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替想結婚孩子買房產 先叫他寫好婚前協議 2018 / 07 / 26 

對很多家庭來說,房地產是最大的資產,同時也是最大的費用。
土地轉讓稅、收入稅、遺產管理稅、家庭法…。
當大家在考慮房產證上寫誰名字的時候,往往因為法律知識不足,導致以後出現很多不必要的金錢損失和麻煩。
鼎正律師樓的丁一丹律師表示,房產永遠不只是一個交易,而是一個需要長久計劃的財富。
她列出幾個需要考慮的重點如下:
土地轉讓稅
在很多華人家庭裏,父母會幫孩子買房子,但又擔心孩子日後無法管理好房子。比如,如果孩子日後結婚,那這個房子很有可能會是婚房。如果以後不幸離婚了,即使他的名字不在房產證上,配偶還是將對這房子有擁有權。
有這顧慮的父母,一般都會選擇上房產證。同身為房主,父母有權阻止孩子日後賣房,再次貸款,或把其他人加到房產上。但如果孩子日後結婚並和配偶長期住在房子裏的話,這房子還是有可能被視為婚房。如果這點是主要顧慮的話,最保險的方式就是做個婚前協議。
以土地轉讓稅的角度來說,最好是剛開始就把父母和孩子都寫到房產證上。如果以後在房產證上加人,那從法律角度來說,就算現房主把房子「賣」給了加上去的人,盡管實際上是免費「送」給了加的人。如果房上有餘下的貸款,那被加上去的人(被視為買家)需在這餘下貸款金額上付土地轉讓稅。而免稅條款一般都只可用於已分開或離婚的夫妻。
如果以後在房產證上減人,那同樣的,算是減掉的人把房子「賣」給了還留在房產證上的人。同樣的,留在房產證上的人需在貸款金額上付土地轉讓稅,除非兩人是已分開或離婚的夫妻。
還有,從貸款角度,每次房產證上加人或減人,那貸款需要從新做一遍,因為貸款人更改了。在這過程肯定會有新的貸款手續費以及律師費。
收入稅
當你賣掉房子以後,房子賣的錢算是你的收入 (capital gains),而需在這上面付收入稅。如果你的房子是你的主要住房(principal residence),那賣的金額是免稅的(principal residence exemption),一對夫妻只能有一個房子作為 principal residence。
那問題來了。如果父母和孩子都在房產證上,之後這房子賣了,那孩子不需付收入稅,但父母很有可能需要付。這是因為父母一般自己已有個房子是 principal residence,因此孩子的房子不能再次為視為父母的principal residence。
另外,如果父母準備買另一個房子(不是 principal residence),並決定免費送給孩子的話,那稅務局會視房子按照市價(fair market value)賣了出去。而「賣」這房子的父母需根據房子的市價付收入稅(capital gains),同樣的,只有夫妻才能在這方面用免稅條款。
父母作為擔保人
因此,如果父母想避開收入稅,又足夠相信孩子,父母可以不上房產證,直接當孩子的擔保人,利於房貸款。
但這樣的話,父母承擔的風險很大–如果有天孩子付不起房貸款了,那貸款機構有權要求父母把所有餘下的房貸付清。
而且父母不會有任何權利– 作為擔保人,父母在法律方面無法阻止孩子賣房,再次貸款,或結婚並把此房做為婚房。
但不用太擔心,還有其他兩個選擇。
一,父母可以在房子上以自己的名義註冊一個貸款,並在貸款條款上寫一些限制(比如不能再次貸款)。
二,如果始終擔心孩子有可能與配偶離異的話,那還是寫好婚前協議。
遺產管理稅
很常見的是,房子會是遺產的一部分,而父母都想以最便宜以及順利的方式轉給孩子。
最好的方式是跟孩子一起以Joint Tenants的方式擁有房產。Joint Tenants 的意思就是當一方過世後,另一方將自動繼承房子的100% (right of survivorship),而且,任何以 joint tenants方式擁有的遺產都不需付遺產管理稅。
但一般父母都是以tenants in common的方式跟孩子共同擁有財產,因為這樣組織起來比較靈活。如果一個 tenants in common 過世了,那他對房子的擁有權不會自動消失,而是會跟著他的遺囑走(如果沒有遺囑,跟著加拿大遺產法走)。
總結
丁一丹律師表示,當父母想幫孩子買房時,最好從一開始就考慮好所有土地轉讓稅,收入稅,遺產管理稅,以及家庭法的影響。
「上述意見僅是提供基本的法律知識,並沒有代表任何法律意見,最好的方式是諮詢專業的律師行。」 她說。

 
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