低息支撐 樓價短期難回落 樓市五元素 兩項高過九七

[2017.06.19] 發表

【明報專訊】香港回歸近20年,樓價經歷多次起跌,最新樓價指數已較1997年高出近六成,不少市民都把現時樓市與九七「瘋癲」情G相比。不過,綜合多項數據及業界意見,雖然樓價已大幅拋離九七高位,但在低息、紅色資本及政府辣招三大因素下,樓價短期仍難以回落。

明報記者 林尚民 林可為 方可兒

本報綜合多項樓市數據,與97年比較,現時樓價指數大幅拋離1997年高峰期,最新公布的中原城市領先指數CCL為159.88點,遠較97年7月100點高出近六成。若以差餉物業估價署早前公布,至4月底全港私樓售價指數為327.4點,比97年7月167.2點則高出逾九成。據金管局5月公布數字,目前香港樓價平均為家庭每年收入的15.9倍,比起97年14.1倍為高。

按息僅97年兩成 樓價升負擔跌

雖然目前樓價遠超97年水平,不過多項數據如金管局5月公布現時全港平均供樓負擔佔家庭收入的比例為71.2%,比起97年的106.8%為低,而去年底全港新做按揭貸款的平均按揭成數為51%,亦低於97年的約62%。樓價高但供樓負擔低的「怪現象」,除了相隔20年,香港家庭月入中位數已由約1.8萬元增至約2.62萬元外,亦因低息環境及政府辣招降低按揭成數所致。以較傳統的P按計,97年實際按息約11.25厘,但今年5月底實際按息僅2.25厘,只是97年的兩成。

辣招下二手成交減 新盤變主力

辣招下現時交投遠較97年大幅減少,一手盤交易佔比不跌反升,以今年首5個月為例,一二手私樓註冊量只有約2.7萬宗,一手佔比約27%,而97年上半年一二手私樓註冊量共約8.3萬宗,一手佔比約13%,主因是當年炒風熾熱,不少均為「摩貨」(成交前已轉讓)個案。但政府自2010年推出額外印花稅後,市場已無「摩貨」。同時由於投資者再買樓須付辣稅,故不會輕易沽出現有物業,令二手盤源收窄,成交大減。

金管局限按揭 發展商提供高成數

另外,現時金管局限制按揭成數,但不少發展商均透過旗下財務公司提供高成數按揭,令買家傾向購買新盤。

中資投得地王 撐起地價

另近年市場上「北水」充裕,支持樓價續升之餘,更撐起地價,以2016至17年度為例,期內售出21幅官地,中資佔6幅,比例28%;但以金額計,中資以逾480億元購入住宅官地,佔整體約54%,不少地王都由中資投得,如龍光地產及合景泰富便聯手以逾168億元投得鴨c洲利南道地,成全港最貴住宅地王。相反97至98年度售出的10幅住宅官地只有兩幅中資有份投得,以金額計只佔整體不足一成,而當年地王則是由信置以118.2億元投得的小西灣地皮(即藍灣半島)。

仲量聯行董事總經理曾煥平指出,政府近年推出多項調控樓市辣招,成為樓市幫兇,把所有購買力推向一手樓。世邦魏理仕香港、華南及台灣研究部主管陳錦平表示,樓市現G比97年健康,而97年間的新供應每年平均約2萬伙,買家全屬本地人;相對現時每年新供應約2萬伙,加上近幾年市場出現不少非本地買家,預計樓價短期難以回落。中原集團主席施永青說,97年投機活躍,炒家湧現,加上當年沒壓力測試,很多銀行「借到盡」,但近年政府推出辣稅,基本上已無炒家,加上經歷97年教訓,故認為樓市「冇咁快爆煲」。

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