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供樓未必平過交租 來季再加息 壓逼苦業主 2018 / 10 / 04 

多倫多屋價走勢今明兩年可望續升,惟升幅有限,大致上與通脹幅度相若。預料今年屋價上升2%,明年屋價升幅預期略為轉強,由較早前預測的2%調高至3%。
但是,預期加息是下一個大考驗,負擔能力繃緊,仍然是多倫多樓市最脆弱的一環,短期及中期來說,都屬於負面因素。
多倫多房屋負擔能力問題其實近期已見輕微改善,不過,過去1年半來,共管柏文的情況卻轉壞,因樓價愈來愈貴。
有評估報告指出,由於利息正在上升,負擔能力成為更加逼切性的問題。
該報告強調,多倫多地區比國內大部分市場,更為容易受到大幅加息的影響。
事實上,皇銀經濟研究部的分析顯示,5年期債券孳息率也是樓市不利因素,與負擔能力同為中短期的負面因素。
這類債券孳息率上升,一般情況會扯高5年期房貸利率,增加供樓族的負擔。
加息是大考驗
報告說,規管的更改令到樓市更為平衡,此外,經濟及人口基本因素也為樓市帶來支持,不過,在接著下來的市道,利率上升是重頭風險。
目前多倫多已無屋價急升的問題,但由於屋價高昂,利率上升的影響會較大。
自從去年7月,加拿大中央銀行已經4度加息,將隔夜利率由0.5%推高至現行的1.5%。根據皇銀經濟研究部的預測,利率升勢持續,今年第4季及明年分別再加息1次及2次,至明年底這個政策性息口將會上調至2.25%。
皇銀的樓市概況評估審視與樓市有關的11項指標,結果顯示,指標大多數短期都屬正面,當中包括供應﹑出租住宅空置率,失業率﹑人口增長,以及新屋的落成量及庫存。
報告稱,大多倫多地區的租務市場繼續緊張,空置率在去年秋季降低至16年低位的1%。此外,平均租金急升,今年次季1睡房柏文租金年計升幅高達10.4%。
全國來說,沒有主要市場遇到即將來臨的嚴重下跌風險。
負擔能力減 成樓市脆弱因素
據路透社9月初向16名分析師進行的調查顯示,多倫多今年屋價預期上升2%,與本年6月同類調查得出的展望相同。
多倫多明年屋價升幅預期略為轉強,由較早前預測的2%調高至3%。
龍順銀行(Laurentian Bank)首席經濟師Sebastien Lavoie稱,B-20適應期之後,大多倫多地區樓市已經恢復升勢,反映出市場有積壓需求。
Sebastien Lavoie所指的B-20,是市場一般指稱的壓力測試,亦即是聯邦政府的金融機構監管辦公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions)就房貸規定所公布的指引。
滿地可銀行資本市場資深經濟師Robert Kavcic亦不預期屋價大升,而是各市場的增長將會非常之溫和。Robert Kavcic說,多倫多及溫哥華仍在適應過往的政策及加拿大中央銀行的加息。
央行繼續加息是市場共識。根據皇家銀行及豐業銀行的預測,隔夜利率將於第4季由目前的1.5%升至1.75%。
道明銀行副首席經濟師Derek Burleton更指出,相對於以往的周期,現時利率的影響較大,對需求造成的抑制可能比目前的預測更大。
柏文價升 供樓不再平過交租
多倫多共管柏文價格不斷上升,房貸還款佔收入比率超過40%,動搖供樓平過租的觀念。
根據國家銀行指出,整體來說,4月至6月期間,多倫多置業負擔能力輕微好轉,供樓佔家庭收入的比率,單季回落0.2個百分點至68.2%,但與去年同期相比,還是加劇半個百分點。
過去一年,利率上升影響之下,房貸負擔加重,不過,中位屋價也回落了3.1%,這些住宅的中位價格房貸供款佔家庭收入比率略為下降,較前一季及前一年依次減少0.4及0.7個百分點。
但是,大部分家庭應當還是負擔不起獨立屋及半獨立屋,因為次季期間,這些低幢住宅中位屋價雖然按年下跌4.8%,但實際上仍然高至897,747元,以25年還本期及5年期房貸計算,每月供樓佔收入整整73%。
多倫多的中位收入稍逾7萬。該銀行表示,如果以稅前的10%來儲蓄最低首期,需要110.5個月,亦即超過九年,至於每月供款則達到4,282元。
在多倫多這個貴屋市場,共管柏文已被視為一般首置買家的唯一上車選擇。不過,根據該報告,柏文屋價次季上升1.2%,年計的增長更高至8.7%,以致負擔能力惡化,供樓佔入息比率按年增加4.8個百分點至41.7%。
