「搶柯化搶到不像話」的萬錦市Berczy區，其西北方向直線大約6公里距離的Cathedraltown，今年1月已有一戶室內3,000平方呎的兩層樓獨立屋，原本叫價79.99萬，最後在短於兩周時間內售出，成交價卻已接近百萬（96萬），成交價超過叫價20％的「非理性叫價」。地產經紀研判，Cathedraltown已經出現「買家搶柯化、叫價比天高」的趨勢，並大膽預測Cathedraltown將成下一個Berczy，並再三提醒買家，買房選區應事先做足功課。

就在今年2月，有九成買家、賣家都是華人的Berczy區，有一戶才不到2,500平方呎的獨立屋，原本叫價84.9萬，最後卻以148萬成交，地產經紀聽後認為，這種成交價根本就是「買家瘋狂叫價搶柯化，不是房市的正常上漲」、「情感勝過理智」、「群居效應帶來的不正常現象」、「買家日後一定會後悔」等話。在Berczy區約有九成華人住民，這類價格不正常的房市交易現象，目前在Berczy區幾乎達到最高峰。

新輝地產經紀蔣默嫣記得，這棟獨立屋先在去年9月掛牌求售、叫價99.8萬，之後10月份提高價格為108.9萬，到11月底撤牌停售，今年1月時更改叫價為84.9萬，結果吸引眾多買家進場搶柯化，最後由華裔買家以148萬買定。

雖然本國房市整體而言仍然看漲，但對Berczy地區的房市，叫價遠超過成交價74％的「特例」，地產經紀還是覺得憂心，擔心在這種「非理性叫價」之下，包括驗房在內的各種條件都「棄之不顧」，最後的贏家可能不一定是買家。而近兩、三年來，有明星小學、中學的Cathedraltown，華裔學生將近七成，華裔家長不惜行情、盲搶柯化，房屋成交價多20％，產生「華人群居效應」。

五成華裔 區內華文招牌林立

而在Cathedraltown買房不到三年，就住在Cathedral High St.上的中國移民Gigi就說，這區原本大多是猶太人居住，近二、三年來，華裔移民大量湧入這個地區，她說，「想知道這個區有多少華裔移民，只要在放學時，到兩所小學門口一看就知道，華裔學生就佔六、七成」。她估計Cathedraltown的華裔住戶最少已超過五成，「幾乎左鄰右舍都是華人，從中國來的最多，其次來自香港，還有少數台灣人和從其他國家來的華人」。

隨著華人進住，雖然過年期間也開始偶而見到門口有張貼春聯，但最明顯的景觀改變，可以從附近的商家招牌看出。只要一轉進Cathedral High St.，地標教堂矗立在街道底端，這條街兩側共有約30戶商家，其中掛出中文招牌的就有十多戶，從窗簾設計、室內裝潢、針對一年級至十二年級生的英文和數學加強班、教育學院、美顏美體店、衣服乾洗、汽車、房屋、人壽、商業等服務，以教育、裝修、保險和服務業為主。而在兩所小學附近掛牌的地產經紀，清一色都是華人。

「住進來的是華人、猶太人都搬出去了」，Gigi說這是近兩、三年來的事，也是為什麼華人在這區愈來愈多的原因。但在平時如果行車經過這個區的大部分街道，從住家的外觀上看，倒看不出有「中西文化的衝突」，偶而見到出門的住戶，還真的大多都是華人。

當提到Cathedraltown近來有獨立屋成交價比叫價高出20％的市場行情， Gigi一聽，就說「不止」。她說這區居民「多數是原本居住在多倫多市中心，從事金融商業等辦公室的人員搬來入住，因為旁邊就是404高速公路，這些在多市商業中心工作的人士，經高速公路前往上班地點，時間多在半小時內」，正因為這區居民整體素質高，因此房屋叫價始終比鄰近地區高。Gigi還透露，目前除自住兼商用的這套鎮屋之外，自己在這區還擁有兩套鎮屋，並不時和居住在同區的朋友，到其他地區搶柯化買房。

搶柯化叫價比天高 形成華人群居效應

恆生地產經紀呂俊廷觀察，該區已逐漸出現「買家瘋狂叫價搶柯化，不是房市正常上漲價格」的走勢。由於這區房市成交價格出現高過叫價的20％；從今年一月到現在，區內掛牌求售的鎮屋，大多不到10天就已經成交售出；這區房市買家過半數都是華裔買家；隨著這區已有至少40％的華裔人口進住Cathedraltown，使得當地房市已逐漸出現「非理智叫價」的現象和「華人群居效應」產生。

