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門口有堵牆 圖上不標註 平面圖陷阱 商用樓最多 2015 / 05 / 21 

如今盛行買樓花,商業用樓也不例外。
在大多倫多範圍內少不了看見商業用樓的施工工地,有些是新建的購物中心,有些則是柏文大樓,一層出租用於商業。
買樓花,沒有現房給你看,你能夠依據的就是開發商給你的那張平面圖,以及擺在售樓中心的模型。
不過你可得小心了。這些平面圖可都暗藏陷阱,圖中標示要麼不準確,要麼乾脆缺失。要是有個立柱標不準都還是小事,商舖門口橫著一面一米多高的水泥扶手,生意可得蒙受巨大損失。
等真出了問題,想告開發商,人家說:圖下面清清楚楚寫著,標註可能有誤差,後果買家自己承受。要想避免,只能事先在購房條款中寫清楚了。
買商業樓花,你少不了要看平面圖。賣家憑著這一紙草圖向買家許下願景,買家也只能看著這黑白線條拍板是否砸下幾十萬。這一買一賣,未來的生意全在這一張紙上。
這張圖紙你可得看好了,因為當中處處是陷阱。地產經紀陳少俊表示:「商業用樓平面圖,比住宅要複雜得多,問題也要多得多。看得不好,未來的生意會蒙受巨大的損失。」
玻璃窗外建水泥牆
Tom在約克區某個購物中心買了三間商業單位的樓花。購物中心的地點甚好,價錢也不錯,而且三間單位也剛好都連在一起,全部朝著外面的大路。他盤算著等購物中心建成了,三間分別出租也行,一起出租給一家也行。
不過等到購物中心落成,Tom的三間店門口卻立了一堵半人高的「水泥牆」,距離店門口僅有半米的距離。三間店當中,兩間店的玻璃窗都被擋住一半。原本窗戶朝街,路過的行人都能看到,本是可以增加未來生意的熱度,如今被這樣一檔,生意自然受影響,租金也會跟著受損。
Tom找上開發商,開發商卻指著合同說,上面白紙黑字寫著,店門口有一截樓梯,需要修建殘疾人通道,而且必須要有扶手。原來這「水泥牆」就是扶手。
「市政府有規定,商業用樓,凡是有樓梯的,必須修建殘疾人用的斜坡,以及殘疾人用的扶手。政府連扶手的高度都有明確規定,必須是48英吋,約1.2米。」陳少俊說道。
「這樣的東西,因為不在房間裏,在平面圖上是完全找不到的。而在看沙盤的時候,開發商也會刻意不做出來,或者做的有些偏差。但若是事後投訴開發商,那時候沙盤早沒了,究竟是怎樣誰也說不清。而且一般開發商也都會以小字註明,模型與圖紙跟實際情況可能不同。這個客戶就因此倒了霉。」
廁所下水道口畫不准
殘疾人通道引起的問題可不僅僅發生在戶外。
萬錦市政府有規定,你要是買了一個餐館,必須得裝一個可供殘疾人使用的廁所。廁所不僅得足夠寬敞,坐便器周圍還需為殘疾人留下足夠的空間,讓需要輪椅的人有空間旋轉輪椅。此外出於建築設計的需求,許多餐館的廁所地面通常會高出周圍一些。根據市政府的規定,哪怕只有一層台階,也得給殘疾人設專門的坡道。這又佔去一大片空間。
廁所一下子佔去大片空間,業主最關心的就是如何安排廁所的位置,最大化地利用餘下的空間。廁所的位置取決於下水道口開在哪裏,然而這個信息你在平面圖上也找不到。而開發商在建設的時候,更不會為你安排好。
陳少俊就見過這樣一個房子:戶主拿到房子之後想要將分割出幾個洗手間,卻發現下水道口擺在了房子的正中間。「我們通常喜歡下水道口被安排在牆角,這樣牆角處隔出一個廁所,隔壁還有空間建另一個廁所或者是儲物室。但如果下水道出口在正中間,扣除政府規定的廁所尺寸,左右只能餘下走道的空間,這些空間基本上就被白白浪費了。」