供樓平過交租的觀念曾經是眾多上車族的入市理由。不過,根據國家銀行的分析,目前兩房柏文的平均月租是2,322元,相對於中位價格單位的每月供樓開支2,443元,負擔反而輕了121元,亦即5.2%。不過,一般上車族要買柏文也不容易,因為該銀行的分析結果顯示,次季期間,這些高密度住宅中位屋價上升至512,223元,若然只支付最低首期,儲蓄需要44.7個月的時間,而房貸要求買家有入息91,620元,比中位收入多了2.1萬。
屋價連升5個月僅表面風光
從表面看來,多倫多屋價連續5個月回升,不過,有經濟師指出,這是表面風光,缺乏底氣,還未擺脫調整。
自從今年4月,多倫多屋價一直回升,尤其是5月及6月,單月增長分別高至1.2%及1.3%,顯現去年樓市調整前的風光。Teranet-國家銀行屋價指數顯示,繼7月上升0.8%之後,8月份多倫多屋價單月再漲0.3%,在11個成分市場之中表現中規中矩。然而,對於正要打算賣屋的業主來說,這未必是利好的消息。國家銀行經濟師Marc Pinsonneault表示,其實多倫多的屋價仍在下跌,近期升勢其實只反映出每年這段時間的季節性常態。
他在分析簡報中表示,以公布的指數來說,8月份多倫多屋價已是連續第五個月的上升,但經季節性調整之後,屋價走勢其實剛好相反,這五個月都在下跌。
根據該屋價指數,全國屋價8月錄得0.2%的單月增長,也是連升5個月,但經季節性調整之後,其實6月及7月屋價不升反跌,而8月則屬持平。
走出「壓力測試」陰霾 明年屋價料反彈
加拿大房地產協會(Canada Real Estate Association,CREA)房產報告顯示,8月份全國房屋銷售量已連續4個月上升,價格略有增長,明年將全面反彈回暖。
CREA公布8月份全國各地房產市場統計報告和對今明兩年房產市場做出預測。在銷售方面,8月份全國共銷售房產39,366套,比7月(39,028套)增長0.9%,已連續4個月小步上升。兩大房產市場多倫多和溫哥華,房屋銷售量8月比7月分別增長2.2%和2.9%。然而,如果按年比較,8月份全年全國房產銷量比去年8月下降3.8%,依然低於2014年以來的歷史平均水平。大多區8月銷售房產6839套,比去年8月銷量(6357套)增長7.6%,顯示市場正處於逐步回暖狀態。
CREA報告還顯示,7、8兩月的最新掛牌上市的房屋數量幾乎沒有變化,大約為6.9萬套。已售房屋與新掛牌上市銷售房屋數的比例,7、8兩月分別為56.2%和56.6%,接近長期歷史平均水平(53.4%)﹔截止8月底,掛牌上市房屋平均銷售週期為5.2月,這些數據都說明全國大部分房產市場正在回復正常。
CREA預測,2018年全國銷售房屋為462,900套,比去年預測的513,280套下調9.8%,而2019年預計銷量為472,700套。
在房價方面,8月份MLS全國房屋綜合調整價格(MLS HPI)顯示按年比增長2.5%,排除季度調整的實際年度平均價格(The actual national average price )比去年同期增長1%,均價為47.5萬元。其中,大金馬蹄地區(包括大多區、咸美頓-伯靈頓區、尼亞加拉瀑布區等)呈上漲趨勢,大多區8月平均房價比去年同期增長1.4%。
CREA預測,2018年全國房屋銷售價格為49.4萬元,比去年價格下降2.8%,但預計2019年全國平均房價為50.8萬元,比今年增長2.7%,其中安省增長3.3%,房價上漲幅度最大。
CREA分析指出,去年10月政府宣布2018年1月將實施「房貸壓力測試」後,許多房產買家提前入市,導致在壓力測試實施前的兩個多月,房屋交易量大增,去年12月全國房屋交易量創歷史最高,而今年1月迅速萎縮,2018年大部分時間的交易量處於最近五年的最低水平。然而,大多地區從今年夏季開始率先出現反彈,如果政府不再出台限制房市政策,明年全國房市將會全面反彈回暖。
加中地產投資總商會會長孫志峰談到﹕「目前大多區房產市場已經走出低谷期,最快明年初將回暖步入正常軌道。去年4月20日安省政府推出抑制房價過快上漲的政策後,大多區房市迅速降溫,去年夏季跌到最低點,再加上央行提高利率和今年初銀行執行壓力測試後,市場上交易量明顯萎縮,許多房產買家對市場信心不足。現在經過一年多的調整,各種利空政策已經出盡,我認為房市已經走出低谷。」
孫志峰還談到﹕「大多區房市走向受政策影響很大,如果政府的房產政策不會有大的變化,我判斷明年將全面回暖。現在市場上的購房主體是剛需一族,價格合理,正是入市好時機。但柏文單元特別是樓花價格已增長過頭,購房者應盡量迴避。」

 
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