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自僱人士找按揭 一靠文件 二靠朋友 2019 / 03 / 21 

放棄朝九晚五的白領生涯,選擇在家工作,又或到沙灘或世界的另一邊享受人生,這種想法看似癡人說夢,但若你問420萬名臨時就業或自僱的加國人,他們會對你說,這個想法太棒了—直至你想安定下來找間房子。
買屋經常被視為邁向成年的里程碑。但在房地產市場增長時,按揭規例就會變得較嚴苛,踏上業主之路亦更具挑戰性—尤其是自由工作者。
中小企會計軟件公司Intuit Canada推測,到了2020年,將有45%加人是自僱人士。
故此無論你是自己選擇抑或為勢所迫而當自由工作者,摸清楚如何以零工經濟(Gig Economy)得到按揭,你便可以盡快圓業主夢。
一切文件準備妥當
早在開始物色物業前,你需要知道自己可以借到多少錢,這意味著你將要找貸款公司(mortgage lender)或銀行商量。銀行會檢查最近兩年評稅表(Notice of Assessment)和私人報稅表(T1 Generals),又或以兩年內或最近兩年的平均收入並以較低者,並以此為衡量標準。
多倫多自由喜劇演員佩雷斯(Ramon Perez)已成為自僱人士接近4年,但他首次申請按揭就被拒絕。他說:「我的申請石沉大海,儘管我可證明能負擔每月租金,並且該數額是超出我每月按揭供款金額。」
這是在B-20按揭壓力測試於2018年生效之前的事。該項新辦法目前規定銀行使用兩個合資格利率的其中一個:5年基準利率(今天為5厘34)或貸款公司跟你訂定的利率另加2厘。
佩雷斯申請了近10年後才成功,但踏上業主之路仍然崎嶇。他說:「我有15年以上工作經驗,以及享有較高薪酬,但我的私人財務機構仍然給我很差的協議。」
大部分貸款公司都不願意批核從一開始便當自由工作者的按揭申請,儘管他們享有高薪和多年工作經驗,故此你在首次會面時便要盡量證明你能負擔按揭供款。若你有客戶每月固定支薪,而你感覺方便,可要求他們寫信證明他們每月向你支薪多少,在貸款商眼中,這將有利你的個案。
申報收入
許多自由工作者並沒有申報全部收入,雖然零零碎碎的工作額外多一百元收入並沒什麼大不了,但全年加起來就不然。申請按揭貸款時,若不盡量申報收入,將會對你不利,尤其現在大多數銀行已經收緊貸款政策。
如果你計劃在開始自由工作生涯後不久購買房屋,那麼從全職工作慢慢過渡至自僱生活會較佳,而不要一下子直接投入自由工作。銀行只會接受你評稅表上所申報的為你的收入,因此,如果你在第一個自由工作年度收入增長緩慢,即使你其後趕及達到該年的財務目標,對申請審批來說並無分別。你仍得等待下一年度評稅表記錄的收入,才能成為按揭貸款審批時考慮的依據。
考慮與按揭經紀洽談
即使你銀行批出貸款,若你收入不穩定也可能會令貸款利率上升。佩雷斯說﹕「作為一名自由工作者,無論你賺到多少,你的收入看起來都是不規律和不穩定的,即使我認為在現今經濟中,這種收入更加穩定。我會說,自由工作者必須更加努力證明自己,並且相比一般有可觀收入人士更難獲得同樣的貸款」。
最終,由於貸款利率不理想,佩雷斯於是找上按揭經紀。「當我最終獲得我認為是糟糕的協議時,不管銀行吹捧得它有多棒,我還是決定依著朋友的建議去找經紀。」
經紀將與你洽談並解釋,告知你需要作出調整的地方(如果有的話),以增加你通過審批的勝算。他們將代表你與貸款方協商,以獲得最佳利率。
跟你的會計師商量
一旦你決定要購買房屋,請與你的會計師談談,告訴他們你的財務目標,你認為什麼時候準備好購買房屋,讓他們知道大概的時間表。
然後,你的會計師便可以恰當的方法開始為你準備稅務事宜,有待一旦貸款人呈交你的申請個案時,可以提高獲批貸款的機會。
尋找合作伙伴
如果你有權選擇,可以隨時找自己信任的親戚朋友合作,共同擁有該物業或作為共同簽署人,這便意味著他們將有助你向貸款方保證,貸款方將可持續收到還款 ─ 即使不是你償還,也會是他們償還。
在購買第二個物業時,佩雷斯選了前者︰「透過與投資房地產的朋友合作 ─ 一位在銀行眼中看起來文件紀錄『更佳』的朋友,因此第二次按揭申請過程更順利」。
如果你尚未準備好與你的另一半(全職僱員)一起買物業,但認為最終也想這樣做,那麼值得再等一下,直至你們倆準備就緒。不僅因為兩人的收入勝於一人(當你手上資金愈接近兩成首期時,需付的按揭保險費愈少),兩人收入的穩定性更可讓你獲得更佳的按揭條件及更低的利率。
最終,如果你處理得有條不紊,懂得往哪裡尋找門路,並能採取必要步驟來證明你每月的還款能力,你就會很快踏入你的新房子,成熟地邁向成年。

 
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