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大多倫多新柏文愈來愈貴 2018 / 10 / 18 

新屋市場行情顯示,8月份新共管柏文單位基準屋價784,512元,與去年同期相比,升幅21.8%。
近來大多倫多新共管柏文價格不斷上升,年計升幅驚人,已經漸漸與年輕家庭的購買能力脫節。共管柏文愈來愈難負擔,部分原因可歸咎政府徵收大筆發展費,最後由買家埋單。
樓價高居不下,新樓盤興建期間,發展商除了要計算建築成本外,亦要考慮到向政府繳交的不同發展費用和稅款。
根據建築業及土地發展協會(Building Industry and Land Development Association)的資料,1月份大多倫多新柏文售價714,430元,與去年同期同比,年計升幅更高至40.8%。
大多倫多地區新柏文屋價不斷上升,根據加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.,簡稱CMHC)主管,部分原因與政府所徵收的費用有關。
CMHC的行政總裁席杜爾(Evan Siddall)在談論樓市供應的解決方法時,便將部分焦點放在發展費方面,建議重新研究一下這些徵費的政策。他透露,該機構在一些顧問的協助下,對數據進行分析,得到的結論是大多倫多地區密度較高的住宅所承擔的非聯邦政府徵費比低密度住宅為高。
資料顯示,大多倫多地區高密度住宅徵收的費用,每單位合共62,800元,以每平方呎計算要70元。
低密度及中密度的徵費則分別是100,900元及80,400元,金額雖然比柏文分別高出約3.8萬及1.7萬,但以屋價的份額來說,則相對較低。
根據分析結果,發展費佔高密度住宅價格11.1%,至於低密度及中密度的份額分別只有7.4%及9.6%。他說,這實際上是密度稅。
政府加發展費 增幅由消費者承擔
安省華人地產專業協會副會長吳樹聲(Steve Ng)說,在過去超過半年的時間,多倫多的樓市在比較嚴苛的貸款條例及上升利息的影響下,開始穩定下來。由於人口的增加及新樓盤供應不足,令到樓價得到支持。
樓價的波動,除了受供需的影響外,還有很多外圍因素,其中包括地價,以及政府的稅項。
約克區調升新屋發展費
吳樹聲說:「無可置疑,樓價的波動,主要因素是受供需的影響,另外還有其他外圍因素,令成本上升帶動樓價上漲。例如,土地價格、利率、工資、租金、建築材料、能源、運輸及政府稅收。」
最近約克區政府宣布,由2018年7月1日開始,大幅增加新建樓房的發展費。以應付增加基礎建設所需。這些基建包括修建道路、公共交通、食水供應、下水道、社區中心、公園、圖書館、消防局及警察局等等。
吳樹聲認為,估計未來大多倫多市的樓價,仍然會上升,這是基於成本上升,不是如去年初的炒賣所致。
基礎建設對一個城市甚至一個國家的發展是十分關鍵的因素,安省於2006年成立了一個新的地區性運輸機構「都市聯通」(Metrolinx)。其任務是與聯邦政府、市政府、私人企業及持份者共同發展的安省整體交通系統以支持高質素的生活、經濟繁榮與健康的環境。
政府收費一籮筐 推動樓價節節升
房產估價及顧問沙利文和智庫豪維學會均認為,現時所面對的房屋可負擔性問題,政府應負上一部份的責任,而學會亦建議政府將集中力放在如何增加房屋供應,政府應減少向發展商收取費用、主動更改土地用途,以及加快和簡化建築許可的審批過程。
溫市樓價貴 建築稅佔26%
有研究顯示,在溫哥華市,政府向新樓盤徵收的各項建築及發展費用,佔單位售價高達26%,明顯較多倫多等其他本國城市高,認為是推高本地樓價的原因之。
加拿大廣播公司(CBC)引述本國房產估價及顧問沙利文(Paul Sullivan)的一份研究報告,他以溫哥華市甘比街(Cambie St.)一個新落成的一房單位為例,指該單位的公開售價為84萬元,但若扣除建築期間的工人工資、材料、時間等成本,發現有多達22萬元是屬於發展商要支付給政府的稅款、發展費用和其他雜費,比率佔26%,而這些費用亦因此轉嫁給買家,令原本只需62萬元的單位,最後要叫價84萬元。
根據智庫豪維學會(C.D.Howe Institute)較早前的一份報告,在同一情況下,在多倫多的新建單位只需向政府支付7萬元稅款和費用,約克區和咸美頓區則分別只需繳付12萬元和10萬元。
溫哥華的發展商興建新房屋時需要支付的稅款和費用包括開發費(Development Cost Levies)、社區設施貢獻(Community Amenity Contribution)、物業稅,甚至空置稅。
CBC的報道指,空置稅(empty home tax)推出時的本意是針對將房屋掉空的業主,但其實發展商也成為了徵稅目標,指發展商買下物業後,由於等待市政府批出發展許可需要最少3年時間,期間身為物業擁有者的發展商亦需要支付空置稅,而有關開支待項目落成後,亦都會轉嫁給買家。
全國就業數據比預期佳 央行月底加息機會逾八成
9月加拿大就業數據良好,經濟金融界普遍預期加拿大央行本月底將加息,這意味置業成本也將會加重。
加拿大統計局公布了反映經濟的加拿大就業市場數據,結果顯示,9月份全國新增工作職位63,300個,是原來預期的兩倍多。
加拿大皇家銀行(RBC)高級經濟師詹曾(Nathan Janzen)談到﹕「加拿大勞動力市場表現是決定加拿大央行是否調息的一個重要指標。我認為,9月加拿大就業市場向好將推動加拿大央行本月再次上調基準利率。」
加拿大滿地可銀行(BMO)首席經濟師波特(Doug Porter)也認為加拿大央行很有可能在10月24日的議息會議上再次上調基準利率,他表示「從9月份的就業數據看,加拿大經濟整體好於預期,推翻了人們過去的悲觀論點,所以我判斷加拿大央行很有可能在當前1.5%利率基礎上再次升息。」
從利率期貨市場交易可見,交易商相信加拿大央行10月底加息的機會率約為85%。
從省份看,9月新增工作職位大部分集中在安省和卑省,其他省變化不大。
從行業看,建築業就業市場表現最強勁,9月增加工作職位2.8萬個,一改前兩個月的流失狀況。

 
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