明報置業頻道
 
 
           
 
 
 
 
 
 
多城樓價狂飆 戰勝貪念 用小投資尋大回報 2016 / 08 / 04 

儘管多倫多市房價步步高升,但中心房地產市場的租售比,相對於溫哥華、雪梨、紐約、香港、北京、上海等國際大城市,仍然是相對便宜;加上多倫多是國際性大都會,吸引來的各國富人愈來愈多,房市還有相當的潛力。
地產業內人士認為,在多倫多投資房產,從多倫多乃至全球的數據信息綜合來看,在未來數年,多倫多房價繼續上漲的機率應大於下跌。過去數年很多想等著房價再降一降而沒有出手的人士,都錯過了很好的投資機會。所以任何的房產投資,希望找最低點買入永遠都是很難做到的事情,機會稍縱即逝,在多倫多市中心投資房產,早投資好過晚投資。
據 HomeLife New World新世界地產的從業員金明(Alex Jin)說,「理念先人一步,並要出奇而制勝是長江實業總裁李嘉誠的經驗談。然而,對於我們的買家在多倫多地產中如何靈活運用,我想通過一個小小的投資房產實例,試圖圈點出多倫多市中心區投資房產的幾點建議性經驗,希望對讀者有些啟發和幫助。」
他說,年前買家王先生不想用大量的資金,只想買價格偏低的小戶型柏文單位,金明幫他選擇在了多倫多中心區出租最熱的多大校園區Bloor/St. George,緊鄰多倫多校區,地鐵和高檔奢侈品店樓下即是。一般來說,對於投資者避免資金風險,往往最擔心的就是房子出租沒有預想的順利,導致資金難以收回,沒有多餘的現金流,所以挑選房子的地段成為重中之重。
多年來,投資者們一直津津樂道的區域就是傳統的多倫多大學校區。在專業投資的建議下,王先生最終購買了一個低密度開放式無間隔單位,僅僅是Bloor/ Yonge一室一廳的一半價格。房子在9月30日Closing 當天就按照計劃順利地出租給了一位念大二的華裔女生10月1日入住。女生也是在近十位求租客們中房主夫婦自己挑選出的最滿意的一位租客。
「就算是這個不太大的投資,前期我們也要對物業所在區域的發展近況和規劃前景,都要一一詳細的了解。可行性研究得出的結論是原則上不去買當下沒有現金流的樓花一手房,也從不選擇較遠的年升值不到15%的新區項目。原因是一方面新區房產會受周邊環境影響很大,就算今年火熱,明年有可能就冷下來了。經驗上通常只有老牌市內中心區,才能經受住時間的考驗;另一方面原因是新區配套不一定完善,難以穩住房產市場價格。」金明說。
多倫多房價高的當下如何投資買房﹖要特別留意什麼呢﹖金明建議如下:
1. 要有專業的可行性研究
可行性研究就是評估買家中意的房子價值。投資者都知道現在不再是買了房子立刻一轉手賣出就可以賺大錢了。可是,出租房子可以給買家帶來穩定的長期收入。我們需要做大量的建築規劃研究,首先要做很多功課選出在「好地點」的房子來吸引租客,其次你要算出來能賺多少錢,有多少現金流。第三也要戰勝「貪念」擬定合理回報價格。房產投資,每個人都應該擬定一個自己的合理回報價位,不能與市場偏差太遠。真需要戰勝自己的「貪念」。有經驗的投資者的心得是,利潤期望值不要盲目過高,有一定的贏利空間就是合理的。
2. 要通曉建築城市規劃理論
房地產最主要的要點是「location、location、location」。買房子之前,投資者必須了解房子,比方說目標房子有什麼特別之處,是學區的學區房或是湖邊的湖景房,還是靠近地鐵的地鐵物業。
再有就是該區域的城市規劃法規有什麼區域性詳細規劃?近期是否會有政府性的開發或公路施工。
雖然有時候投資者不大可能了解一切的未知情況,但至少盡可能知道這房子是否真正值得購買,可以先和有建築和城市規劃背景的專家學者詢問。雖然無法預知這個房子在未來5年裏是否增值,至少可以知道短期內能否很好出租。
3. 不要捨近求遠
你最了解的地方就是自己的家附近地區。比如有人買下了鄰居的房子出租,即使沒有租客的時候,他們也可以隨時打理房子,不需跑很遠的路。作為房東來講,出租房愈遠,你的工作相對愈難做。如果太遠的話根本就沒法管理,你必須僱人幫著打掃管理,那麼利潤就少了很多。
4. 要小投資大回報
最好的選擇是柏文無間隔單位(Bachelor)或是一房單位,最好的出租市場是針對大學學生,全職的單身人士。這些人一般不需要很大屋子。可以說,無間隔或是一睡房單位是最實用最容易管理的。
5. 要抄底買進學區房
比較好的法則,是買進的價格是年出租金額的12~15倍。牢記的是沒必要搶購,因為總是有還能看到其他好房子機會的。買之前一定要做好大量的功課,忌諱付高價買進房產。
6. 要有充足的預備金
投資者都知道,有的時候房子會導致一些意外的花費,比如洗碗機壞了,房子內部維修費用等等。因此你必須有一些錢以防萬一,或者以防房子在短期內租不出去。
在買房之前你就應該把這些意外消費打入計算中,這樣才能算出是否值得買這個房子。金明說:「買房要量力而為,如果買房需要四處借錢超出自身經濟能力,那就要慎重考慮。如果是買來自住的,算算自己是否負擔得起,而是否買得起是比較容易算清楚的,避免出現銀行拍賣房的悲劇。」
金明提醒,選擇一個好區做長線房產投資,永遠都是一個避免現金貶值,理性賺錢的投資方向。
他說,根據多倫多近年來平均房價屬於非常穩健的高速增長,遠比中國內地大城市的房價低很多,多倫多本地有五六十萬的華裔及大量的留學生,並且本土其他地區來的人數愈來愈多。這從客觀上積累了大量剛性需求的人群;特別加上中國的高房價,會對多倫多的房價有個「蝴蝶效應」。
而且,多倫多幣值低企,諸多的因素最終會使多倫多的房價必然會繼續穩中上漲。
多倫多升幅大
加拿大統計局7月中發表數據顯示,加國房價從2015年5月以來已經上升了2.7%,是2010年9月錄得年升幅2.7%以來最大。其中,多倫多及奧沙華錄得6.4%的升幅,領先各地。溫哥華緊隨其後,達5.1%。

