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柏文市場2018 料續獨領風騷 2017 / 12 / 28 

還有三天,「動魄驚心」的2017年即將和大家告別。今年的地產市道實在有如過山車般刺激;先有2、3、4月,樓價進入史無前例的歷史高位,再到4月下旬,政府公布辣招降溫,然後6、7、8月,「跳樓貨」隨處可見,緊接是在市場預期之下,央行接連在7月及9月加息;最後,銀行監管局於10月時分宣布,由元旦日開始,提高貸款的審批門檻,預計全國有10萬人會通過不了壓力測試,當中5萬人更會因此而喪失購房能力。
消息隨即刺激買家神經,希望趕及在修例前上車,帶動大多倫多地區於10月及11月份的銷量雙雙按月回升11.5%及3.5%。
展望2018年,地產業界普遍相信,市場步伐會放緩,銷量會遞減,但對於樓價走勢,卻說法不一。
回顧2017年的樓市,恆生地產劉家恩(Ruby Lau)認為,今年的市道,是變化和反差都很大的一年。年頭不斷升,之後不斷被淋水降溫。她說:「在今年4月之前,所聽到的新聞,都是有關樓價不斷升,每月都在刷新紀錄。上升節奏急速而且幅度大,樓價按年升30%仍然有價有市,買樓要同人爭,價高者得。
「以約克區的烈治文山市為例:今年1月,烈市共有101間二手獨立屋成交,均價$167萬,平均放盤時間14天;去到3月,錄得229間獨立屋交易,均價已升至$183萬,放盤時間縮減至9天。無論是價位或銷量,都是20年來首見。和現時的市況相比,反差的確明顯。」
根據多倫多地產商會最新公佈的資料顯示,11月份,烈治文山市售出77間獨立屋,銷量較去年同期下跌55%,平均價格$152萬6千,按年跌幅3.5%,放盤時間29天。
按揭措施再收緊 買家負擔能力下降兩成
就2018年的樓市表現,各大房地產集團及機構亦紛紛作出預測。展望最保守的是加拿大地產協會,該協會預測,明年全國樓價將下調1.4%。而地產集團Re/Max則相信,來年全國房屋平均漲價2.5%,大多地區的整體平均樓價會維持不變,零增長。
另一地產公司皇家地產(Royal LePage)預計,明年全國樓價會有平均4.9%增長,多倫多是升幅最厲害的城市,有6.8%升幅。溫哥華增長5.2%。
劉家恩亦認同明年交投放緩的預測,她認為,暫時對2018年樓市構成最大影響的,是即將進一步收緊,簡稱B20的房貸條例。她說:「在新規例下,即使買家能夠提供兩成或以上首期,仍然要進行壓力測試。買家必須能夠承受五年期固定利率或優惠利率+2厘的風險,兩者以較高利率為測試準則。此例一出,預計買家的借貸能力將會即時削弱15% - 20%,譬如原本有能力買鎮屋的,在元旦後可能要考慮買柏文單位。原本有能力買兩房單位的,現在可能要選擇1+1。」銀行業界相信,有18%的準買家,會因為通過不了壓力測試而失去置業能力。
用家需求有增無減 明年五萬新移民抵多倫多
「無論市場步伐快或慢,樓價升或跌,唯一可以肯定的,是本地人和新移民對大多倫多的住屋需求有增無減。」劉家恩說,由需求所支撐的承接力,是最強大的,和盲跟炒風所製造出的成交有很大分別。投資者不投資房地產,他們還有很多其他選擇,但需要住屋的用家,他們一定要進入樓房市場,他們的選擇,是在於買或租哪一種類型的房屋。
「很多年屆25 - 30歲的一群千禧族,正湧入房屋市場,因為他們正踏入需要置業的人生階段,其需求大多會反映在細價樓的成交上。還有身為父母年約30 - 40歲的年輕家庭,他們會希望找個有後院的居住環境,提供給子女成長。這正符合一間地產集團上月對1,560名國民所進行的網上調查結果,有36%受訪者表示,需要於5年內換屋,增加居住空間。另外,移民部已在11月1日宣布,於未來3年,逐步擴大本國的移民吸納配額,預計明年,將有超過5萬名新移民來多倫多定居,到了2020年,人數會接近17萬,全部都需要尋找居所落腳。」
單位總價成關鍵 細價上車盤渴市
劉家恩相信,2018年,基於買家的負擔能力以及單位總價,表現最突出的住宅類別,依然會是柏文。她說:「十年前,大家還在討論Bloor Yorkville地區的呎價能否衝破$500,今天,該區的呎價已是是$1,400至$1,800。
「今年柏文和樓花市場走勢相當凌厲,尤其是416地區。新盤呎價$1,000元起跳,按年升三成,二手柏文的平均呎價亦要$823。現時要在市中心找到呎價$1,000以下的新盤已不太可能,如果買家有幸遇到個別樓花呎價$900餘,基本上都不用考慮太多,可即入市,因為預料新盤呎價明年還會繼續上漲,很多發展商已為明年推出的項目設定了預售價,呎價比現時更高。
「隨著樓價持續高企,加上明年按揭措施再收緊,買家會更看重單位總價多於單位面積及呎價,只要總價是『射程範圍』之內,貸款金額能通過的,很多買家都不介意單位面積小一點或呎價貴一點,最緊要上到車!」

 
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