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舊屋翻修變新貴 3個月屋價升43% 2015 / 01 / 22 

業主賣屋從來只會想到功夫少回報快,隨便清潔一下,把家俬擺設稍為整理,便大安旨意等人來買。如果願意花點錢來個大裝修,再放售的回報一定比前者更有驚喜。
曾多次全屋翻新,繼而幫朋友設計和裝修地庫,之後進一步買屋翻新再放賣的楊先生,累積了多次經驗、班底和採購來源,現以翻新舊屋作為投資,將資金愈滾愈大。
初次置業時,會花很多時間爭扎在細節上,到底那方面需要考慮升級(Upgrade),如:地板、瓷磚、門櫃、雲石檯面等。及後要賣屋買屋時,發現有了這些升級元素,屋價也相對可以提高一點。於是下一次買樓時,Upgrade便會看成為投資的一部分,故此願意花多點心思來美化家居。但每一間屋總不是完美,最理想當然是從頭開始,來個大翻新。因此楊先生便開始把樓房打造成完美的可能,重新改建間格,配合現今時尚open concept的實用需求。
大窗戶使更多自然光透進屋內,令視野更廣闊之餘,這種設計更是一種環保新趨勢。
好區舊房有潛質
近年舊房翻新愈來愈普遍,在選址上跟平常買樓沒大分別,樹林、湖景、好校網一定是叫好有賣點,如404夾York Mills地段是個不錯的選擇。但不同之處會是著眼舊房子,因為樓房愈舊,愈有機會可以趁低吸納,然後進行大翻新。早前楊先生跟拍擋一起買了間破爛的平房,他們豈止是內部裝修,就連屋頂、內外牆身、前園、後園到土庫都要從新拆毀再翻新。整個工程共用了3個月時間完成,最後屋價比原先升幅了43%!
房屋翻新要牽涉的事情可大可小,工程龐大到要翻新所有房間、廚房、洗手間,甚至要在間格上有大改動的話,花上的金錢和時間確實令很多賣家卻步。一般而言,廚房和主人房的洗手間是第一個考慮的位置。可是只限局部位置裝修,出來效很多時會失去大體性的協調,如牆色、地板、瓷磚、燈光等互不相配,會令買房時收不到最高的價格。楊先生指:「一開始只是為了裝修新屋,及後換過幾次屋,大部分的工程是由屋頂拆到屋底,由屋內改到屋外的花園,所有地毯地板、樓梯、窗門、洗手間、廚房、牆色,甚至車房門都換新,園林綠化和車道幾乎無一處都無保留地大改。也試過廁所變睡房,睡房變廁所;久而久之跟裝修師傅建立了默契和誠信,加上自己對裝修和設計很有興趣,於是開始嘗試翻新舊屋。」
飯廳地板採用高級手刮紋實木,牆身則以復古穀倉木材來點綴。對開可以直出露台,方便外出燒烤,而且雙門設計令景觀更加一覽無遺。
興趣加上專業
楊先生和拍擋均是專業會計師,如此「數口精」的組合,每次裝修都要跟不同的建材或相關公司交涉,他表示:「一個Project大大話話都要跟十幾間不同的公司對洽,要懂得跟他們還價,控制好預算,相比沒有經驗的行外人,我們能節省約萬元不等。另外時間管理得好也是很重要。」從多年樓房投資及裝修的經驗,他們開始對室內設計及樓房改建產生興趣,從中更領略到置富在於懂得有效地令物業增值,才能令現有的資產達到最高效益。
做要專門買要集中
談到交涉成功的秘訣,楊先生表示很視乎屋主肯下多少功夫在資料搜集和有一個確實又合理的預算。購買材料或傢俬都盡可能集中一起購買,所謂買得多慳得多,舉例說門和窗可以在同一間公司購買,廚具則一次過買五件頭會比買一件獲得更多優惠。相反人手的分配要專注,如一般師傅雖然可以「大包圍」做到屋頂到園藝,但他們並非樣樣都專門,於是要額外收費之餘,功夫亦未必理想,很多時還會因而拖長完工的時間。最好還是屋頂由專門的師傅去做,門窗找另一班人;收費上未必一定貴很多,可能分分鐘平過生手的師傅。
問價也是一門技巧,他表示:「不要只顧自己利益為大前提,就算最終給你壓到好價錢,對方總有方法在另一邊廂加增費用,或在品質做工上減低成本以抵消損失,恐怕得不償失的只會是自己。」