 
相 關 文 章
[金頁專題] 新Condo廿萬有交易 「新多倫多」年升兩成 投資者組團朝聖 (2024 / 03 / 21)
[金頁專題] 密市550萬湖濱大屋 設計似樣板屋 創意欠奉 (2024 / 03 / 21)
[金頁特寫] 期望低利息來臨 買家儲首付買樓房 (2024 / 03 / 21)
[金頁專題] 還屋經紀冇過問三周後突「變臉」 房東控家具「消失」 索償兼威脅報警 (2024 / 03 / 14)
[金頁專題] 旺市1350萬元夢幻莊園 巴黎帕斯式設計 多市罕見 (2024 / 03 / 14)
 
 
     
 
 
 
 
 
 
  地產特寫     置業資訊
 
  時事話題 | 金頁專題 | 新盤面面觀 | 商場透視 | 金頁特寫
   
  地產字典 | 網上資訊 | 家居保險 | 置業概覽 | 市場脈搏
  安居指南     經紀索引
 
  命轉乾坤 | 法律講場 | 登堂入室
   
  ABCDEFGHIJKLMNOPQRSTUVWXYZ
  廣告刊登     幫 助
 
 
Toronto Chinese Newspaper- Ming Pao Daily News Web Channel Series - Gold Property Channel
A wholly owned subsidary of Ming Pao Enterprise Corporation Ltd.
1355 Huntingwood Drive, Scarborough, Ontario, Canada M1S 3J1
Tel.: (416) 321-0088         Fax: (416) 321-9663        Advertising Hotline Tel: (416) 673-8250