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協助子女 繼承家庭度假屋 及早綢繆 減負稅債 2018 / 05 / 10 

許多父母都希望把家庭度假屋傳給子女,但若沒有未雨綢繆的規劃,可能反而為子女留下巨額的資本收益稅務。
道明財富私人財富管理(TD Wealth Private Wealth Management)亞洲財富策略總監江婉敏 (Catherine Kong)說,不少人除了自住物業外,也擁有度假屋,在周末或假期享受悠閒的大自然生活。她以杜氏夫婦為例說明﹕
杜先生和太太在結婚後多個夏天都租住度假屋,此後便迷戀上度假屋的生活樂趣。隨著兩個女兒出生,他們更有意擁有一間可以歡度夏季的度假屋,以便招待其龐大的家族,及讓孩子在大自然中玩耍成長。
度假屋大幅升值
17年前,他們決定在著名的馬斯科加湖區 (Muskoka) 以北購置度假屋。杜先生笑說:「當年我們以9萬7千元買下這間度假屋。」如今度假屋的巨幅升值更令他樂得合不攏嘴。像全國各地的度假屋一樣,該幅擁有兩英畝地段、400呎湖濱線、以原始質樸的阿迪朗達克風格建成的寬敞度假屋,價格以倍數暴升。
在卑詩省滑雪勝地惠斯勒 (Whistler) 或魁省的翠湖山莊 (Mont Tremblant)等熾熱市場,度假屋價格動輒高達150萬元。杜先生說:「這是一項極佳的投資,不僅是房產的價值,還有是給我的家庭帶來的歡樂。」
杜先生和杜太太要面對的度假屋難題並不特殊。許多父母有意將度假物業傳承給子女,但這可能為他們帶來資本收益稅務的挑戰。
當日後業主去世時,在遺囑中留給子女的任何非主要自住物業 (例如度假屋、滑雪度假屋、任何非全時間居住的房產),都會被視為以公平的市場價格出售給子女。如果房產價格上漲,這意味著將要繳納資本收益稅給加拿大稅務局。如果房產附有巨額稅務,將會給其餘的遺產帶來壓力。
許多人於上世紀50年代和60年代以低價購置的度假屋,現均大幅升值。如果房產位於熾熱的度假區,房產價格可能取得數以百萬元計的增值。因此,度假屋業主在規劃度假屋遺產時,應與財務顧問討論以下的策略,務使子女能夠負擔所繼承的度假屋。
共同擁有
為了減省和延緩繳納資本收益稅項,父母可以在契約中添加子女的名字,使他們成為房產的共同業主。然而,由於子女現已部分擁有父母原有的度假屋,如果房產價格上升,這會引發子女所佔部分 (按公平市價計算) 的資本收益稅務,並且需即時繳付。當雙親去世時,子女則要為他們剛繼承父母所佔的那部分房子繳納資本收益稅。
江婉敏 (Catherine Kong)說:「這有什麼風險和隱患呢?當您和子女共同擁有一間度假屋時,它不再『只是您的』了。您也許不能再有自主的能力,因為您不再是唯一的業主。而另一位共同業主,即您的子女,可能為您帶來其他的問題。若子女有債務在身,您和子女共同擁有的這所度假屋便會成為債權人可討償的資產。」
立即饋贈
江婉敏繼續解釋其他選項的利弊如下﹕
「另一個選擇是立即把度假屋饋贈給您的子女。這將引致資本收益,您必須支付直到您饋贈給他們之前所累積的資本收益稅。您仍然需要繳稅,但如果房產價值持續上升,您將可抑制部分資本收益的增長。然而,這當中的風險之一是如果度假屋物業價值於饋贈後下跌,您現在付出的資本收益稅可能要比所需的為高。如上述所提到,如果您的子女於您去世前擁有度假屋,他們或與他們有關係的人士 (如債權人、前配偶) 可能對您的度假屋帶來其他的顧憂。」
分攤稅款
以收取期票 (套用更簡單的術語:借據) 方式出售度假屋給子女,您可能被允許於5年內分攤您的應付資本收益稅。如果該票據的措辭是說,您將以5年期收回按揭貸款,那麼加拿大稅務局將允許您於此期間分攤繳納稅款。實際上,您的子女並不需要為度假屋付出分毫,您可以在遺囑中免除債務,這意味著這間度假屋將歸您的子女所有,而不需要額外交稅。
信賴信託
如果您對子女在您還活著時擁有度假屋存有顧慮,您可考慮設立一個信託。信託是一項工具,允許受託人管理財產,並由受益人使用財產。信託可以在您還活著時使用,或者於您去世後才生效。
無論何時將物業轉入信託,您仍需要像以公平的市價出售一樣,支付資本收益稅。於轉入信託後,您的子女仍然可按您的意願來使用度假屋。信託是一項臨時安排,可以給予您的子女和受託人數月或數年的時間,來定是由其中一名子女買下全部產權,或者最終將度假屋出售,而在此期間,物業將一直受到免遭債權人追討的保障。如果您認為信託是適合的工具,可與規劃信託的專業人士詳談,因為信託規劃可以是一個複雜的問題。
聯合壽險會有幫助
購買人壽保險不會於受保人離世時消除稅務,但如果子女有意在父母去世後繼續保留度假屋,保險便能在無需出售房產的情況下,提供所需的現金來繳交稅項。有意把度假屋傳給子女的夫婦可以購買保費繳至最後受保人去世的「聯名後故保險」(joint last to die)。這樣做經濟合算,繼承人可以把獲得的保險金用來繳稅。此外也可以考慮購買足夠的保險額,以幫助支付全部或部分的年度維修費用。
使之成為主要居所
隨著對度假屋物業需求的增加,在某些情況下,您的度假屋可能比您家居房子的價值更高。如是者,您可能希望把度假屋改成您的主要居所。別擔心,實際上您並不需要搬到度假屋;您只要在一年中有一部分時間住在其中,加拿大稅務局允許您將其用作稅務上的主要居所。這個調換會引致您需為舊的主要居所繳納資本收益稅,但從長遠來看,這可能會為您節省一些金錢。
子女未必想擁有度假屋
杜先生笑說:「其實孩子們也許會想把度假屋賣掉。」這是許多有意把度假屋傳給子女的家庭都會遇到的可能性。物業稅、維修費和時間承諾均可令遺產繼承人對保留度假屋感到躊躇。杜先生說:「我們將盡我們所能。從長遠來看,這不會是我們的決定。」
江婉敏表示,人們往往會高估子女於他們去世後對度假屋的重視。子女喜歡度假屋的主因是這由父母付錢。當子女要自掏腰包時,一般往往便不作此想法。但對那些致力保留家庭度假屋的人士來說,以上的一些策略,有助於使到家庭度假屋成為一個代代相傳的體驗。

 
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