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投資典型柏文 持貨至2021年 可從17%物業租金增長賺錢 2018 / 05 / 03 

到最近,大多倫多區的房市已成為童話故事。
年復一年的漲價令許多人深信,不惜任何代價入市都會獲利。
多市房屋已變成奇蹟投資,即無論發生什麼事,都會賺錢。
但現在,該區的房屋銷售額較去年大減近40%,價格亦較當時下跌14%,市場正出現近30多年來從未發生的情況,就是製造輸家。
《多倫多星報》(Toronto Star)近日報道,一批業主在奧克維爾(Oakville)購買樓花,於去年2月(剛在多市房價高峰期前)繳交訂金,但現在他們已無力負擔房價。
繳交訂金無力取按揭
他們的房屋現時已不能以去年的估價出售。在政府新規定按揭壓力測試實施,以及放貸人重新評估大多區物業價值後,他們根本無法取得按揭以支付全筆房價。他們擔心,若他們撻訂,會被建築商Mattamy Homes起訴。
他們並非唯一一批面對市場放緩而承受財務壓力的人。據加拿大帝國商業銀行(CIBC)和市場調研公司Urbanation周五發表的一份調查報告指,該市許多柏文(Condo)投資者都鍛羽而歸。
調查發現,2017年落成的近半數柏文,即48%,落入投資者手中。當中近半,即44%,出現負現金流(Negative Cash Flow),意即租金收入不能彌補購買物業的成本,例如按揭和柏文費。(約80%投資者有做按揭,所以讓單位空置是最差的做法。)而當中近三分之一每月損失超過1,000元。
莫非是時候恐慌﹖但又不然,或者是尚無需要。對於那些在去年高峰期前入市的人,物業仍未算資不抵債。大部分房主若今天將物業出售,房價仍可支付按揭。大部分柏文投資者在過去多年從物業轉售獲得巨利,就算許多情況下租手不能彌補開支。
就算所有正每月損失500元的投資者離場,他們只會令房屋供應數量上升3.4%,據CIBC/Urbanation報告估計這不足以令市場泛濫和價格下調。
不過所受教訓是有些東西已有改變,而現在的房市已不是好像近年的房市般。房價急升是不可能的,除非有其他理由令政府改變現時積極阻止房價飆升的做法。
長期持貨可望賺錢
對於部分投資者而言,這可能並非壞消息。該項由CIBC/Urbanation所做的調查估計,現今購入典型柏文的投資者,若持貨至2021年,他們可從17%的物業租金增長中賺得金錢。若按揭利率上升一個百分點,他們需要將租金提高28%。這是有可能出現的,但絕不是有保障的。
而對於購買樓花的人,這意味他們不要「有大想頭」。你不要肯定明天賣房的錢會如今天般多,正如奧克維爾的業主所受的教訓,亦不能確保你明天所得的按揭金額會如今天般一樣多,因為按揭利率會上升,而監管者可能會再收緊規例。
所以實際上,這就是我們現在要重提多市地產市場早已忘記的老調,就是買家切記審慎入市。

 
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