根據一項研究顯示，對房地產市場走勢有舉足輕重影響力的因素，以人口的變遷起最大的作用。
美國房地產顧問協會(Counselors of Real Estate)發表2015-16年度「影響房地產十大因素」(Top Ten Issues Affecting Real Estate)排行榜，清單首位為人口變遷，顯示嬰兒潮一代人退休與千禧族湧至，可能最大力度衝擊近期與長期房地產。
人口變遷今年升至最新清單榜首，因為龐大交易量與人數涉及兩群組下幾年不同需要，還有這些對房地產所有層面的廣泛效應。
全美房地產編輯協會(National Association of Real Estate Editors, NAREE)最近在邁阿密開會，美國房地產顧問協會主席什萊斯(Noah D. Shlaes)在揭幕式演說，發表十大因素排行榜。該協會發展最新年度清單首，根據2015年春天會員回應資料及意見調查。
國際地產顧問萊坊集團(Newmark Grubb Knight Frank)全球公司服務資深總監什萊斯說：「這份清單反映經濟高度不明朗，猶勝過往數年。預期利息回升、幣值繼續看貶、過剩資金湧入美國，全部盤旋會員的心口。除此之外，薪資差距加大、人口組成重大變遷，我們今年有很多需要考慮。」
今年清單的很多因素，彼此之間有強烈關聯，影響多類型物業。過剩資金供應與利息攀升，分列榜上第2名與第3名。龐大資金流主要是外國機構及私人投資者湧入，進軍美國房地產。利息回升，大力度衝擊商業與住宅按揭業活動。
房地產顧問協會2015-16年度影響房地產十大因素排行榜：
1. 人口變遷
兩個關鍵群組，龐大嬰兒潮一代(亦即1946年至1964年出生者)退休人數、第二多的千禧族(1980年至2000年誕生者)人口波濤，透過他們選擇的生活方式，將給未來數年樓市帶來最大衝擊。這將焦聚所有形態居所，長者方面，包括他們選擇安養天年的住處、精簡寓所、老人社區或輔助起居場所。對於千禧族，決定買樓或延遲購屋、地點最常受制於設施環境，例如城市步行社區。專注每一群組的房地產及服務產業，也正在調整。醫療設施、零售、公司與娛樂機構之外，還有基建與物流業。總而言之，人口變遷將推動房地產幾乎所有層面的決定，包括今年及可見的未來。
2. 過剩資金供應
資金繼續從外湧進，搶購美國房地產。高儲蓄率經濟體、欠缺成熟金融市場與少有安全資產，驅動資金潮湧而至。投資比例觸及紀錄新高點，代表未來投資將受潛在壓力。儘管外資持續挺進主要城市，一些非門戶與邊際城鎮也出現高比例投資。多戶家庭物業仍然十分吸引，但投資不限於商業地產，住宅投資正在趨升，作為其他形式的安全、透明資產類項，美國房地產對於全球投資者具有特特殊吸引力。
3. 利息回升
利率已經接近歷史最低點，各方普遍認為，這樣的情況會再持續一段時間。但精明投資者與買家已有準備，應對利息隨時走高。假如利息回升，它將減少未來現金流，從而牽動資產貶值。利息走高將刺激短期商業發展，減慢房屋銷售。升息將加重按揭供款，減少購屋者選項。但是，假如千禧族在利息回升太多之前趕緊上車，住宅市場又會湧現第二浪。
4. 全球動蕩與貨幣貶值
美金仍是強勢貨幣，但是，許多國家貨幣貶值，影響全球經濟。外國資金協助推旺美國房地產市場，但甚至也需考慮風險，衝突「火點」繼續瀰漫新聞，還有網上保安問題，全球經濟有其心理上的聯結。投資者與消費者需考慮這類因素，協助他們做出房地產投資決定。
5. 都市化
