剛買了200萬的房子，外觀看時尚，古典與現代完美結合，立刻覺得高端大氣上檔次。
不過再過個10到15年，這房子的設計恐怕就過時了。
也有人80萬買舊房子，再花75萬翻修一下，過三年便搖身一變成了230萬的豪宅出手。
若是50年的老房子，則可以考慮推倒重建。
這棟樓位於Bridle Path附近，雖然土地面積大，但是木質結構，層高不夠，外壁使用金屬板，設計已經過時，最終只以土地價格賣出。
地產經紀 Jerry Hammond 的客戶最近賣了一棟230萬的豪宅，在Bayview和Steeles附近。不過三年前，這棟樓的成本不過80萬。
「這個客人買了房子之後，做了一次大規模的翻修，不僅將房屋內部重新裝潢了一番，還改造了廚房和衛生間，甚至不惜血本將院子的地形大改了一番，並且在房子正面擴建了一部分。這次翻修花了他75萬。」
不過這麼算來，他的客人三年內還是白賺了接近百萬。
從80萬到230萬，造成價格跨度的原因除了地價的增長之外，更重要的是，這個房子的設計早已「過時」。
而這棟同在Bridle Path的豪宅，雖然建築年代相同，但因為是水泥結構，層高更高。豪宅使用的是古典設計風格，後院也經過精心佈置。這棟豪宅目前有人開價880萬。
小豪宅壽命15年
都說房子是個保值的東西，不過保值甚至升值的是地。若是單說建在地上的那棟房子，就和汽車一樣，東西愈舊，愈不值錢。
「就像時尚一樣，房屋的設計也有它的壽命。」Hammond說道：「一般外觀設計的壽命大約在20年以內，而室內設計的壽命只有5至7年。」
大部分人在買房的時候都是「外貌協會」，看到好看的房子更容易動心，所以哪怕是幾十萬的柏文單位，賣房的經紀通常會告訴客戶在賣之前先做一個staging。而愈是貴的房子愈是如此：「那些購買豪宅，尤其是頂級豪宅的客人，往往閱歷更加豐富。他們在世界各地都有資產，在挑設計的時候會對比國際上各大都市的設計，尋找更流行的元素。」
Hammond發現房子設計的壽命和房子本身的價格是互相影響的。不過這個關係卻並非線性的。其中100至200萬的小豪宅是個轉折點。低於這個價格，房子連豪宅都算不上，買家對於時尚的要求會低於房屋本身的實用性，只要房間寬敞明亮整潔，外觀設計是否過時反倒是次要的。而高於200萬的房子，價格愈貴，聘請的設計師也愈專業，而選材用料也愈捨得花錢，因而房子價格愈高，設計的壽命也愈長。
翻新一棟豪宅自然也會給房屋帶來更多價值。根據Hammond的經驗，設計過時與否，房子的差價通常在10%至20%。不過翻新工程也不便宜，可以輕易花到十幾二十萬。
英國古典設計
愈流行愈貶值
那麼怎樣的設計才不容易過時？有的人可能理所當然的認為愈流行的設計存活的時間愈長。不過Hammond的發現卻並非如此。
「一般來說，愈多流行元素的房子壽命愈短。一個100至200萬的房子，如果是當下流行的現代設計與古典的混搭，嘗試將給古典設計一些現代感，壽命可能只有10到15年。但若是純粹的古典設計，壽命通常會超過20年。」
不過這種流行和古典元素的混搭並不等同於現代設計。相反Hammond發現，若是純粹的現代設計，壽命通常也會更長。通常完全是現代主義的設計更加個性化，只會出現在價格較高的豪宅當中，因而本身用料和設計的成本就會確保設計的壽命更長。而若是一個市面上沒有的全新設計，那它過時的幾率就會更低。不過設計針對的市場也較小，更多是個人的喜好。
而若是買了真正意義上的古典建築設計，那便如同買了一個古董，設計則不存在壽命的問題。「如今市面上還能看到不少古典的英國設計、愛德華時代的設計，還有古希臘和羅馬時代的立柱式設計。這些豪宅都不見得是百年的老房子，但設計上卻是真正的復古風格，因而壽命都會比一般要長出不少。」
如今流行的設計風格，大多喜歡高大的屋頂。
現代主義設計雖然不易貶值，但市場也更小。
一樓層高是關鍵
房屋的外觀設計不同於室內設計，若是要改造，小則傷筋動骨，而有些則需要將房屋推倒重建，所以挑房子的時候可得注意了。
「樓高是一個關鍵。我最近幫一個客人買房子，這個房子佔地很大，房屋的內部設計相當奢華，唯一的劣勢就是樓高不夠。結果這個房子以近乎土地價格賣出。」Hammond表示，十幾年前的時候，人們覺得一個300萬的豪宅，一樓的樓高有9呎就夠了。如今的要求是至少10呎以上，如果沒有12呎，根本賣不出好價錢。不少客人甚至會要求一樓的樓高達到15呎的。
若是二樓的樓高，你或許還能把頂改一改，樓高說不準還能再往上提一提，但是一樓的樓高卻是建房的時候就定下的，要想改就只能將房子推倒重建。
同樣要注意的還有建樓的選材用料。磚石水泥結構的房子壽命通常會比木製結構要久，Hammond有個客人，建了40年的房子，經過精心維護，設計放到今天依然不落伍。「如今的買家對於用材會有一定的期待，例如現在不流行使用鋁，而用銅或者鋅作為替代。外牆用人造石，效果也不會有真正的石頭好，而若是用預製石材，則不如石灰石。」
不過若是房東想要翻新舊屋，卻又不想推倒重建，Hammond倒是可以教你幾招。首先是改善房屋內的光線，擴大門窗的大小。「現在流行在院子和房間中間建設一塊過渡空間，例如太陽房或者涼亭，讓戶外空間看上去像室內一樣。這也能夠讓室內進入更多自然光。」
另外美化前門往往能夠更有效地改善整個房子給人的感覺。你可以改變大門四周土地的高度，將門廳的高度提高，然後在門口建一個樓梯，這樣房屋看上去立刻奢華許多。
愛德華時代風格的設計
