一手佔比約27%，而97年上半年一二手私樓註冊量共約8.3萬宗，一手佔比約13%，主因是當年炒風熾熱，不少均為「摩貨」(成交前已轉讓)個案。但政府自2010年推出額外印花稅後，市場已無「摩貨」。同時由於投資者再買樓須付辣稅，故不會輕易沽出現有物業，令二手盤源收窄，成交大減。
金管局限按揭 發展商提供高成數
另外，現時金管局限制按揭成數，但不少發展商均透過旗下財務公司提供高成數按揭，令買家傾向購買新盤。
中資投得地王 撐起地價
另近年市場上「北水」充裕，支持樓價續升之餘，更撐起地價，以2016至17年度為例，期內售出21幅官地，中資佔6幅，比例28%；但以金額計，中資以逾480億元購入住宅官地，佔整體約54%，不少地王都由中資投得，如龍光地產及合景泰富便聯手以逾168億元投得鴨脷洲利南道地，成全港最貴住宅地王。相反97至98年度售出的10幅住宅官地只有兩幅中資有份投得，以金額計只佔整體不足一成，而當年地王則是由信置以118.2億元投得的小西灣地皮(即藍灣半島)。
仲量聯行董事總經理曾煥平指出，政府近年推出多項調控樓市辣招，成為樓市幫兇，把所有購買力推向一手樓。世邦魏理仕香港、華南及台灣研究部主管陳錦平表示，樓市現况比97年健康，而97年間的新供應每年平均約2萬伙，買家全屬本地人；相對現時每年新供應約2萬伙，加上近幾年市場出現不少非本地買家，預計樓價短期難以回落。中原集團主席施永青說，97年投機活躍，炒家湧現，加上當年沒壓力測試，很多銀行「借到盡」，但近年政府推出辣稅，基本上已無炒家，加上經歷97年教訓，故認為樓市「冇咁快爆煲」。
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