經過多次翻新自己的房子,他們慢慢延伸到幫朋友提供設計服務、採購材料、跟進工程等,希望以最合理成本,發揮到美而廉的成果。之後,愈來愈多朋友介紹,甚至有街客找上門,他們最後決定自組一個名為R&T Dream Home Design的團隊。
走廊位置新增設天窗,令室內的光線更充足。
期間楊先生遇過很多不同背景的客人,但可歸納為四大類:
無所謂但要快:有些從來都沒有考慮要裝修,直至賣屋前才會草草裝修便放賣,就是自己也沒有機會享受過便要搬到另一處。最終亦賣不出理想的價錢。
自己動手裝修:遇著自己裝修的客人,一般工程時間會較長,拖累賣樓的好時機;再加上人手有限,完成後總是失去了整體協調的感覺。
屋主話無要求:有時候屋主起初沒有意見,但工程開始時卻變身做專家,要親自監督設計,連材料也親自去買。只是單憑個人獨到眼光,可能只取悅少部分人。再者,裝修師傅不會提供好像設計師那種整體美的意見。
只限某些位置:部分屋主只喜歡著重廚房和洗手間位置,忽略了照明、顏色配搭、地板、家具和點綴上的功夫要一致。若各有各主題,只會令風格互相衝突,失去整體的協調美,令致空間發揮不到最佳的視覺效果。
整個樓房的間格是重新設計。由本來細小的主人房,改建為套房。新增設的浴室設計也絕不馬虎。
放心找設計師
裝修對一般華人來說,就只有裝修師傅及其手下,其他專業人士如室內設計師,他們一概不會列入考慮因素,主要是避免增加額外開支和嫌麻煩。楊先生強調設計師是令投資回報增加的關鍵人物,只要付出合理費用,換來不僅是一些專業意見,而是會替客人選擇心水又入流的顏色配對、搜購合理划算的建材,還會定時和師傅跟進流程,減輕屋主很多煩惱,最終回報率一定會令人喜出望外。
楊先生以自己為例:「我花了5萬元去裝修,回本後還有5萬元的利潤,這是100%的回報!」可見市場上是有賣家肯花錢買有專業水準的裝修,免去日後要重修的煩惱。
可是華人總認為沒有這個必要,自己也能夠跟貼進程,但問題是師傅只會依照客人需要去做,很少會給意見,譬如跟你說:「買這款瓷磚已經是水尾貨」感覺好像有著數,其實代表不耐看且過時的行內資訊。
時間和預算也是裝修必須考慮的因素,要把兩者控制得好,便要學識找對人。有心就不應怕麻煩,要多找幾間公司比較,提早計劃而不要在旺季(夏天)才決定急急腳去裝修,然後收樓或者放售,因為裝修是需要耐性,沒有屋主會希望師傅倉促完工,因此監督是很重要。再者,投資而不是投機,每個步驟也該有合理時間來規劃,務求達到最美滿的效果。
楊先生跟拍擋對裝修上的細節往往是抱著鍥而不捨的精神,好像裝修師傅常常認為某些概念/設計是行不通,而且辦不到,但他們會堅持去想法子變通一下,他認為:「很多人當聽到師傅話做不到的時候便會放棄,然後繼續停留住在這個不是最稱心滿意的地方,其實是可以有辦法去改變的,即使這方法做不到,我也會找另一個方法,把設計做出來。」
地庫翻新後變成可作康樂用途的場地,還設有酒吧的位置,天花內藏LED的變色燈效。
自住投資最穩
裝修樓房有如「滾雪球」的投資,回報率可觀,加上自住物業的賣家,一買一賣的利潤是可免稅的。裝修過後的樓房可以在同區賣出較高價格,但切記不要過分的裝修,胡亂把房子改裝成標奇立異的外觀,與周遭的房子格格不入,只會令賣家卻步,亦不會買到好價位。至於換大屋的策略也要因應你能負擔得起的債務水平,繼而再去按照預算去物色更大的房子。
楊先生隔數年換一次樓,之後愈換愈大,銀行的信貸額亦相對調升(詳見附表)。他表示:「如果可以承受少許風險,小屋換大屋,將有餘的錢用來供樓,投資潛力一定好過加人工。」
假如將來空巢時期要大屋換細屋,又或者退休想換個細單位,這時賣樓賺到的錢,則會是一筆可觀的養老金。

 
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