「在房市交易過程中，買家往往扮演重要角色，並不一定是看listing上的叫價」。地產經紀指出，在Berczy區搶柯化不但成交價高過叫價74％，而且同時至少有10個柯化在搶，其實有部分買家是「從外面來的」、「一下飛機就到選定地點搶柯化」，好像只要「求售房屋資料一放進地產局的多重放盤系統（Multiple Listing Service）就開始搶」。這類沒能事先瞭解當地房市行情的華人買家如果繼續增加，Cathedraltown很可能會淪為下一個「叫價比天高、瘋狂搶柯化」的Berczy區。

學校旁成「華人集中區」

從地產公司的房市交易紀錄來看，從今年1月到現在，Cathedraltown的確有「Berczy化」的現象。除了原本叫價79.9萬、位在Woodbine Avenue夾Major Mackenzie Dr.西南方的獨立屋賣到近百萬，該區鎮屋的價格也快速飆升，位在Woodbine Avenue夾Elgin Mills Road東南方的一處三層樓鎮屋，於今年3月叫價75.9萬，最後成交價接近87萬元；在Woodbine Avenue夾Major Mackenzie Dr.的西南方，今年2月也有一棟兩層樓的鎮屋，叫價69.9萬，成交價是78.3萬。

兩年多前和幾個朋友一起在這區買下鎮屋樓花的Gigi說，三層樓的鎮屋使用第二層和第三層自己住，裏面有客廳、廚房、三個房間、兩個洗手間，一樓就開業或租給別人經商，後方有車庫足夠停車。她建議有意在這區買房的小家庭，現在挑選鎮屋正是時候，因為室內約3,000平方呎的三層鎮屋叫價約在88萬元，買下之後一樓可以出租，每月租金收入800元，每個月的管理費和水、電、能源的費用約600元，扣除首付後，屋主每月大概只要交1,800元的貸款，這項「以屋養屋」的做法其實很划算。

也有一位住在Sir Wilfrid Laurier Public School對面的華裔居民說，最近兩、三年來附近只要有房屋掛牌求售，十有八九的買家都是華人，使得學校周邊可以說是「華人集中區」，「華人移民大多都是為子女的教育而來」，學校附近雖然也還見得到其他族裔，「但多數都是華裔臉孔」，但大家都和睦相處。

對於「華人群聚效應」，新輝地產經紀蔣默嫣的分析是，華人除大多崇尚名校學區之外，盼望左鄰右舍能多有些親戚朋友，彼此可以相互照應，還有附近如果有便利的華人超市等，都是形成華裔買家一切先看地區、後考慮價格的現象。

位在Cathedraltown內的小學有一所法語小學Sir Wilfrid Laurier Public School；附近還有一所小學Sir John A. Macdonald Public School，該所小學在安省3000多所小學中排名在前100名內；區內有一所建於2005年的高中，名為Richmond Green Secondary School，在安省700多所高中裏，排名約在前50名內。

而「華人群聚效應」的結果，不單是逢年過節可能會見到門前的貼出春聯的街景增多，甚至有時從園藝的維護情況也能略知一、二。由於新移民可能缺乏對園藝的打理經驗，或是新移民對園藝未能特別注動留意，時日一久，在夏季時，便能見到前院花園較少種花美化，或外面的樹木有待打理，但只要不是新移民，或華裔居民住久了，也都會委託園藝專業公司前來打理花藝。

Cathedraltown大致位於Woodbine Avenue以東、Major Mackenzie Dr.以北、Warden Avenue以西、Elgin Mills Road以南的區域，佔地約200英畝，由於鄰近404高速公路，向南可直通多倫多市中心，或經由404高速公路轉入401高速公路，或可由407高速公路通往東、西方向的目的地。

在Cathedraltown內地標式的教堂建築，是由英國建築師巴崔斯（Donald Buttress）所建，教堂外部都是花崗岩所造，並有14層樓高的鐘樓，在教堂穹頂之處覆以22k金，該教堂目前停用。社區以Hazelton Avenue畫分，分為Woodbine Avenue以東的舊區，和Woodbine Avenue以西新建區，區內有不同類型的房屋，包括柏文、鎮屋、半獨立屋、獨立屋。