隨著壓力測試出爐，準置業者的確壓力加重，對絕大多數人來說，最大因難便是申請房貸不獲批。
打現金工的、過去兩年內基本上交稅是最低限以及信用卡也基本上不用的，這些種種問題累積在一起，就導致了貸款的困難。
萬一已簽了柯化才向銀行申請貸款的，郤因條件不符被拒，急切間未有貸款，眼看交割日期迫在眉睫，那時不僅買家心焦，經紀也跟著擔心。
有經驗的地產經紀，都會忠告客人在下柯化前申請預批按揭，據HomeLife Landmark地產公司的從業員張穎(Ingrid Zhang)說，去年初遇到以下這樣的問題：
她說：「我的一個伊朗客戶，一家四口買房，老爹遠在伊朗工作，媽媽是超市收銀員，年薪2萬多，兩個兒子都在上大學，買的房子是42萬的。與我見面的每個客人，第一個我都會詢問有關貸款和首付的問題，確定可以保證足夠多的首付和足夠大的能力才會繼續合作。
「但是，這個客人比較特殊；因為他們向我百分百拍胸脯保證，女主人的親哥哥就是貸款經理，並且已經得到了銀行的預批按揭(Pre-approval)才開始做買房打算的。」
等到房子買下來，真正要做貸款的時候，問題出來了，轉戰了好幾家銀行都不行。後來張穎找到一個非常有經驗的貸款經理，經過幾日的努力才順利並合法地得到銀行批准，貸到款。
「那幾天因為緊張這個deal，徹夜難眠的經歷，實在給我上了一課。」她說。
「以後再面對新客人的時候，對於貸款這項問題，我是提高十二分的警惕；很多與我合作的客人，在看房前，我都建議他們去找銀行貸款經理仔細談談，看看最大的支付能力以及銀行可以審批最多的貸款額度是多少，這樣才會放心地去買到自己滿意的房子，也不會擔心最後因為貸款的問題給自己帶來很大的損失。」
如果，因為提前已談了貸款，很多人在談柯化的時候去掉貸款條件，有助拿到不錯的價錢；尤其是在搶Offer的時候，Firm Offer也就是去掉條件的柯化，勝算的機會最大。
她認為，沒有敲定的貸款也是談買賣合約時中的大小冰川，如果不得到重視，別說徹夜難眠，有可能丟掉一個好不容易中意的房子也說不定。真的要嚴肅認真地對待貸款，才能讓你安然無憂。
貸款審批 重重關卡
張穎說，銀行審批貸款的程序是這樣的：在銀行審批貸款的時候，有一套完整的程序來對申請者的風險程度進行評估，評估的依據有三個：信用水平、首付比例、以及收入情況。
三者都處於優勢水平，尤其是首付佔房價比例高，貸款審批就很寬鬆，基本上來講，如果買房有35％以上的首付，大多數能貸到款。
但是，不是每一個人都那麼幸運，能夠攢足35％，或者說25％，甚至是20％的首期，那麼沒有錢的人是不是不能買房了呢？張穎說：「不是。」
她解釋，加拿大政府組建了一個政府管理的金融機構，稱為加拿大按揭及房屋公司（Canadian Mortgage and Housing Corporation，簡稱CMHC），而這個機構協助沒有能力支付20％首付的購房者，能夠順利成為業主，擁有自己的物業，當然，申請者需要符合數個條件。
如果購房者沒有足夠多的首付，那麼銀行強制要求客戶向CMHC購買一個保險，保障銀行貸款的安全。
如果客戶斷供，銀行出售物業時出現損失，這損失將由保險公司承擔；但是同時保險公司向客戶收取一定比率的保險費，收費率在貸款額的2％左右。
這個保險不同於人身保險或者人壽保險，是一個強制性的險種，而支付的保費是為了保障銀行的利益，這個保障合同給了借貸者有機會從銀行享受高比例的低利息貸款。
保險作用大
