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志在必得也要衡量財力 爭柯化高出市價2%可接受 2017 / 02 / 09 

根據多倫多地產商會(TREB)日前發表的預測報告指出,踏入2017年,大多倫多地區熱火朝天的房地產市場將繼續保持火紅勢頭,在今年,經多重放盤系統(MLS)成交的重售住宅,預期將連續第3年突破10萬宗大關,達到11萬宗,平均成交價將上升至825,000元,比2016年上漲10%至16%。
多倫多的房屋市場,可說與本地的居民般那麼多元化:有不同的價格﹑大小﹑房形和地點等。 選擇可謂多多,但仍有不少售盤出現搶柯化情況,為什麼呢﹖有業內人士說這是由於賣家叫價故意低於市價,吸引買家來爭,結果搶出高價。
看來似是成交價高出售價一大截,但分析市場狀況,會發現不少高出叫價成交的例子,都是貼近市價的,買家並不是失去理智要搶到手。當然,若那個售盤的條件十分好,主要是地點因素,高價成交超乎想象也是有的。
一位資深的地產經紀曾說,有些買家在搶贏柯化後,翌日冷靜下來便後悔了,生怕買得不值,其實,只要長線持有房產,市場始終是向上升的。「舉例說,今日以90萬買了一間屋,比同區同類型房子買貴了2萬,但過了一年後,這房子己升上100萬﹔況且,有些房子的保養較好,也是贏出一籌的原因。」不過,買房子無論是否需要搶柯化,最重要的是要衡量清楚自己的負擔能力。
市場掛牌出售的售盤供應不足,也是導致搶柯化頻仍的原因﹔但Realosophy地產公司的地產經紀 Nicole Harrington警告,柯化戰勝出的買家,要小心借不到足夠的貸款。有些買家在柯化時出了高價,但高出市價可能不妙,除非是大富豪,絕大多數人買樓是需要向銀行申請按揭的,問題來了,若銀行的估價師認為不值怎辦﹖銀行只會批出市價的貸款,多出來的樓價,買家能承擔嗎﹖Nicole Harrington說, 她最近與客人參加了兩次柯化戰,像「慣例」般,賣家在指定一個日子集中收柯化,她的客人都「落敗」了。Nicole Harrington認為,贏家所付的價錢都是高於市值。她不知道對方是否因當時搶柯化的熾熱氣氛沖昏了理智,也不知其代理經紀有否給對方有關意見。
Nicole Harrington表示,在過去數次的柯化戰中,她發現大多數買家所出的價錢都是在某個範圍內,其經紀(買家經紀)會給客戶有關該社區內之前的買賣資料,用比較市場分析方法,分析附近過去銷售情況,買家參考後出價都貼近市價。
通常在多個柯化競爭下,房屋價值會基於其他競爭者的數量,影響了最終成交價。
愈多人爭 屋價愈高
Nicole Harrington說,在搶柯化的晚上,愈多買家競爭,售價便會推得愈高,理論上,6名買家爭一屋,成交價當會高過只有兩名買家。
一般情況下,買家經紀給客人的建議通常是「拉伸定價」(stretch pricing),些少些少的加上去,出價比叫價高1-2%,Nicole Harrington說,「我個人的做法是,會先問客人是否真的志在必得﹖這物業是否符合所有條件﹖而最重要的,便是財力上是否負擔得來﹖然後,按情況建議他們採用這種逐點逐點加價錢的方式。」
貸款不足 進退兩難
Nicole Harrington認為,成功搶到房子,最怕遇到的危機是:當銀行完成估值後,他們可能會告訴你這物業並不值這個價錢,他們只能貸出他們估價的款項。
「當一個有抵押貸款的物業,實質上是屬於銀行的,當你無法支付你的抵押貸款,銀行需要知道,當他們貸出的金額,能否在他們出售物業時可收回。」Nicole Harrington又說,「當然,買家付的買價比市價高1-2%並不算是大問題,只要買家能支付這差價則可。有問題的是,買家付出比市值高20%買下這房產。」
如果買家腰纏萬貫,毋須按揭可以拿出現金買下,他們實在喜歡這房子,即是價錢出高了也在所不計,那當然自當別論。「不過,這樣的買家實在鳳毛麟角,大多數人都是需要貸款的,付了兩成首期後,買下高出市價的房子,財政上可能捉襟見肘,加上為了爭柯化,在合約上的所有條件都取消了,之後才發現借不足錢,但法律上己是買家,那時面臨的危機不僅是失去定金,而且可能被賣家控告。」
重點考慮
Nicole Harrington忠告,搶柯化把房子搶高出市價,立刻要面對的問題是:「是否有額外金錢支付屋價﹖」另外,撫心自問:「是否真的願意付出超出市價來買這物業﹖」要想清想楚,並向自己的經紀諮詢忠告。

 
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