對絕大多數置業人士來說，申請按揭不可或缺，拿不到貸款，置業美夢難圓。
找到理想物業，也順利獲得金融機構貸款了，一切都很順利；但問題來了，貸款有不同年期選擇，有固定的(fixed rate)也有可變動的浮動利率(variable rate)，應如何選擇﹖
作為樓房買家，當然希望可以省錢，獨立按揭經紀David Larock 說，他會闡釋這兩個選項的關鍵點，並提出他的看法，幫助申請貸款者在未來5年可節省金錢。
現時選擇5年期固定利率的三個原因﹕
1. 穩定性，助你睡得安穩。
如果你鎖定一個5年期固定利率，你基本上可以在「設置好之後，暫時把它忘記」。未來5年，經濟頭條可能會引起您的興趣，但不會影響您的利率。雖然您仍然面臨著您的利率在續約時可能上漲的風險，但當時您的抵押貸款將有5年的本金支付，這是一個強有力的緩解。
舉一個例子，一個價值30萬元的5年期固定利率抵押貸款按2.39％的比例在25年內攤還，每月支付1327元。如果借款人只對該貸款進行最低限度的支付，則續期餘額為$253,349。如果5年期固定利率上升至當時的4％，在最壞的情況下，借款人可以在以後5年內重新延期攤銷並鎖定每月1332元的抵押貸款（如果利率比目前上升67％）。
2.你將鎖定加拿大史上最低的5年期固定利率之一。
5年期固定抵押貸款利率是由加拿大政府（GoC）的5年期國債收益率定價，處於最低時間點。即使您有可能通過浮動貸款利率來節省一點錢，但是，當您可以鎖定上一代的人只能夢想的低利率時，為什麼還要冒這個風險？
3.現時5年固定利率和浮動利率之間的差距很小。
今天，根據首付款的多少，買家可以鎖定5年固定利率約為2.40％，5年期浮動利率約2.00％。這個0.40％的差距﹐實際上是未來5年購買率保險的成本，當5年期固定利率和浮動利率之間的差距是很小的時候，按照歷史的視角標準被認為這個是便宜的。
現時不選擇5年期固定利率的三個原因﹕
1. 5年期固定利率的罰款，在某些情況下要高得多。
如果你更改浮動利率的抵押貸款，你通常會支付等於三個月利息的罰款，但如果你更改固定利率貸款，您的處罰金計算為三個月利率或利率差額（IRD）中較大者。
如果您是從主要銀行獲得固定利率的抵押貸款，結果更令人震驚。
高額的罰款限制了未來的靈活性，並且在5年的時間裡，你可能要付出更多。
2. 過去的時間證明﹐浮動利率更省錢。
約克大學金融學教授Moshe Milevsky博士做了一項廣為人知的研究，稱之為“浮動之路”，由1950年至2000年間，與固定利率比較﹐5年期的浮動利率為加拿大人節省約90％金錢。
事實上，過去可能並不一定是序幕，因為抵押貸款利率一般都低於Milevsky博士研究的時期而在不斷下降的利率環境下，可變抵押貸款利率總是會抵消固定的抵押貸款利率。但是，浮動利率也可以在平穩或甚至緩慢上漲的環境中獲勝，因此，可以說，在大多數長期時間範圍內，5年固定利率仍然可能最終導致您花更多的錢。
3. 其他固定利率選擇可能更昂貴。
這個範圍僅限於5年期固定利率和浮動利率之間的比較，但是，短期固定利率的借款也是與5年固定利率相比，經常被證明是更便宜的長期融資策略。如果你選擇5年固定的話，你可能為自己攢下了一些錢。
現時選擇5年期浮動利率的三個原因﹕
1.讓你一開始就省錢，即使期間浮動利率上升，最終仍然是化算。
如果你現時選擇一個浮動利率，只要今天的利率保持穩定，你將立即將資金儲蓄在固定利率上。加拿大央行（BOC）隔夜利率用於設定浮動利率定價，而BoC負責人Poloz最近的評論認為，假設銀行至少在2018年夏天不計劃開始提高隔夜利率，這是合理的。此外，即使最終提高政策利率，那麼它將會比過去的利率上升周期為慢。
央行開始提高利率的時間越慢，選擇浮動利率的借款人的將可節省更多。
2.違反浮動利率貸款的懲罰﹐只是三個月的利息。
違反標準5年期浮動利率抵押的罰款，通常遠遠小於違反5年期固定利率抵押貸款。
如果您決定這期間把物業出售、翻新或再融資，則您不受違約費用限制。三個月的利息罰款也算便宜，在與現有的貸款人作談判時，也有一定的槓桿作用，因為如果他們不提供好的條件﹐便可能失去你這個客戶。
3.如果您在未來5年可以承受超過一倍的供款，您可選擇浮動利率。
貸款機構會擔心如果利率急劇上漲﹐客戶便不能承擔供款，所以政府在2010年立例要求買家須通過「壓力測試」。
這意味著貸款機構收到您的貸款申請時，他們必須使用今天的4.64％的MQR來計算您的還款能力，只有那些收入可以支持這些顯著較高付款的借款人才能獲得批准。 這可降低了如果利率上升，選用浮動利率的借款人的風險，甚至會大大降低。
現時不選擇5年期浮動利率三個原因﹕
1.事實上，5年期浮動利率最終讓你所省下的錢並不是那麼多。
隨著5年期固定利率和浮動利率之間的差距（目前約為0.40％），如果浮動利率在今後5年內較低，實際真正節省的錢並不是很多。
2.可隨時轉換為固定利率的選擇都被高估（費用較高）。
浮動利率的借款人可以隨時將其轉換為固定利率，這個期限等於或大於當前浮動利率抵押貸款的時間，但這個選項是高估的，原因有兩個。
首先，可轉利率沒有在貸款前那麼合理的價格，所以，如果你打電話給你的貸款人要求轉換做中期，那麼不要期望提供最優惠的利率。
第二，固定利率幾乎總是在浮動利率之前上漲，所以在浮動利率借款人越來越緊張的時候考慮轉換，今天的固定利率將會很快消失。研究表明，中期轉換的浮動利率借款人一般最多支付比一開始就選擇5年期固定利率的借款人更多的資金，David Larock 表示他只建議對承諾最初選擇的借款人採用浮動利率，除了最極端的利率情況外，全部選5年期。
3.不易獲得浮動利率抵押貸款。
根據以上所述的MQR觀點，需要浮動利率貸款的借款人，需要更嚴格的標準來確定其可承受性。例如，假設借款人每年賺取80,000元，沒有額外的債務，並且有20％的物業買價作為首付。如果該借款人選擇了2.40％的5年期固定利率，那麼他們可以買一個大約67萬元的房子，但是如果他們想要一個浮動利率的抵押貸款，他們的最高購買價格就會下降到53萬元左右。
David Larock 認為，在未來5年，5年期浮動利率仍然可為借款人省錢。確實，固定利率和浮動利率之間的差距是很小的，但這是因為市場認為利率在不久的將來不太可能上漲。
他說：「如果你是一個想晚上睡好覺的人，擔心你的抵押貸款利率可能會上漲，或許多付一點點固定的穩定性供款將是值得的，會很安心。 當然，還有其他一些人擔心他們會付出太多，如果你對數字感興趣，那麼浮動利率還是值得一看的。」
