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壓力測試不過關 業主轉向私貸捱高息 2018 / 11 / 15 

有研究報告說,聯邦政府收緊房屋按揭貸款政策後,已迫使不符合銀行貸款資格的業主轉向房屋按揭私貸商。
統計數據顯示,在今年第二季度,大多倫多地區有多達20%的房屋重新貸款來自於私貸商,與2016年同期相比大升了67%。
根據土地登記公司Teranet和多倫多的房地產經紀John Pasalis最新發表的一份研究報告,在今年第二季度出售的房屋中,來自私貸商的房屋按揭新貸款所佔的市場份額為6.8%,與2016年同期的4.9%相比比率攀升了接近40%。
該研究報告是聯邦政府的金融機構監管辦公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions)自今年1月1日引入房屋按揭貸款壓力測試的新規後,首次就私貸趨勢提供詳細數據的報告之一。
報告顯示,私貸商在房屋重新貸款的領域佔據更多的市場份額,這些房屋按揭貸款並不涉及物業的銷售,很多業主申請房屋重新貸款來增加現有的房屋按揭貸款額,旨在整合和償還諸如信用卡欠款等其他債務。
多倫多地產公司Realosophy Realty Inc. 的總裁兼持牌人John Pasalis指出,私貸商在房屋重新貸款的領域迅速佔據更多的市場份額是講得通的,因為私貸商的客戶對象是那些負債更多的借貸者,他們在現時通常無法達到銀行的貸款標準。
他說:「絕大多數轉向私貸商的借貸者很可能無法通過壓力測試,但他們需要以房屋為抵押借更多的貸款來整合他們的債務。」
在加拿大,私貸商屬於C lender,包括房屋按揭貸款投資公司以及透過房屋按揭貸款經紀放貸的個人。至於加拿大的各大銀行和信用合作社則屬於A lender,諸如Home Trust和Equitable Group則屬於B lender。
私貸利率高
華信金融的貸款經紀韓先生指出,向私貸商尋求房屋按揭貸款的借貸者通常是那些因為收入不夠而被銀行拒絕的人士,而私貸商在對借貸人的借貸資格進行評估時,收入並非硬件指標,主要的指標是物業抵押的百分比。至於這一百分比的計算公式就是將貸款的總金額除以房價估值。
他說:「通常而言,在大多倫多地區,因獨立屋的房價不穩定,上述百分比需低於73%,方能達到私貸的貸款標準。如果是有管理費的鎮屋或共管柏文單位,這一百分比是低於65%至70%。」
他又指出,私貸的一貸利率高達7%至9%,另外還要徵收相當於貸款總金額1%至3%的費用。私貸的二貸利率高達10%至12%,另外還要徵收相當於貸款總金額2%至3%的費用。
習慣低息 加業主房貸多不格價
儘管聯邦政府以壓力測諮收緊按揭,但一項調查發現,加拿大業主應付加息的能力並不特別出色,在安排房貸時,多數不會四處格價比較。相對於10個國家的平均水平,只是略好而已。
貨比三家是消費者的明智做法,何況是房貸這麼大額的款項。不過,匯豐銀行的調查指出,房貸方面,加拿大人是最傾向於不格價之列,只有一半會看看市場有什麼選擇。
該銀行的《Beyond the Bricks》環球調查發現,總體來說,61%的人在選擇房貸時格價一下,試圖找到更好的利率,比加拿大多出11個百分點。
這項調查覆蓋10個國家,合共訪問約一萬人,當中1,000人來自加拿大。結果顯示,會作出格價機會最大的是法國的供樓族,佔了79%,緊隨其後的是馬來西亞及中國,份額分別達到72%及69%。
利息加兩厘 兩成業主感吃力
加拿大的業主不熱中格價,可能因為多年來對低息環境習以為常。根據調查所得,還在供樓的加拿大人之中,整整78%的表示,在做了現行的房貸之後,利息未曾上升。
不過,這並不意味著加拿大的業主對加息不用擔心,因為20%的業主及24%準買家表示,如果房貸加息兩厘,供樓便會吃力,甚至應付不來,相對於10個國家的平均水平22%及32%,處境略為好一些。
利息加五厘 一半業主難負擔
調查進一步了解受訪者對加息五厘的應付能力,結果顯示,供樓會有困難或應付不來的加拿大業主相應增加至48%,比總體平均水平高出一個百分點,至於準買家,處境相同的也佔了46%,但明顯低過平均水平的52%。
由於可見,比對其他一些地區,加拿大人應付加息能力好一些。不過,加拿大匯豐銀行零售銀行業務及理財部主管Larry Tomei強調,供樓族及準買家之中,如果利率繼續上升,25%的人會遇到困難。
樓貴兼息升 無阻置業欲
今次的調查在去年9月至10月期間進行,亦即在加拿大中央銀行開始加息之後,所以加拿大人應已預期利息將會繼續調升。不過,雖然借貸成本應會上升,而且屋價不繼增加,不少加拿大的準買家寧願負擔緊一些也要購買較佳的住所,所佔的份額達到37%。

 
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