張穎又說，為什麼銀行不肯借錢給首付少於20％的購房者呢？這就要從貸款的風險談起。
銀行借錢給購房者，承擔的風險是有一定的保障的，就是抵押的物業。如果購房者沒有辦法償還欠款，那麼銀行按法律程序能夠把房屋進行出售，並從收回的資金中拿回自己的投資。那麼這個抵押的物業就成為了重中之重。
如果物業不能按時出售，或者物業狀況太差，或者物業本身有種種結構問題，導致不能按原本的價值出售，那麼銀行就會出現巨大的損失。
但是如果購房者能夠提供超過20％的首付，那麼就算斷供，假設房屋沒有遭到嚴重破壞，銀行將房子出售也能收回自己初期的投資。於是首付多少就成為了批准貸款很重要的一個因素。
對於沒有足夠多首付的客戶，這個保險不會讓他們陷入困局，真正產生麻煩的，是每個月的供款。舉個例子，購買一間比較新的管理費也相對低的30萬的最小戶型的condo，如果借75％，就是22.5萬，如果貸款利息是4％，分35年還清，每個月供款為992塊，加上管理費，電費和地稅，大概一個月的支出是$1,550。
對於一個單身，或者小家庭，總收入在6萬，這個負擔其實可以接受。但是如果購買同樣一間condo，只付5％的首付，那麼貸款額加上保險費總共是$29萬3千7百，同樣4％的利率，35年還清，每個月的貸款供款額是$1,295，增加了$300。
對於一個6萬年薪的家庭，其實稅後的每個月收入只有大概$3,600，除去各種支出，要額外固定多$300支出對於現金流可能是一個問題。
而對於銀行批覆貸款來講，假設銀行採用5.4％的利率來計算借款者的支付能力（只是計算，不是實際支付），那麼借$22.5萬的月供是$1,185，加上地稅$250，管理費$250（銀行用一半來計算，就是$125），每個月固定支出就是$1,560，每一年的支出就是$18,720。
銀行規定貸款者最多只能用收入的32％來支付房屋開銷，那麼貸款者需要不少於58,500的稅前年收入來滿足銀行的要求。
試想想，這位客人只能提供5％的首付，每個月用5.4％計算的供款額是$1,558，那麼每個月的支出變成$1,933，每一年就是$23,200，至少需要稅前年收入$72,500來滿足銀行的要求。
總收入需要到達$72,500，那麼對於真的只有$60,000收入的家庭來講就成了噩夢。
貸款造假 自食其果
那麼貸款的時候滿足不了條件怎麼辦呢？
張穎說，有人或者用一些文件，或者找一些朋友協助，這些各式各樣的蒙混過關的方法，她在工作中見過了。
蒙混過不了關的結果，就是銀行拒絕貸款，那麼買了房子到截止日期時不能交足全款，就只有毀約，而對賣家，對經紀造成的各種損失都需要買家承擔。
那麼如果僥倖過了關呢？
過關以後，每個月房子的將近$2,000就成了雷打不動的負擔了。
如果家庭收入富裕，那麼不會有大問題；但是如果收入是緊張的，那麼在花光預算內的錢之後，任何的意外發生都會拖垮家庭的財政支柱。
銀行設定貸款的要求，是有其合理性的，如果貸款有麻煩，那麼自己需要真正冷靜地想清楚風險收益，要做好最壞打算。
「如果家裏有足夠多的流動資產，就動用一部分來作為首付，使每個月的負擔在自己的承受範圍內。」張穎又說，「如果既無資產，也無收入，但是硬要買下那間房子，造假貸款是風險之一，負債太多最終破產也真正害了自己。」
「其實，先攢錢，我們做事一定要量力而行，房子什麼時候都有，我們也終將積攢足夠錢財。如果目前沒有能力買房，或者手頭太緊，就稍微等一等吧。 」她忠告。
