人要衣裝、佛要金裝，想賣屋賣得快、價賣得高，就必須為房屋「扮靚」。在北美，Home Staging是賣家不陌生的詞兒，在台灣有個頗傳神的譯詞-「宅妝」。
售樓前把家中的雜物清一清，把家中各個廳房的面貌還原，加一點適度的擺設，買家對房子的好感已會即時提升。如果自家的家具太老舊，還可出錢請專業宅妝師出手，借來美美的家具充場面，技巧地使家居空間更光亮、顯大，空間使用度高，房屋如期脫手就不是問題！
宅妝公司的代表Red Barrinuevo說，現時雖是多個買家搶柯化的熾熱局面，但賣家與賣家之間的競爭仍然很大，加上當買家的行程全被一個又一個預約塞滿的時候，如何快速地在買家心中留下好印象，並把房子的潛力完全地呈現給買家就很重要，而好的宅妝就可以做到這兩點。
「宅妝的目的並不是要把待售物業裝飾得好看而已，而是用好看的方法，為買家示範房屋或單位的空間如何可以物盡其用，」Red Barrinuevo說，「如果你能令買家一邊看，一邊已可以想像自己在屋裏生活，甚至已在盤算家當可以如何擺放在這間屋子內，那對我來說宅妝就算是成功了。」
成交價高20萬
宅妝公司的工作主要是評估屋主手上擺得上面的家具有那些，把用不上的舊家具暫時搬開，再向屋主外借適合房子風格的家具，利用新組合把房間重新佈局。他說，行內有一定規模的公司，都有自己的家具儲備，大型的更會有陳列室，而就算一時手頭上沒有合用的家品，也會去行家的收藏品中借用，大家有來有往。
「如果屋主有打算為房子翻新的打算，宅妝公司也會提供一些有關顏色、用料方面的建議。一般宅妝公司的服務收費多是因屋子大小和要借用的家具去計算，花費由數百至上萬元一個月不等。」他說，「如果你預算比較緊，我會建議你先做主層和主人房，不然的話，大概騰出房屋叫價的1-2%做宅妝就差不多了。」
他坦言，做宅妝並不會有一個保證的回本比率，但就表示，即使花費好像不菲，但卻絕對值得，「最深刻一個個案是幫一間在Mid-town Hillsdale Ave的獨立屋做的宅妝，那是一幢老舊的3睡房維多利亞房子，屋主二人急賣屋換錢應急，也不囉嗦，給了我們$4,000放手去做。我們不但給屋主建議牆身的顏色，叫他們換掉老舊的牆角線，亦外借了一整套的新維多利亞式家具、擺設等等裝設主層和主人房，令全屋像示範單位一樣，結果一輪的競標下來，成交價竟比他們的叫價整整高出個20萬！這個結果連我們團隊也不能置信！」
Redesign4more的宅妝師Red Barrinuevo說，有專業操守的宅妝師，都會盡量使用屋主原有的家具去設計，「我認為這是對我們能力的挑戰。」
地產經紀Fanny Lee會審視每間經手的房屋，給屋主一些宅妝的建議，如果衡量過認為房屋需要借用家具擺設，就會建議屋主僱用宅妝公司。她就經驗來看，指有「執」過的房子比起沒「執」過的房子，真的可以賣得更好，脫手更也快，在現時這個旺市中，一個星期賣出不是問題。
買家導向 設計概念
當然他也遇過不少客人，在合作時會想堅持一些顏色和擺位的做法，「但我就會提醒客人，花的功夫並非為了迎合屋主本身，而是為有可能的買家想。」
他舉了個極端的例子，「試過有對夫婦要賣市中心一間半獨立屋，是因為二人加上3個小孩，地方根本不夠用。這幢物業位於Parliament 夾Wellesley附近，就近Gay Village，只2間睡房竟叫價180萬，我馬上就從地點和定價找到端倪，有預感未來的買家有很大機會是一對收入不錯的同性伴侶。」
他因此決定把假想買家設為一對有錢又願意花錢、沒有小孩、愛玩樂享受生活的同性戀人，並以此為設計靈感，設計出明亮、用色鮮明的室內空間，客廳附帶一套高級影音設備，而且還有一大塊彩虹地氈（彩虹旗一般都為同性戀者運動的記認）。「果然到最後，買家果然是一對沒小孩的男同性戀者，而且還向我表示對陳列的擺設念念不忘呢！」他笑說。
顏色選擇有考究
一般情況下，Red Barrinuevo都會採用比較中性的顏色，像米色、卡其色、深淺的木色等，迎合最廣闊範圍的消息者品味，「但有時我也不會局限自己，會加入多一點色彩元素，但大原則是不太花巧，而且色彩要明亮、清爽、乾淨，以及看出去令人平靜舒適。」
在冬天時，他也會特意選擇一些暖色系，令房間看上去不會冷冰冰，令人對屋子產生好感；至於春夏時，他就會選擇一些比較有生氣的顏色，配合室外的春意。
專業宅妝師自備家具
地產經紀Fanny Lee在行內多年，自然也沒少和宅妝公司打交道，「做經紀多年，我們都基本上有一些小的掛畫、擺設等可以借給客人，甚至會自己和客人動手把家俬重新擺放，不過如果客人的房子和家俬風格真的太老舊，我們就會建議他們找宅妝公司來幫忙。」