城鎮人口成長是全球現象，愈多人希望落戶「居住－工作－玩樂」與「可步行」社區，不只是年輕專業人士，老一輩同樣湧向這類地點，它們影響所有年齡群組的居住選擇。購物中心必須調適，很多人邁向兩個成功模式之一，不是奢豪價位就是折扣平貨。城市垂直購物形式愈加受落。有些市郊感受住宅壓力，房屋不容易出售，市郊老一代人供應充足房源，年輕家庭偏不愛那類住家。這幾年也看見，更多公司從郊區遷至城市，作為它們吸引年輕、城區專業人才的策略。
6. 能源
石油價格今年一跌再跌，歸咎外國石油增產，拖累美國大、小型油廠。工廠裁員與連帶的降低住宅購買力，儘管主要發生在石油開採與生產工人，衝擊更多社區，從零售到房地產，到專業服務界。去年的各個「『火熱城鎮」現在完全倒轉過來，局勢持續多久仍不明朗。據此，另類能源正在走紅，投資者重新考慮他們的能源投資計劃。但是，日本高度需求能源，可能帶出重大變數。
7. 貧富差距
因為入息失衡在全球各地加劇，值得密切關注它與房地產的關係。從商業角度來說，它推高新機會，以折扣零售價服務多元市場。另一方面，它也推動奢豪零售業。它還提供樓市發展機會，包括高密度多戶家庭與廉住屋及「開天闢地」，亦即空地或失寵社區變身驚艷城市「目的地」，服務多元化人口。但貧富差距可能影響購買力、削減房屋選擇與擁有業權，延遲千禧族與特定新移民群組成家立業。從擁有房屋轉為租屋、本地小企業東主減少，導致社區職位下滑及欠缺投資，推高社會不安可能性，情況遍及全球各地城鎮。
8. 基建
美國基建設施狀況與發展，落後很多其他國家。老舊道路、橋樑與水電瓦斯管道，無法滿足現時往來極為頻密的人口，更不用說到企業與世界經濟。市區與城市沒有可用基金投資基建。政府伙拍私企，可能是個答案。但是，短期內舊樓新用常受牽絆。這衝擊既有建築物與所有社區，它們的能源或食水基建未能迅速獲改善。發展也會受限，因為現有道路與橋樑無法應對繁忙交通流量，假如興建高密度住宅或多用途項目。問題雪上加霜，市民不願居住太遠地點，免得上班或購物需長途行經殘破、擁擠道路。
9. 房地產科技與群眾集資
房地產是其中一個科技創新最急劇的產業，意味地產業隨時出現混亂。儘管風險資本注入地產科技創投公司，群眾集資也能給小投資人提供更多機會。投資者與貸款方受益新科技，加快信息彙集、加快交易。此外，科技急劇改變地產經紀從業方式。
10. 零售模式變遷
零售業面對持續的挑戰，商品促銷要對準過渡人口群組品位。零售業問題包括消費者購買力下滑，通常受累基建老舊。顧客花費可能急劇萎縮，假如不利事件出現（例如，恐怖襲擊或網上保安事件）。昨日火熱地點，可能明天無人問津，都市化吸引更多家庭入住城市。光明面來說，網上購物雖然穩定成長，實體商店仍然扮演一定角色，顧客上門挑選與試用產品。零售商推出電子商業部門，包括迅速送貨，起碼短期坐擁有利商機。現有物業繼續面對壓力，必須力保高使用率與調整物流策略。特別是是在居住/工作/遊樂、步行與公交為主的發展項目內，商店規模正在萎縮，但很多具有吸引力的這類「城市」購物區設施，現已融入市郊購物區塊。
專業機構
美國房地產顧問協會外部事務委員會(External Affairs Committee)發表這份10大因素排行榜，考慮了獨立研究、協會今年春季會議會員回應資料及所有會員電郵調查結果。埃弗里斯特高入息物業(Everest High Income Property)行政總裁萊恩博士(Dr. David J. Lynn)，領導顧問協會之外部事務委員會。
美國房地產顧問協會始創於1953年，這個國際顧問集團包括房地產、金融、法律及會計公司專業人士，還有政府與學界領袖，提供專家、客觀意見，協助客戶應對複雜房地產物業問題與土地有關事務。會員需經嚴厲揀選，只准獲邀人士入會。全球只有1,100人持有美國房地產顧問協會認證。
全美房地產編輯協會簡稱NAREE，是一個非牟利的記者協會，1929年創立。