還有一些東西是平面圖上標註了,卻標不準的。柏文大樓裏面的立柱就是一樣。一個100呎的房間裏有一個面積2呎的立柱,這根柱子如果靠在牆角,那就和沒有差不多,但如果離牆1米,這點空間既不能隔出一個儲藏室,又不能就這麼擺在路中間,實際上浪費了房間很大一片空間。
此外,平面圖上的消防栓通常也標不準。在大多地區,每個城市對於消防栓的要求也不同,有些城市規定每個單位必須有一個消防栓,有些城市則規定每幾個單位必須有一個,而且面積也不同。這些消防栓也會佔用一定空間,而且你還必須得保證它不被東西擋住。然而開發商在平面圖上標註的消防栓位置通常不準,有時你在圖上看到的是每兩個單位有一個,但實際上每個單位都有。這也會大大影響房屋的實際使用面積。
地產經紀陳少俊
單邊單位問題多
如果你買的是Plaza單邊的單位,那麼你的單位可能是面朝大街,擁有整個Plaza最黃金的位置。不過兩樣東西你可得注意了:一個是垃圾箱,一個是通風管道的出風口。這兩樣也不會標註在平面圖上,而且很有可能讓你從最佳位置變成最壞位置。
走進一個Plaza,你通常能夠在房子的後面找到一個巨大的垃圾箱。這是為了方便垃圾車進出清理垃圾。無論是在平面圖上還是在沙盤上,你都找不到垃圾箱的位置,但如果你買了單邊的單位,很可能垃圾箱就在你的店後面。
「如果這是一個辦公樓,裏面的垃圾大部分是紙屑以及盒子,那麼垃圾箱的問題倒不大。但如果這個Plaza裏面有餐館,問題可就大了,裏面全是剩飯剩菜,一到夏天,又發臭又招老鼠蟲子。」
還有一個問題就是通風管道的出口。「現在的開發商為了節省空間,喜歡將所有單位的通風管道連在一起,然後在單邊裝一個大風扇,作為唯一的出口。這個風扇佔用的可是單邊單位的空間,佔用空間相當大,而且也會製造噪音。如果隔壁是餐館,那出風口出還會有油煙滴下,非常噁心。」
修改條款可防陷阱
撞上了平面圖陷阱,只能自認倒霉。有些時候,和開發商談判或許能夠解決問題。
Tom店舖門口的那堵「水泥牆」,如今已經被拆除,換成了用幾根鋼管做成的鏤空扶手。「開發商在合同上有個漏洞。」陳少俊說道:「他們在合同上寫了會有這個水泥扶手,但沒有具體寫上扶手的高度。客人跟開發商投訴,他們先是提出每個單位賠償2.5萬,客人不同意,隨後我代表客人提出換成金屬扶手,雙方才達成協議。這前前後後一共花了七八個月的時間。」
然而並非次次都能這麼走運。陳少俊表示,如果你的門口不是扶手,而是一根電線桿,或者是一棵樹,那你告上法庭也沒用。屋內的下水道口或者立柱標註得不準,圖下面清清楚楚寫著,標註可能有誤差,你也一樣沒有辦法。「有些時候那些售樓部的前台人員對於房子的具體情況也不清楚,告訴客人你看到沙盤是怎樣就是怎樣。然而等房子建成了,沙盤早沒了,你有理也說不清。」
他建議,如果要避免出現這些問題,只能在購房條款中說明房子的周圍不能有哪些東西,立柱與牆之間的距離不能大於多少等。但這樣的條款,開發商是否願意答應,那得看開發商的態度,並非所有開發商都會同意加上這樣的條款。所以選擇購買樓花的時候,開發商一定要有名望才行,否則這樣的陷阱會層出不窮。

 
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