Fanny Lee說，要請就要請專業的人來做，「專業不是說Stager的天份，而且他們公司的經驗。經驗老到的Stager，甚至可以幫你美化或掩飾家中難用的位置，令那些地方不那麼突兀呢。最好找一些比較大型的、公司本身已擁有現成家具的公司，這樣服務的Turnover比較快，不用再等他們再向別家租借家具，而且萬一不幸房子一個月也未賣出，『續借』家具的開支也會相對便宜。」
不過也不是次次要花錢僱人來做。Fanny Lee每接下一單案子，都會先評估一下屋主手頭的家當，如果用得上的，就會直接向屋主建議簡單的宅妝技巧。
清除雜物 還原本貌
「我覺得宅妝的最終目的，是要營造一個『家』的感覺，令人一入內就有『想住在這裏』的念頭，」她說，「不需要太華麗，只是把待售房屋打理乾淨，技巧性地擺放家具和擺設，令房屋的優點得以被突出，效果都很好。」
她解釋，房子本身新淨、家俬耐看的話，只需稍作收拾，加添幾件小擺設就已可出示給買家們看。「首先是要房屋乾淨、企理，令人行到入內是覺得舒服的，」她說，「有一些屋可能已經住了二十多年，無用的雜物廢紙多到堆滿了客廳地庫，這些賣家第一步就是要狠下心，丟掉不用的東西，還原房屋原貌，至少客廳似客廳，飯廳似飯廳，東西不要亂放，叫人認得出不同空間各自的用途。」
這個步驟叫Decluttering，就算不是無用的廢物而是常用的雜物，她也會建議屋主把東西收起來，「像很多時候大家家裏都有多不勝數的煮食器材，除了微波爐之外還有小焗爐、熱水壺、電飯煲、咖啡機等等，還未計廚房中放滿一桌的油盬醬醋！這些統統要收入櫃中，只留下一兩件模樣摩登美觀的做裝飾，這樣面看起來不但更整潔，而且比一桌子雜物時要闊大得多。」
去個人特色 迎大眾品味
拿掉雜物的用意除了令房屋更整潔，看上去更有空間感之外，還有一個用處，就是去除房屋一些屬於屋主的個人特色，令來看房的人能夠「代入」其中，想像自己買了房、入住之後的生活。她笑說：「曾經就有個客人，非常喜愛自己的婚紗照片，不但客廳、飯廳、睡房掛滿了婚照，連走廊，甚至樓梯位的牆壁都不放過，全屋估計不下三、四十張婚照！我們第一時間就請她把這些照片拿下，因為不論這些照片有多美，在全屋當眼位置都放滿自己的樣貌，只會不停提醒potential buyers說『這房子是別人的』，這樣會大大減低買家的購買意欲。」
在預備賣屋時，她就會建議屋主收起私人物品，像是家庭照、裱起的證書、浴室用品等等；除此之外，品味太過獨特，像顏色過於衝突、含意不明等不是常人審美觀能理解的裝飾品也要拿走，像中國人愛放的福字、月曆等都最好拿開，改放一些比較一般性的裝飾。「我們說這樣做是Neutralize待售房屋，」Fanny Lee說，「始終賣房時是向整個市場看的，我們不會希望有任何的因素，阻撓了那些審美眼光或生活習慣和華人不同的人去認識待售的房子。」
她提示，如果真的沒有預算請宅妝公司而家具又非常老舊的話，可以花錢把室內的窗簾布和地毯等布織品都換新，就是以最低成品達到最高效益的辦法。
異味影響購買慾
除了眼見之物要「妝」，眼不能見的味道都要費功夫。雖不至於要到處撒香精，但原來有部分西人不喜華人「住家菜」的氣味，因此Fanny一般都會建議在賣屋期間少在家煮飯，時常確保室內空氣流通，以免屋內積壓氣味，當然衣物也要勤洗換，別積在洗衣籃內了。
對Red Barrinuevo來說，做獨立屋的收費雖更高，但他卻比較享受為細小柏文設計的過程，「不同於獨立屋那樣，不同生活空間都被明確分割，柏文的空間有限，進餐、娛樂等等區域常滲在一起，挑戰性在於如何證明給買家看，就算地方窄小，需要的生活空間仍是一應俱全，這需要一定的創意。」
他以一個市中心的柏文單位為例，從相中看並不覺得地方狹小，但單位只有600平方呎：「我們用吊燈和背向的梳化低調地把用餐區從客廳中劃分開來，加上穿透性高的餐桌，簡單的宅妝就完成了。在這裏用上的，都是適合細小家居的小型家具，尺寸選對了，就會令房間的比例合宜，看上去不會太小。」
「第一次走進圖中這間房時，室內非常陰暗，除了因為牆是深紅色的，還有大量的家具和雜物阻擋了光線透進屋內。」Red Barrinuevo說，原來屋主兩夫婦都愛外遊，屋內陳列的都是他們從世界各地不同地方搜羅回來的紀念品！「我只好向他們解釋，這些紀念品需是他們的心頭好，卻不能展示大廳的優點，因為擺設太有個人特色，會搶去房間的焦點。」
他的團隊把大件的家具和雜物都移走，令更多的自然光可以進到屋內，其次是把牆身改為柔和的白色，可以去除強列的色彩之餘，也順道反射室內光線，令房間感覺更明亮。把具地方民族色彩的紀念品換成現代設計的擺設，再在同一張梳化上擺放顏色相近的枕頭，房間就煥然一新。
