樓市大熱﹐購買物業的除了置業自住外﹐亦有不少人是購買作投資用途﹐當中一些是短線持有轉售圖利﹐更多的是長線持有出租。
一般投資出租物業會給投資者帶來較好的收益，不僅有房租收入，而且隨著時間的增長，房屋的值值也逐步提高。但與自住房不同，出租物業會涉及較為複雜的稅務問題。對於出租物業，稅務局以淨租金收入法徵稅，淨租金等於總租金減去相關費用，但關鍵是有哪些費用可以抵扣呢？
嘉德集團(JDL Group)的負責人李丁說，有些人並不十分清楚知道，出租物業可以抵稅，或是不清楚有那些支出的費用可以抵稅。
李丁列舉出為出租物業報稅時，可以用來抵扣的支出項目包括：
- 與出租物業相關的廣告費；
- 出租物業的保險費；
- 出租物業的地稅；
- 出租物業的房屋維修費（非資產折舊部分的費用）；
- 與出租物業相關的汽車費；
- 出租物業的貸款利息；
- 由業主支付的出租物業的水電氣費、電視電話等日常設施費用；
- 如果聘請了物業管理經紀來管理出租物業，還包括代理佣金費；
- 與出租物業相關的法律、會計及其他專業咨詢費；
- 出租物業的剪草鏟雪等費用。
一般來說，出租物業報稅時，以上費用都可抵扣，但申報費用時也要注意以下問題：
1. 出租物業的貸款利息。
貸款中能夠抵稅的只有利息部分，本金不能抵稅。貸款銀行每年會給借款者一份年度貸款報告，其中說明了借款人當年付還的本金和利息金額。另外﹐要留意，自住房的貸款利息是不能抵稅的。
2. 與出租物業相關的汽車費。
申報汽車費的時候，要比較小心。因為原則上來說，稅務局不認為房東需要用汽車來管理出租物業，除非房東有坐落在不同區域的多處出租物業。如果房東只有一個出租物業，而且簽訂的是長期租約，申報汽車費就不太適當了。即使合理申報，申報汽車費的理由和證據也要準備充分。稅務局很可能要求納稅人提供記錄，例如日期、時間、地點、駕車用途是管理出租物業還是私人使用等等。
3. 出租物業的勞務費。
出租物業的物業管理費和維修費，或是剪草鏟雪等日常費用，假如是請其他人負責，可以在出租收入中抵扣這部分費用。但只能是付給他人的費用才可抵扣，如果由屋主自己維修保養，則不能抵扣。
4. 出租物業的房屋折舊。
出租物業報稅時，較大金額的裝修和翻新不能當作維修費用一次申報，而應根據資產折舊Capital Cost Allowance （CCA）逐年抵扣出租收入。
另外，如果是分租，就是出租物業同時也是自己的主要居住地（Principal Residence），那麼出租物業報稅時最好不要申報房屋折舊。因為如果申報了房屋折舊，房子就被認為改變了用途，不再享受免增值稅的自住房稅務優惠。
5. 出租物業報稅時費用抵扣比例。
假如出租物業含有私人使用部分，那麼需要把私人使用的部分去掉，能夠申報的只有與房屋出租相關的部分。另外，如果將自住房的一部份用作家庭辦公室（Home Office），那麼家庭辦公室或出租所佔的比例﹐最好不要超過房屋的主要部份，否則也會影響自住房的性質而享受不了自住房的稅務優惠。這個比例沒有固定的數字，但一般不建議將家庭辦公室的比例安排超過20%或25%以上。
同時出售兩物業 最大化實現減稅
眾所周知，在加拿大，如果業主出售自住房，所產生的資本增值是無需交稅的。但是，在自住房以外物業買賣所產生的盈利，是屬於資本增值（Capital Gain），因此其中的50%是需要納稅的。
李丁說：「在加拿大，賣房是否能享受免稅待遇，需要界定該物業是否一直保持主要住所的性質。主要住所的概念是以家庭作為單位，每個家庭包括夫妻和未婚未成年子女可以共同擁有一個主要住所，在出售時，可享受免稅增值的稅務優惠。假若和配偶婚前各自擁有一個物業，婚後也只能選擇其中一個物業作為主要住所。享受稅務優惠的首要條件是必須擁有該物業的所有權，其次是必須在該年內居住過此物業，可以是短期或是僅作為度假性質使用。」
如果只有一個物業，那麼出售直接可以享受免稅待遇。倘若有兩個物業同時出售，怎樣可以充分享受免稅待遇呢？李丁建議，應該盡可能多的把作為主要住所的年限分配到增值較多的房產上。具體計算主要住所免稅額的公式如下：
物業增值×[(1+該物業被認定為主要住所的年限)/擁有該物業的總年限]
為了更好理解兩個物業同時出售的免稅待遇，列出以下例子作參考。
例子：
陳先生有一套2005年購買的房屋和一套2010年購買的度假屋。在2014年，他把兩套物業同時出售。房屋的資本增值為$200,000，而度假屋的資本增值為$100,000。
為了充分享受免稅待遇，減少應繳稅款，可把兩套物業作為主要住所的年限分配如下：
擁有房屋總年限：10年（2005到2014）；定義為主要住所年限：9年（2005到2013）
擁有度假屋總年限：5年（2010到2014）； 定義為主要住所年限：1年（2014）
由於在公式中有（1 + 該物業被認定為主要住所年限）這一要素，因此可以只把9年作為主要住所的年限分配到房屋上，仍可得到完全的免稅待遇。而出售房屋這一年，則把度假屋定義為主要住所，即可最大化實現減稅。
房屋作為主要住所的免稅待遇：
$200,000×[(1+9)÷10] = $200,000
度假屋作為主要住所的免稅待遇：
$100,000×[(1+1)÷5] = $40,000
如此一來，陳先生房屋出售的資本增值完全免稅，而度假屋的資本增值，同時也有$40,000的免稅額，充分實現免稅最大化。
