肖郎認為，作為一名合格的、成功的地產經紀，必須在思維上與時俱進。 好房子≠好賣，缺乏營銷的推動力量，營銷不到位，好房子同樣沒有市場。隨著互聯網的發展和移民來源地（主要來自中國大陸）的變化，買家的類型和關注點也發生了翻天覆地的變化。

賣房經紀的思維和方法只有在第一方陣裏面不能掉下來才行，肖郎認為新形勢下賣房必須要有新思維：

1.先滿足買家需求，在滿足買家需求後 實現賣出高價的目的

自己認為好不是好，買家認為好才是好。你在房子上花費再多的心思和金錢，如果買家不買賬都是浪費！比如說，你花費不菲資金做一個游泳池出來，可能現在80％的買家都不會買賬和因此多付出一分錢。與其花費太多心思在修整房子上，不如更多地與專業賣房經紀溝通，知道買家最在乎和需要的是什麼，這樣你才會花費最少，賣得更快更高，利潤更多。

2.獲取最大商業收益的房子才是好房子

很多賣家花費很多錢裝修自己的房子，希望賣出個好價錢，但最終卻事與願違。無數事實證明，在投資回報率選項裏面，價值數百萬的豪宅並非是投資回報最好的選項之一；而價值過百萬的豪華柏文則是投資回報最差的選項。而可出租和分租的中低價房，尤其是位置和學區相對較好的房子，投資回報一直非常之高。

3.你的目標買家在哪裏？瓶頸在哪裏？

比如說你想把你的房子賣給來自中國大陸的新移民，你了解他們的思維和想法嗎？他們喜歡什麼？你賣房的核心問題就是營銷的問題，怎麼讓買家知道？

每個賣房經紀都需要思考這個問題和搭建這樣的新平台。如今微信是中國大陸最多人用的社交網絡，它可以助你精準營銷。移動互聯網時代消費決策碎片化，把散掉的沙子聚起來，社交網絡就建立起來了，賣房的過程就是利用碎片化來聚沙成塔的過程。

當然，我們經紀本身也要學習社交這塊，要不斷的創造內容，描述產品，從不同的角度來說話，建立買家對你房子的興趣。

肖郎認為，微信的系統比MLS系統更有效率更快！

4.核心買家的商業價值

有些買家既有購買力，又有夠買的需求，而且沒有時間來比較。我們稱這種既有必要性又有緊迫性，而且對於價錢不敏感的買家為AA級買家，這樣的買家夠多，自然會賣得快賣得好。這類賣家90％是來自中國大陸的「土豪」。通過移動互聯和與移民公司的局域網絡及網上社區，就可以形成「點對點的精準營銷」。

買家的基本屬性特徵、行為習慣、偏好、消費行為等都會被記錄，據此建立數據體系，構建大數據營銷。今天沒有合適的房子給一個潛在客戶，但下次一旦有了，網絡就會迅速自動給他配對並提醒肖郎發送給他。

今天買家的地位在發生改變，不再是被動的接受者，而是行業變革的主導者。核心客戶是最有價值的客戶。如何把這些有價值的客戶，變成你的商業價值？在這個過程中，賣房的本質其實是在分化、細分市場，如何匹配買家的需求非常重要。

5.降價不是靈丹妙藥

任何時候總有房子賣不掉，無論是牛市或熊市。市場到底怎麼了？行情總是起起伏伏，買家總是猶猶豫豫，競爭賣家總是層出不窮，MLS和廣告也愈來愈失靈，很多房子的同質化，房子還是賣不掉怎麼辦？很多人想到第一個辦法就是降價。但降價真的是靈丹妙藥嗎？不降價賣不掉，降了價甚至更糟糕，怎麼辦？市場不確定性的增強，反而讓原本簡單的事情異常艱難。

肖郎認為精準營銷比降價更有效。只要是找到最需要的買家，那麼價錢就不是大問題。要知道，買家不需要是最大的問題。買家不需要，即便降價還是不需要。如果一定要讓不需要的買家來買，除非是「白菜價」才有可能。價錢=價值+支付意願。如果支付意願愈強，那麼價錢愈高，如果支付意願愈低，那麼價錢愈低。如果支付意願是負值，那麼價錢就會大打折扣，如果支付意願的負值甚至超過價值本身，你白送給買家買家都不會要。在價值基本穩定的情況下，支付意願是決定價錢最重要最直接的因素！

6.經驗不足應付

很多時候大家都會迷信經驗，但在互聯網時代，信息發展一日數千裏的情況下，大家的信息和時間愈來愈碎片化，房子的信息共享速度也愈來愈快。

新時代新形式新技術的出現，需要新的能力和技巧才能跟得上這個局勢的發展。找經紀，看什麼？是看你是否擁有核心客戶網絡，是否對於移動互聯的應用得心應手，是否有自己專屬的推廣網絡！

註﹕以上乃個人觀點，僅供參考。

買最好的房子，選最好的經紀。買房賣房，首選肖郎，冠軍經紀，値得信賴。