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央行加息影響按揭利率 2018 / 11 / 08 

如市場預期,加國央行10月24日宣布把基準利率調高0.25厘,至1.75厘,這是自2017年中以來第5次加息。
央行暗示,或將會加快加息步伐。
加拿大各大銀行在當天先後宣布將最優惠利率,從3.7厘調高至3.95厘。
據加拿大廣播公司(CBC)一項最新調查,很多加拿大屋主擔心利率上升對他們財政預算的影響。
面對這股加息潮,房屋按揭專家建議,現時採取浮息的屋主,應該考慮轉為具年期的固定按揭利率借貸。
央行在公布中指出,加國經濟繼續接近全面運行,預料在2018年下半年經濟增長平均約為2%。今年及明年的整年的實際國內生產總值增長為2.1%,到2020年將減慢至1.9%。
加拿大帝國商業銀行首席經濟師Avery Shenfeld表示,央行刪除未來「逐漸」加息的字句,表露了較市場預期「鷹派」利率立場,預示在12月5日議息時,可能再次加息。
這即是說,假如央行在今年12月再度加息,於明年底前,可能總共加息4次。
Sherwood Mortgage Group按揭經紀郭澤文(Maurice Kwok)表示,央行的基準利率直接影響銀行的最優惠利率,而浮動按揭利率是與最優惠利率掛勾的,央行加息後,銀行相應調高最優惠利率,即時推高浮動按揭利率。從現時來看,未來1年內,央行可能加息4次,每次加幅料為0.25厘,共達1厘。目前採用浮息的房屋貸款者,是時候轉為固定按揭利率貸款。
以借50萬元房屋貸款計,分25年攤還,息率是2.5厘時,每月供款額2240元﹔若是3厘,每月供款為2366元﹔3.5厘則每月供款為2496元﹔4厘的話,每月供款為2630元﹔4.5厘,每月供款為2767元﹔5厘每月供款為2908元。
據按揭貸款網站Ratehub.ca的計算,如果置業者購買了一間80萬元的住宅,繳付了房價10%的首付款,按揭周期為25年,那麼,當他的按揭貸款利率從今年1月17日的2.44%攀升至3.19%時,他每月繳付的額外利息便達283元。
這意味著那些在今年初每月繳付3,303元房屋按揭貸款還款的業主,到今年底可能要每月繳付3,586元的房屋按揭貸款還款。
選貸款年期 視因人而異
郭澤文指出,對於固定按揭利率貸款年期的選擇,這視乎每個人的情況。若果是打算長期居住在同一間物業,最好選用5年期,假如是不作長住,可能稍後出售套現或者屬投資性質,便作兩年期固定按揭利率貸款好了。
現時已有固定按揭利率借貸的屋主,但還未到續期時間,是否值得支付罰款取消現有按揭貸款,轉為新的長年期按揭借貸,郭澤文指出,通常取消現有按揭貸款的罰款相當高,不過愈接近到期日,罰款愈低。屋主是否值得支付罰款,轉為新的長年期按揭借貸,需認真計算後才採取行動。
央行宣布加息時,在公布中刪除未來「逐漸」(gradual)加息的字句,市場解讀為央行將加快加息步伐。但央行高級副行長威爾金斯(Carolyn Wilkins)表示,未來的加息步伐可以加快,但也可能減慢,主要端視經濟數據。
央行行長波洛茲(Stephen Poloz)表示,加國經濟正全面營運,不用再以低利率刺激經濟。央行的工作是防止經濟過熱。
首置者 受最大影響
鯤鵬貸款的貸款經紀孫曉明指出,央行將基準利率調高0.25厘,令首次置業人士面臨更大的經濟壓力。她說:「他們每月的供款額會增加,他們承受的心理壓力也超過預期。」
但她指出,由於房屋按揭貸款的壓力測試是與5年期的固定利率掛鉤,在5年期的固定利率目前仍保持不變的情況下,首次置業人士可購買房屋的能力不受影響。
對於鎖定固定按揭貸款利率還是採用浮動按揭貸款利率,孫曉明說:「對於已經鎖定了5年期固定按揭貸款利率的業主而言,即使央行在明年繼續加息,對他們也沒有影響,但他們每月繳付的按揭貸款還款是較採用浮動按揭貸款利率的業主更多的。」
在她看來,置業人士如果是買房自住,那麼在任何時候都可以買,但需要量力而行,購買自己的經濟能力能夠負擔的住房。如果置業人士買房的目的是投資,那麼在現階段宜慎重行事。她還指出,與其他族裔的置業人士有所不同的是,華裔置業人士無論是經濟能力還是抗風險的能力都比較強,她說:「華人通常都有勤儉節約的美德,數學能力也比較強,擅長開源節流,應對利率上漲帶來的經濟壓力。」
業主改消費 習慣應對加息
據加拿大廣播公司(CBC)一項最新調查,很多加拿大屋主擔心利率上升對他們財政預算的影響。
這項網上調查於10月5日至11日期間進行,在1,000名接受訪問的屋主中,差不多四分三負債的屋主表示,擔心利率上升。他們的債務主要源自房屋按揭。此外,58%受訪者表示,每月的債項若果增加逾100元,將迫使他們改變消費習慣,以應付增加的債項。
註冊財務策劃師Shannon Lee Simmons表示,客戶們賺取相對正常的薪酬,而他們的財政預算都計算得很緊。如果問他們能否每月儲蓄100元,他們或許不能。
Simmons指出,部分屋主未曾經歷過顯著利率升浪,當利率上升時,或令他們措手不及。
她續稱,對現時40歲的屋主來說,若在30歲時買屋,於過去10年內都享受著相對低的利率。
在1981年,加國銀行的最優惠利率升至逾20%。但是,自2009年以來,最優惠利率只在3.7%至5.75%之間。銀行通常以最優惠利率作為借款利率的指標。
一旦屋主無法應按揭供款,唯有動用儲蓄,有些甚至以信用卡借貸,但這將令他們的信用卡債項累積。
按揭續期 感應壓力
加國央行自2017年7月以來,已經加息4次,基準利率從0.5%升至1.5%。周前利率調高0.25厘,達至1.75厘。央行的基準利率,直接影響銀行的最優惠利率與浮動按揭利率。
對一些屋主來說,或許還未感受到利率上升的壓力,原因是他們是採用具年期固定利率。不過,這批屋主在按揭續期時,將會感受到財政壓力。
加國家庭債務於過去30年內不斷上升,到今年8月時,已累升至逾2萬億元,而按揭貸款佔了當中接近四分三。
據信貸機構TransUnion的統計,在2018第二季內,加拿大人的平均按揭債項為260,547元,比2017年同期增加4.76%。

 
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