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壓力測試不過關 虛報收入騙房貸無運行 銀行問稅局查數 2018 / 09 / 20 

自對申請房屋按揭借貸者實施壓力測試以來,銀行對申請者的收入要求更加嚴格,部分借貸者為求過關,可能虛報收入欺詐銀行。
鑑於按揭欺詐行為增加,加拿大按揭及房屋公司(CMHC)可能聯同加拿大稅局打擊按揭欺詐。
據CMHC日前公布,業內現時所用的檢測工具,未能與愈來愈先進的欺詐同步前進。CMHC建議,借貸機構若想核實按揭申請者收入,可直接從加拿大稅局取得申請者的收入資料。
雖然CMHC對外表示,與加國稅局合作審核借貸者收入並沒有具體時間表,但有業內人士估計,可能早於10月1日便開始落實。
作為加國最大按揭保險機構,CMHC在今年上半年已給10.7萬間房屋提供保險。
根據信貸評級機構Equifax的調查,自2013年以來,按揭欺詐增加53%,但它沒有公布有多少宗欺詐個案。
該調查還揭示,13%加拿大人對捏造資料申請按揭感到安心。
一些銀行在過去多年來,只需要按揭申請者填寫收入申報表﹔對自僱人士及沒有常規薪酬證明的承包工人來說,銀行更傾向接受這種收入申報表。
業內人士表示,貸款機構接納申請者的加國稅局收入報表,而報表可從加國稅局網站抽取打印。不過,現時加國稅局不能把納稅人的信息給予第三者,那管納稅人同意這樣做。
按揭拖欠率跌至低位
儘管房屋價格上漲,市民對按揭欺詐的憂慮升溫。但對於CMHC的建議,仍有批評者認為過火,原因是加國按揭拖欠率已跌至歷來最低位。
Equifax今年較早時的調查指出,卑詩省的房屋價格雖然是全國最高,但按揭拖欠率卻是加國最低,只是0.08%﹔而且加拿大全國的按揭拖欠率企於接近紀錄的低位。況且,Equifax亦發現加國屋主享有「良好」的信貸評級。
CMHC表示,在2018年上半年,其擔保按揭的拖欠率下跌至0.27%,低過去年的0.29%。
有按揭業人士透露,CMHC這項行動可能過激,但無可避免。
安省康山CYR Funding東主Rena Malkah表示,信貸評級比收入核實更重要。若借貸者擁有高信貸評級,便不用擔心他的收入。
可是,部分大溫哥華的按揭經紀卻認為,加國稅局的參與無可避免。
Mortgage Alliance Group旗下Vince Group副總兼按揭代理與投資顧問Peter Kinch表示,按揭欺詐差不多是首要對付事項。
Kinch指出,在美國,當按揭申請者在填寫流動應用程式表格時,網上貸款機構已經可查核申請者的報稅單,幾秒時間內便可決定是否批准申請。
他認為,CMHC應該也可以這樣做。而他相信CMHC的建議將會實行,從而減少按揭欺詐。
迄至6月30日,CMHC所擔保按揭的金額共為4,630億元,備有135億元資本用作填補任何付款拖欠。
買家轉向私人房貸商借錢
由於房貸收緊,一些未能向銀行借取足夠貸款的買家會轉向私人房貸商借錢,將樓市部分的風險,轉移至一些財政實力遠遜於銀行的貸款公司。
自從去年以來,多倫多房屋按揭私貸總值穩定,但市場份額增加,有需要監察。加拿大中央銀行表示,目前大多倫多地區私貸佔新造房貸的份額上升至接近8%。
早於2015年,私貸的市場份額大致上在4%以下的水平,但2016年開始反覆上升,及至去年升勢即加速。
不過,根據加拿大中央銀行,以私人房貸總金額來說,近數季度大致上平穩,市場佔有率上升,原因是新造房貸減少的結果。
中央銀行近期評估金融系統風險時特別提及大多倫多地區的私貸業務,指出多倫多每季私貸款項逾20億元。
從2017年,私貸每季的總值稍逾20億元,但其他來源的房屋按揭貸款則減少。
聯邦政府的金融機構監管辦公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions)表示,於2016年10月收緊須購買保險的房貸,削弱首期不足2成買家的購買力,並且於今年初將類似信貸收緊措施擴大至不用購買保險的房貸。
