不久前，多倫多基金會發表《關鍵生活指標報告》，指出多倫多已經成為全球第四最宜居城市，僅次於澳洲的墨爾本、奧地利的維也納以及本國的溫哥華。這個年度報告是根據各大城市的綜合情況，包括經濟、環境，甚至是犯罪率等而評選得出結果的。

從整體來看，多倫多的各項情況還是十分穩健，而這樣的結果，也正好是解說多倫多房價一直下不去的一個綜合剖析。同一報告還指出，多倫多的房價在整個加拿大排行第二高，僅次於溫哥華。據報告分析，多倫多標準兩層獨立屋平均價是$691,300，按這樣的價格計算，一個家庭的年收入必須達到$139,400才能負擔起房貸、地稅、水電氣等各項房屋支出。

但問題是，多倫多家庭年收入能達到13萬元的家庭的確大有人在，但是並不是大多數，那麼，既然這房價已經超出了大多數人的承受範圍，為什麼這幾年來仍一直下不去呢？HomeLife新世界地產Trina Wang作出分析如下：

土地價值

不僅是多倫多，全世界都面臨同樣的一個問題，那就是可作生活之用的土地資源日漸緊缺。隨人口的急劇膨脹，世界各地的住房用地需求都在急劇增加。對於加拿大的國土，靠近北極的一大片土地不適於移民生活，還有一些省份因為發展速度慢和冬天氣候過於寒冷而少有移民前往定居，這樣人口就只能集中於發展速度較快的省份和城市。多倫多就是加拿大移民人口最多的城市。

30年前來多倫多定居的移民，他們對北邊的概念大概就只到Finch和Steeles一帶。但是現在的大多倫多地區，北邊已經是到Newmarket甚至還能更加往北延伸。而這些地方的開闢，其實也就是在短短的不到十年時間裏完成的。這說明了多倫多的人口正飛速地在增加，需要更多的地方來滿足這些人口的生活和發展。同時，也表明了大眾對土地的需求量也在飛速增加。但是從價格上，其實真要深究房屋價格的飛速上漲情況，也只是在近5年裏發生巨變的。由此可見，土地開發的速度還是比不上大眾對土地的需求的速度。也就因為這樣，房價只能持續地不斷增長。況且，大多倫多地區再往北延伸也是有盡頭的，不可能擁有愈來愈多的土地有待開發，地只能愈來愈少。因而，多倫多房價在土地價值的層面上就沒有往下走的理由了。

能源費用

Trina Wang說：「一位來多倫多已經30年的越南華僑告訴我，她剛到多倫多時，TTC的公車票也就是幾毛錢一張，超市裏的肉價也就是幾毛錢一磅。慢慢地，發展到現在，TTC公車票已經漲到三塊多了，超市裏的肉價最低也要三塊錢到四塊錢一磅了。」物價的上漲從來沒有停止過。而且，她發現這都是從每一次的電費和油價等能源價格漲價開始引發的一次又一次物價上漲。的確，隨當今能源使用的無可取代，任何生活設施和運輸工具都無法捨棄能源的使用。但是，能源的開採不是永無休止的，隨能源漸漸緊缺，能源價格只會不斷上漲。而一旦能源費用上漲，各樣物品的運輸成本就會隨之增加，最後物價自然而然地也要上漲。

「我們說，房價主要由土地價值和房屋建築價格構成。上述第一點說明了土地價值仍處在不斷上漲的過程中。而房屋建築的價格呢？建築需要物料，物料需要生產和運輸，生產和運輸都需要能源的參與，能源價格上漲就致使物料成本上漲，建築費用就自不然增加了。所以，在土地價值和房屋建築價格都同時在不斷上漲的情況下，房屋價格還能怎麼有往下走的理由呢？」她說。

移民因素

Trina Wang分析，「加拿大是一個移民大國，多倫多則是這個移民大國中的移民大市。先不論近段日子投資移民的『一刀切』，經驗類移民多項類目被取消等不利的移民政策的實施。但是，每年通過各項移民政策獲得加拿大身分的人士，以及每年登陸多倫多的移民人數仍在逐年增加。另外，即使是最初在別的省份和城市登陸的移民，很多數也會因為個人發展和氣候環境等原因而最終選擇扎根到多倫多來。所以，多倫多的人口只會不斷地增加。而衣食住行是一個人生活所必須要解決的。當中，只有『住』是最必需和最有限的，這樣的話，人口的增長和這些人口對有限房屋的需求就造就了激烈的房屋搶購，最終也導致了房屋價格的上漲。」

投資欲望

隨著房價的增長，不少人都認為投資地產是回報程度不俗的一項投資。所以，大量的投資人士都熱中於將大量的金錢投放在房地產投資上。有了這樣的投資欲望，房屋就成了他們哄搶的對象，也就形成了房屋市場上大批的追捧人。而一旦有了投資的欲望在其中，如果沒有達到理想的投資回報，更多的人是會選擇繼續持有這個投資物，而非降低價格處理掉，所以，持有物業的人愈多，市面上投放的物業就愈少，物以稀為貴，想要等到物業的人就只能以高價獲得。而在目前的市場情況下，誰能料到房價什麼時候登頂？所以繼續期待，繼續持有的人就仍為多數。等到哪天他們覺得房價登頂了，同一時間都願意放出了，房價就會因為供過於求而下降了。

只是，目前沒有人能肯定什麼時候房價登頂。而目前事實是，房價仍在上漲。

「上述四大理由的陳述，足以解釋多倫多的房價為什麼一直下不去。而是不是下不去我們就裹足不前呢？我們說，如果走在上坡路，不管在哪個時候進入，對比登頂你永遠都是在低點進來，都有獲利空間。在當前房屋價格仍是下不去的情況下，你現在入市了，對比明天的房市，你所得的絕對仍是最低價。所以，在得知當前房價仍是下不去的你，是否要為自己的安居夢和投資夢作一部署呢？！」Trina Wang認為。

Trina 電郵 gardenw@gmail.com