卑詩省本那比鐵道鎮購物中心東側對街，一棟高層大廈明年春季將完工。

新大廈隔壁低層公寓也已易手，成交價620萬加元，據說一樣會建成住宅大廈。實際上，僅在今年上半年，本那比成交的舊出租公寓數量已經超過十棟，圍繞鐵道鎮，橫跨京士威公路南北。

張小姐買了明春完工的大廈樓花，只等入住：「（鐵道鎮）附近本來都是低層木結構出租公寓，那時候大陸技術移民很多住在這兒。當初我租的一房公寓，就是這棟，」她指著一棟磚紅色外牆公寓說，「以前我住這裡，六百多尺每月租金七百，新公寓五百多尺要二十八萬，等於租房三十年。」

十年前移民之初，張小姐便定居於此，眼見著低層公寓一個一個消失，再變成高樓。未來幾年，鐵道鎮一帶矮層木結構公寓將不斷被鋼筋水泥大廈取代，她之前住過的地方，應該也不會存在太久。根據在上周發表的Goodman Report，本那比Edmonds、Brentwood 、鐵道鎮等地，未來十年預計將出現五十至六十棟以上高層公寓大廈。

僅在今年頭半年，鐵道鎮附近舊公寓至少有十棟易手。其中成交價格最高的是位於 Sanders 5000號路段，有200多個單位的高層，成交價5400萬；最低的，是Sussex 6779號，僅有九個單位的低層木公寓，價格211.5萬。該報告指，公寓地產的買賣熱潮曾經在2008年全球金融危機之前出現過，不過這一次力度更猛。

「在2004至2007年間，平均每年成交的公寓大樓為149棟，涉及資金約為5.38億加元。金融危機爆發的2008年至2013年，每年成交數量銳減為88棟，涉及資金5.3億元。而從今年前半年的情況看，預計全年成交數量將達到125棟，涉及資金8億元。」

交通樞紐 公寓地皮紛轉手

若查看大溫哥華近期成交的舊公寓地產的位置可發現，它們多集中於交通樞紐附近的商業繁華地區，除了鐵道鎮，還有Lougheed及溫哥華西區。

去年四月，Lougheed Mall附近，有四十年歷史，五百多個單位的四棟高層出租公寓以一億元的價格出售。Kerrisdale共五棟相連低層木結構公寓，由某開發商花了一年半的時間全部買下，如今叫價高達2800萬加元，高出政府估價1200萬。與這五棟相連公寓對街的兩棟六十多年的公寓，也在今年八月成交，共有出租單位二十一個，成交價分別為520萬及500萬加元。

城市人生活模式改變

怡富地產主席蔡宏安表示，溫哥華人的居住習慣已在改變，再也不會回頭。現在跟以前住在郊區獨立房屋花園的生活方式不一樣，大家逐漸聚居在交通便捷的地方，符合低碳生活的趨勢。

「大概從四、五年前開始，大溫哥華物業成交紀錄，多戶房屋超過獨立房屋。溫哥華人口密度增加，人口數量增長是必然的，Lougheed附近未來也會有二十來棟高樓要出來。」

近期出租公寓地皮買賣高漲，他稱確有其事。因為人人都知道，賣房比出租房子更賺錢，市中心繁華地段更是如此。 「（買入公寓地產的）發展商所要考慮的是就是地皮有多大，能蓋多少單位，賣出去多少。本那比市政府鼓勵在鐵道鎮建高樓，凡是地皮在此區域中的業主，跟中彩票沒有什麼分別，未來一定有更多的矮樓變高樓。」

推倒重來 多建幾層賺到笑

據蔡宏安指，按現在的市場行情，Kerrisdale的商住混合型新樓，只要賣掉上面住宅的部分，發展商已經有得賺。所以，實力雄厚的發展商就會把樓下商戶部分自己留著，以後有更好機會再放盤。

「Kerrisdale一帶，市政府雖然也允許蓋更高，但仍有限制，新樓不會是High rise，而是Mid rise，大概十五、六層到二十層。41街以南，已經有發展商將樓下的商戶也作為Strata出售，這裡的商舖非常搶手，有投資者願意買下整片的商舖。」

翻建低層公寓多蓋幾層就能賺到滿缽，這樣的好事傻子才會放棄！所以，老舊出租公寓數量銳減也就順理成章。就算新樓完工，也鮮有再做出租用途的。你就知道，要租房的人，未來只會愈來愈難。

住宅空置率低 無虞放租

說起來，溫哥華購買住宅空置率原本就不高，很長時間維持在3%甚至更低。業主從來不愁找不到租客，好一些的一兩周都沒了。雖然市府又是後巷屋（Lane Way House），又是多蓋Affordable house。幾年下來，空置率不但沒有上升，反而下降到1.1%到1.7%。蔡宏安分析指，這種情況與出租房源不斷減少，租房人口不斷增加有關。而之所以如此，又與聯邦政府的政策脫不開關係。

「四年前，聯邦因為擔心地產市場泡沫，便宣布將出租收入（Rental income）作為抵押向銀行貸款的數額調低一半，即一萬塊出租收入貸款時只能算五千。從而令市場減少對出租生意的熱情。接著，又將CMHC對首次買房戶的擔保減至二十五年，令原本有意入市的買家卻步。同時，學生租戶數量也不斷增多，也導致需求攀升。」

他以肯定語氣表示，溫哥華地產目前及未來短期內並無泡沫問題：「地產比股票好預測，最基本的是看供求情況。（地產）需求可以估算，一是看自然人口，二是看外來人口。目前情況是大溫哥華地區地產供求大致平衡。」

殺價空間有幾多？

蔡宏安熟知地產市場，問他近期坊間有關地產趨勢傳言頗多，有人看漲，有人說跌，到底如何?他開口便答：「看漲？有啊。說跌？有啊。這個時候（買家）就要特別小心啦！」

蔡宏安指，如今大溫哥華地產價格不同地區有不同特色，西區上下討價還價可達三五萬，三聯市（Tri-city）上下還價只有三五千。

「列治文、鐵道鎮的公寓單位應該有5%的殺價空間，尤其是那些預售沒有賣掉的單位，會變成發展商的Carrying Cost。愈到最後愈難賣，因為都是被人挑剩的。如果你此時有意解盤，發展商最關心的是，你會不會立刻下單？」

「但在其他地方，可能情況不同。比如Kerrisdale，那裡還有什麼地方建新樓？買得起三百萬房子的人，自然不會因為幾萬塊放棄；反而買三十萬的，若不給我那幾萬的優惠，還就真有可能買不起，因為銀行只能批給我這麼多了！」