中央銀行在金融系統評估報告中指出,有些希望取得較大筆房貸的買家,可能改向未必受到聯邦政府規管的信用合作社及私人貸款公司借錢。
不過,對於私人房貸在大多倫多地區的市場份額,中央銀行看來並不感到憂慮。剛好相反,根據央行,私貸年期較短,對市場的重要性被誇大。
中央銀行進一步指出,這些私貸公司如果要明顯擴展業務,將需要擴充放貸渠道及提升營業能力,而最重要的是開拓資金來源。
無論如何,這並不意味私貸並不會構成風險。中央銀行指出,房貸壓力測試的目的是要改善總體金融系統的脆弱性,買家轉向不受聯邦政府規管的貸款公司取得房貸,將會削弱這方面的效果。
央行在報告中指出,房貸市場轉向私貸的趨勢需要監察。
房貸宗數減 房貸額反增加
儘管全國業主借取愈來愈大筆的房屋貸款,但拖欠率則繼續下低。
加拿大按揭及房屋公司表示,去年末季新造房貸宗數減少,不過,總貸款額則未有跟隨下跌,反而有所增加。
根據這份消費信貸趨勢報告,這個現象可能是大城市的屋價高昂造成。
該機構資深經濟研究員Tania Bourassa-Ochoa表示,在新造房貸方面,貸款額40萬元以上的份額上升,不超過30萬元的則減少。
該報告的數據顯示,2016年第4季,新造房貸借款額逾60萬元的份額11.64%,但1年之後增加至13.86%。至於30萬元以下的房貸,則由51.2%下降至47.9%。
這名專家表示,好消息是各個年齡組別的房貸拖欠率都見改善,反映出供樓族總體的脆弱跡象維持偏低。
早於2016年第1季至第3季,加拿大銀行家協會(Canadian Bankers Association)所錄得的拖欠率在0.28%持平,其後開始回落,至去年末季已下跌至0.24%。
資料顯示,年齡介於25至35歲的供樓族的拖欠房貸還款的比率最低。
年輕族難通過壓力測試 以父母房產抵押有風險
自從加拿大各大金融機構收緊房貸,實施更嚴厲的房貸壓力測試後,許多年輕購房一族因收入低而無法通過壓力測試門檻,紛紛轉向中﹑小型的金融機構。有資深貸款經紀說﹕「現在一些中﹑小型金融貸款機構推出﹑依托父母房產作抵押的房貸模式,受到越來越多年輕購房者歡迎。
「這種房貸模式是﹕如房貸申請人的父母年齡介乎55歲到85歲之間,在加拿大境內擁有獨立房產,那麼申請人可以父母房產作抵押,獲得金融機構的貸款,金融機構在審核申請人的還貸能力時不要求提供收入證明。」
該貸款經紀還指出,「這種以父母房產作抵押的貸款模式有兩個條件﹕一是父母的物業必須是貸款全部還清﹔二是貸款申請人必須是當地居民,國際留學生身份不適用。」
另外,貸款額度與申請人父母的年齡、房產價值掛鉤,父母年齡越高,獲得貸款的額度越大,最高可獲房產總價的55%。
她說,現在多倫多的房價居高不下,單靠年輕人自己的收入根本無力購買,而許多退休老人居住的物業已大幅升值,故推斷未來這種貸款形式將成為一種趨勢。
不過,她亦提醒房貸申請人,依靠父母房產作抵押貸款時,必須認真評估自己的還貸能力。因為開展類貸款的金融機構給出的借貸利率一般較高,像5年期浮動利率達6.5%到6.6%,申請人一旦無力按期償還貸款,父母房產將面臨被沒收的風險。
房貸保險商成本提高 低首期保費料升
由於房貸保險商資本要求將要提高,業界按照以往經驗推論,低首期房屋按揭的保費應會隨之上升。
金融機構監管辦公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions)已發出房貸保險商資本充足測試指引,將資本的要求提高,定於明年1月1日生效。
新的指引適用於新承保房貸。根據銀行界分析,相對於現行水平,基本總資產要求將會增加5%。
根據現行規例,首期不足2成的房貸必須購買保險。目前除了加拿大按揭及房屋公司之外,還有2間私營公司提供房貸保險。
不過,業界則預期,明年房貸保費可能因為受到這套指引影響而調升。這亦即是說,負擔不起2成首期的買家,保險費的開支應會增加。

 
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