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安省西南房市發展趨旺 屋價可負擔 升值具潛力 2020 / 07 / 30 

近年來,有不少置業者在物色物業時,會留意到當遇到心儀的售盤時,有可能不能立即下柯化購買,需要等到指定某個日子才能與賣家議價。
另外,也常在樓盤廣告上,會看到物業以超過叫價售出等等。
這些現象,是由定價及議價策略所引起。
出奇招影響售價
每名賣家都希望自己的售盤賣得快價錢又好,除了物業本身的實力外,出售策略也是十分重要的。
安省華人地產專業協會副會長吳樹聲表示,為售盤擬定售價時,有多種不同的方法,有「極端」的方法是定價$1,希望吸引很多買家競爭,但這種方法有時會出現無人問津的情況。「因為當地產從業員為客戶尋找售盤時,一般會在多重放盤系統(MLS)上,把價錢設定在一個範圍內,如在某個區域,價錢預算由$500,000至$600,000的共管柏文單位;那麼,定價$1的樓盤,便不會出現在這搜尋範圍內,這樣便會錯失了一些買家。」他說。
定價過高過低皆兩難
一個售盤在定價時,地產從業員會用過去一年內,在放盤物業附近社區的銷售資料供業主參考,以該區同類型的物業,已售及待售的資料作比較,定出放盤價。
如果定價太高,開盤後一段時間,仍未能賣出的話,可能業主會考慮減價,但減得太少,未必能吸引到買家;減得太多,買家或會覺得業主急於出售,遂可能還價更低。此外,買家或會再等一會,期待業主再次減價,才遞交Offer。
如果定價較低,有些買家會認為,這物業可能有問題,但也有可能是吸引多個買家競爭,出現爭Offer的情形,令售價高於市價。
吳樹聲說,「不過,有時縱使有爭Offer的情形出現,但可能未達到業主的預期,物業賣不出,業主可能要求調高放盤價錢。」
預告出售吸引注意
此外,在推廣及議價的策略上,也有不同的方法。
一般出售的樓盤,都會放在多倫多地區地產商會的多重放盤系統中,當樓盤減少,地產從業員有另類的推廣策略。例如在售盤屋前草地放置「Coming Soon to Realtor.ca」的牌子。這是表示業主在短期內,會把物業掛牌出售,但目前基於一些原因,暫時未能放盤。
這方法可以給準買家一個「預告」,這裏將會有一個新盤上市。安放這牌子,一定要獲得業主授權,而且牌子上的信息,要合乎地產商會的規定。有些城市的地產商會不准許放置這類廣告牌,所以這類牌子比較少出現。
指定日子統一收柯化
另一種常用的議價策略,是指定在某個日子,業主才會接收柯化(Offer)議價。但卻再附加說明,若買家願意給一個很好的柯化,也可以提早交給業主考慮,這種策略,是希望能早點得到一個很好的Offer或在等候時間,讓多些買家有機會參觀物業,繼而有爭Offer的情形出現,但這策略有時也未必得到預期的效果。
在指定議價日子,只有一張Offer或甚至沒有。換言之,這策略失敗,可能是定價太高或在等待期間,準買家改變主意或找到另一間更滿意的物業。
若幸運地在指定日子之前,接到一張很滿意的Offer,把物業賣出。在這情況之下,地產從業員有責任通知每一位曾參觀過這物業,包括已約好時間,尚未參觀的買家,物業已售出。否則,地產從業員會受到紀律處分。
「有一點要留意的是,若用較低價錢放盤或定某日子接受Offer或其他原因,出現爭Offer的情形,勝出買家用很好的價錢買到物業後,有可能覺得出價太高而後悔,這會讓業主增添煩惱。」吳樹聲說。
吳樹聲認為,總而言之,業主應從地產商會提供的銷售資料,給預備放盤的物業定一個合理市價,定價過高或過低,都未必是一個有效的促銷策略。
至於定一個日子接受Offer,也有利弊,到底接受Offer的日子距離放盤的日子多久最適合,太短則效果未必好,太長有可能會錯失一部分買家。
他說,「一般來說,地產從業員每天都會在地產商會的多重放盤系統中,尋找樓盤給客戶,遇到有好的新盤掛牌上市,會盡快讓客人參觀,有合意便能馬上與業主議價。若要等到某日才能遞交Offer,買家可能改變主意或買了別的物業,所以這種議價策略,未必是對業主最有利的。」
市場低迷均價逆市升
根據由多倫多地區地產商會(TRREB)提供的統計資料,本地區的地產市場經過4月及5月的銷售急挫後,6月的市況開始回穩,銷售量跌幅收窄,與去年同期相若,平均售價則升11.9%至歷史高位。新售盤的供應亦回升,但在市場上掛盤出售的樓盤仍然比去年同期減少28.8%。(看下表)由於供應量不足,地產從業員正在努力尋找貨源以應付不斷增加的需求,同時可望減慢售價上升的速度。
實例
張先生夫婦數年前買的柏文樓花在明年初便入伙了,本來計劃在秋天才出售居住多年的獨立屋,不料發生疫情,房市放緩,夫婦倆不禁有點擔心,於是決定提早放盤,「早些賣掉房子,心裡也可踏實些。」張太說。
他們日以繼夜執拾房子,把雜物搬去朋友地方暫存,忙得筋疲力盡。花了個多星期整理好後,地產經紀認為房子市價為$125萬左右,建議調低售價及指定收柯化的日子,希望很快脫手。張太說,如果策略不成功,便會調高至市價出售。
結果,在6月下旬上市,不足一星期,叫價$119萬的房子便以$129萬左右售出,張先生夫婦十分高興。原來買家是在買了他們的房子才出售自已的物業,「對方也是採用相似的策略,也是很快便售出了。」張太又說:「我們的房子4房4浴廁,位於好校區,當時附近並沒有相同售盤,所以一掛牌便來了很多買家來看。」
低於市價吸柯化
成交價高於售價在房產市場司空見慣,但高出叫價一大截的,就是相當罕見。在多倫多North Riverdale社區,平均價是$2,031,875,最近區內有兩間屋分別高出叫價約$90萬及$50萬售出,明顯是低叫價吸引柯化,但差距如此大則少有。
超價近$90萬
1間位於Simpson Avenue的4房4浴獨立屋,7月13日上市,叫價$1,829,000,以$2,710,000成交。
這房子明顯以低於市價來吸引爭柯化,但掛牌1日便高出叫價$881,000售出,則是十分少有。
房子十分時尚,地稅是$9,361,有兩個車位,鄰近公園,DVP公路。
高出叫價半百萬成交
這間5+1房3浴的雙車房獨立屋,位於Withrow Avenue,地稅為$9,499.31,6月上市,叫價$1,999,000,僅兩日便以$2,510,001成交,差價$511,001。
這房子於15年前2005年3月叫價$749,000出售,成交價為$953,718。

 
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