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新常態柯化戰取勝有道 2020 / 10 / 08 

在今年3月中之前,房地產買賣仍信心滿滿地準備迎接繁忙的春季市場。
不料隨著疫情大流行的打擊和政府實施隔離措施,隨之而來不少商業紛紛倒閉,加上經濟不確定性,導致房屋銷售急劇下滑,但這現象僅是暫時的。
有趣的是,房產交易量與放盤出售的數量下降成正比,這意味著在許多地區,市場平衡並未發生太大變化。
賣方市場仍然是賣方市場,庫存仍然很低,競爭仍然很激烈。
而且,爭柯化的情況不時出現,即使在封城期間,也不乏數名買家爭奪一盤。
但地產從業員提醒,切勿因加入柯化戰而失去理智。
地產集團Re/Max的一份報告說,即使在大流行期間,該公司的經紀報告,在多倫多、渥太華和溫哥華以及其他主要市場,也不時發生爭柯化現象。是什麼原因促使多個柯化爭一盤,以及買家怎樣才能贏得競標戰呢?
賣方市場
在房產市場中,當買家的數量多於售盤供應,有限的庫存和高需求,將導致價格上漲,這就是賣家市場。售盤通常賣得快,並且可能會出現多於一個買家爭購,從而使賣方佔上風。
賣家如何處現柯化戰
當市場條件有利於賣家時,這意味著需求增加而庫存會減少。在市場掛牌數量減少的情況下,賣家和掛代理經紀將會訂立收柯化日期,有興趣的買家必須在該日期提交柯化。賣家在看過所有柯化後,作出比較,揀出合意的。其代理經紀通常也會通知各買家的經紀,讓他們「改進」柯化的條件,包括他們是否願意提高出價,如果多於一名買家這樣做,就會發生競購戰。
買家如何搶贏柯化
賣家希望其售盤多人爭。從買家的角度來看,在競購戰中「落敗」,可能會很失望。如果買家對這物業勢在必得,那麼可能要在不附加任何條件下出最高價錢。
但是,大多數買家需要顧及其他條件,例如預算、搬遷的特定時間表以及交吉日期。另外,就是買家對物業擬定的條件﹕裝修美化、拆毀重建、或是可拎包入住的?
無論目標是什麼,都應與自己的地產經紀溝通,讓對方助你制定策略。
量力而為不要鬥出高價
地產經紀的工作之一,是以客觀的方式進行交易。這包括處理房地產爭柯化和談判過程。買家須留意,即使多於一名買家爭一屋,也並不一定意味要鬥出高價。一名了解當地市場的專業、經驗豐富的地產經紀,可以提供意見,幫助你物色到一間適合你和家人居住,合乎預算以及條件的房屋。
莫沖昏頭腦爭柯化
以下有一些策略,可以幫助你在爭柯化時作出明智抉擇。
了解預算
作為買家,無論市場情況如何,申請預批按揭應該是第一步,讓你知道購房預算,並保證你的按揭利率長達120天。這個金額是購房買價上限,切不要超越。此外,獲得預批按揭,意味你在下柯化時,毋須加上融資為條件,這可令你爭贏柯化的勝算提高。
物業價值
除了了解預算外,還要考慮物業的真正價值。
地產經紀可取得最近期的銷售資料,使你對相同社區和相同市場條件下,比較物業的價格,這可以助你確定出價,以及衡量與其他買家鬥出高價是否有意義。
減少合約條件
在賣家市場下,在柯化提出的條件愈少愈有利。諸如靈活的交吉日期。尤其是在爭柯化情況下,沒條件的柯化更有可能獲勝。
驗屋不可缺
儘管柯化愈少附加條件贏面便愈大,但強烈建議加上驗屋條件,滿意才作實成交。請記住,在賣家市場上,即使買家發現房屋有問題,可能依然沒有太多的談判能力。不過,知道房屋有問題,將幫助你確定是否值得買下這物業。
地點很重要
除了房屋本身之外,地理位置是決定價值的重要因素。
高檔社區的價格較高,靠近市中心或公共交通路線、名校、公園和娛樂場所、購物、服務或擁有以上種種條件,都可推高價格。
如何避免爭柯化
短期策略:
贏得柯化戰的一個訣竅,就是避免爭柯化。
在該屋盤上MLS系統曝光或辦開放屋前,尚未吸引其他買家注意之前,便出價購下。當然,這要靠你的代理經紀了。
長期計劃:
在正常情況下,春季和秋季房地產市場活動最為活躍。
如果你不急著購買,可在「淡季」出擊,從而最大程度地減少競爭,甚至有機會降低價格。在冬天,庫存減少,但需求也減少了,從而降低了爭柯化價的機會。
做好功課﹕
你已經確定可以負擔多少費用,根據地產經紀提供的數據比較,知道了房屋的市價是多少。
根據你的生活方式、預算和未來的就業前景,知道這物業對你來說是值得的。出價須反映所有這些條件,萬一需要爭柯化,你可以確定這交易是否值得的。
要記住,最後勝出的買家並不一定是出價最高的人,不要超出自己預算之外,即使在賣家市場,總有合意的物業在那裡,等待著你找到它。

 
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