房地產市場火熱，買家大多是置業自住的，另有部分是作投資出租，當中亦包含投機的，兩者的主要分別，是在於承擔的風險不一樣。

房地產投資者，希望盡量小風險，有可觀的現金流以及穩健的長期升值空間，一旦市場有個風吹草動，或者短期調整，對投資者來講影響不大，最終會守得云開見月明；而投機者願意承受更大的風險，現金流正負不重要，只看重短期升值空間，多少有點賭博的成分，一旦升值空間縮小甚至不复存在，持有這些物業就沒有任何意義，於是立即拋售，如果只是個別人這樣做對市場影響還不大，如果是一群人這樣做，對市場將有影響。

據Homelife Landmark Realty Inc. Brokerage王惠(Alice Wang)解釋，投資者根據自己的財力和對風險承受力的不同選擇做投機或投資房地產市場。「自2010年以來，大多倫多地區愈來愈多的買家選擇在『高大上區』購投資房，這都屬於投機，房價和租金收入太不成比例；最近一兩年大家發現中低端社區房價漲幅也很可觀，於是投機者也大幅增加；我們今天看到的是大量上市的出租房。」

認真挑選有現金流投資房

做投機者必須具備一個條件，就是從別處有持續穩定的現金收入以幫補供房成本扣除租金收入外不足的部分，尤其是當利息上漲房地產市場面臨調整時還撐得住，不至於必須折價出售。

如果是投資者，沒有多餘的閒錢往里貼，還是認認真真地挑選能帶來現金流的投資房，「實際上目前形勢下真正意義上能帶來可觀現金流的投資房是打起燈籠也難找了，只能退而求其次找一些容易出租而且租售比相對較好的投資房。」她說。

王惠以她的一位客戶為例：

L女士做生意賺了些錢打算買個投資房，她很清楚目前市場上很難買到能帶來正現金流的房子，但希望能盡快租出去，而且有升值空間。

「我首先向她推薦了一個租賃市場活躍的A社區，在多倫多生活了很長時間的L對該社區也較了解，感覺學區不好、房子舊、家庭收入不高。我向她解釋投資房重要的是租賃市場，至於學區、收入、房舊等因素已經體現在房價上了，但L在感情上還是接受不了在這樣一個社區投資。於是又給她推薦了相對高大上一點的B社區，L問我好租嗎？我告訴她肯定沒有A社區好租，但只要價錢合適了還是租得出去的，這也就意味著要麼以低於市場價盡快租出，要麼挂著市場價耐心等租客。顯然這兩個選項對L來說都不滿意。

「其實L代表了目前市場上相當一部分投資者的心態：想搭上房地產市場上漲的這班車，又不想承受過分的供房壓力。這實際上涉及到購房者是以什麼樣的心態來購房：投資還是投機？ 」

密市和士嘉堡宜長線投資

王惠表示，分析出租房存貨情況，便要看存貨周轉天數的定義，即是在沒有新增出租屋的情況下，現有的出租屋需要消化的天數。舉個例子，烈治文山在過去的一年共租出低層住宅1,009套，目前上市出租的低層住宅是303套，按照過去一年的出租速度，在沒有新增出租屋的情況下，這303套需要約110天才能消化完。

由分析可以看出，烈治文山目前有最多的低層住宅出租房存貨，其次是萬錦。也就是說華人聚居的烈治文山和萬錦房屋空置率相對較高，聚集了較多的房地產投機客，是最有可能產生房市泡沫的社區。

華人比例較低的密西沙加出租房存貨最少，旺市次之。主要因為這兩個區有比較多的就業機會，出租房需求較高，另一方面國際熱錢投入較少，出租房供應有限。

再看看各區租售比的情況：多倫多市的C03區和密西沙加租金回報分別為3.3％和3.2％，租金收入夠支付貸款月供款和部分地稅；烈治文山和萬錦租金回報為2.1％，還不夠支付貸款月供。位於北約克的C14的租金回報最低，只有1.8％，主要原因是有相當一部分等待推到重建的舊房子價格被炒得奇高，租金收入卻很低。

北約克的C07和C15的租金回報也只有2.1％，但C07的房子從上市到租出的時間最短；位於世嘉堡的E05區和旺市租金回報是2.7％，其中旺市從上市到租出的時間也比較短。

租盤供應多回報低

總而言之，烈治文山和萬錦兩個社區出租房供應量大，租金回報低，但投資者熱情不減，明顯是在賭房價的升值空間，是一種短期的投機行為；密西沙加和士嘉堡出租房空置率較低，租金回報好，更適合長期投資；北約克的C07很特別：一方面出租房存貨較少，上市房屋能很快租出去，另一方面租金回報卻很低，原因是這個區租房需求非常大，但租客以低端為主，房價卻在向高大上靠攏。