踏入五月份，除了慨嘆時間流逝得太快，亦意味著安省政府針對私人出租住宅所制定的「標準租約（Standard Lease）」，已經正式生效。

現在簽訂的住宅租賃合同，必須劃一使用標準租約，否則租客有權扣租一個月（對的，你沒看錯，是由租客扣減業主租金）。

由於在4月30日之前，安省並無統一的私人租約，所以坊間很多租約條款都是由業主與租客私自協商，很多時自定的租約條款違反了住宅租務法（Residential Tenancies Act）都不自知。

例如以往在租賃合約上常常會看見的禁止租客在單位內飼養寵物或吸煙、要求租客提供期票、收取 $50元「彈票」手續費、收取數百元的鎖匙及清潔按金等等，以上全部違反安省的住宅租務法，所以通通不會在標準租約上出現。

新的標準租約以顯淺文字及簡單格式撰寫條款細則，列明業主與租客之間的權利與責任。標準租約的出現，代表著租客的權利得到進一步保障，這亦是政府統一租約的原意。

由於大多倫多地區的租賃市場持續蓬勃，即使租金年年升，租屋需求依然有增無減，多名租客爭租同一單位亦屢見不鮮。為免租客為求成功租屋而簽下「不平等條約」，政府決定強制業主和租客使用標準租約。

烈市一房平均租金$1,717 兩房租$2,100

多倫多地產局剛發表了2018年第一季度的租賃市場報告，柏文租金持續穩步上揚，空置率繼續保持少於1%水平。大多倫多地區的柏文租盤供應量較去年同期減少逾一成，導致成交量相對下調7.5%；柏文租金則持續上升，整個大多區的一房單位平均租金為$1,995，按年升11.4%，兩房單位平均租金$2,653，按年升9.1%。同樣地，約克區的烈治文山市租金亦有上調跡象。現時烈市一房單位的平均租金為 $1,717，較去年第一季度上漲9.3%。兩房單位的平均租金$2,100，按年升4.6%。

好租客難求 壞租客易請難送 專業代理多重功夫篩走租霸

其實投資物業最賺錢的地方，從來都不是由租客手上得來的租金，而是將來物業的升值。所以對很多業主來說，與其「租得貴」，他們更希望「租得好」！有好租客每月按時交租，不會因小問題經常打攪業主，安靜整潔的租住在單位內，直到物業升值到滿意水平，然後沽貨套現。這是所有業主都夢寐以求的情節。奈何很多時候都事與願違，尤其是安省的住宅租務法，多數從租客的觀點與角度出發，維護租客權益，但對於業主，則是限制多、保障少。所以業主們要找個好租客，就要先找個好的專業地產代理！

有經驗的地產代理，會從租客表示對單位有興趣的一刻開始，對租客作個徹底的背景審查，包括要求租客填寫租務表格，提供個人背景資料，要求租客提供信用評分報告、工作及入息證明信件、以及舊業主推薦信等等，更會透過各種渠道，去調查及核實資料，嚴選租客。

不少租客（留學生及新移民除外）的租屋原因都與舊居所有關，例如剛賣掉房屋或舊租約約滿等等，專業的地產代理會透過地產局資料庫 MLS 系統去查證有關說法，看看租客報稱的舊地址有否出售記錄，賣家的名字是否和租客所提供的一致。

同時，負責任的地產代理在有需要的情況下，會與租客的前房東（之前要先核實前房東的身份，以確保是租客前租住物業的業主本人）或與前房東的地產代理聯絡，了解一下在租客租住期間，有否出現任何糾紛或投訴。上述方法只是地產代理篩選工作的一少部分，當中牽涉太多技術層面上的步驟未能盡錄，但可見要找個好租客，過程絕不簡單。

當然，即使盡一切辦法查證及核實租客的背景資料，都難以百分百杜絕租客拒絕交租或租客財政狀況變差，但起碼有專業地產代理把關，可將遇上壞租客的機會減至最低。未知各位讀者可曾有過「特別」的租賃經驗，歡迎到登上 rubylau.ca 網站留言，分享作為業主或租客的心得，交流意見。