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利率創新低 生活工作模式逆轉 2020 / 10 / 22 

向來熱鬧的春季市場因疫情封城令銷情一落千丈,到了6月,隨著經濟重啟,樓房出現報復性買賣大旺。
加拿大皇家銀行一份報告說,本國家庭從CERB等計劃獲得的收入,超過了大流行導致的工資損失,從而使住房負擔能力在第二季度達到了四年來的最高水平。
但是,愈來愈多人在家工作,加上置業者希望有較大的生活空間,令不少買家將目標從市中心轉移到城郊區房子。
皇銀預料,明年柏文價格將走弱。
根據皇銀分析,由4至6月,加拿大家庭的可支配收入增長了11%。皇銀的全國綜合指數(national aggregate measure)下降了3.3%至47.3%,這是2016年中以來的最可負擔水平。
不過,儘管聯邦政府的大量財政援助提高了國民在第二季度的負擔能力,但RBC的高級經濟學家賀格(Robert Hogue)預計,這現象的期限很短,並且會導致樓房價格趨勢的轉變,尤其是較大城市的柏文價格。
低息加強住房可負擔
除了聯邦政府的實質性財政支持措施外,賀格表示,較低的貸款利率和家庭公用事業帳單費用(household utility costs)的下降,也有助於改善第二季度全國住房的負擔能力。
該銀行所觀察的各個市場,雖然負擔能力指標都有所改善,但賀格指出,對於本國特別昂貴的房地產市場(包括多倫多和溫哥華),情況就不一樣。
賀格說:「儘管第二季度的指數顯示負擔能力有顯著改善,但在溫哥華、多倫多或維多利亞等城市擁有房產,對於一般家庭來說,仍然是一個很大的負擔。」
他在談到多倫多市場時表示,疫情完全改變了房產市場正常的季節性模式,大流行將高峰活動轉移到了夏季,房屋重售飆升至新的歷史高峰。
賀格說,大流行還改變了多倫多地區買家對住房類型的選擇,增加對單戶住宅的需求,這是較難負擔的類別,並且市中心的小型柏文單位的供應也增加了。「即使買家繼續面臨重大障礙,但至少在表面上,第二季度政府緩助項目提供了暫時的助政紓緩。」
根據皇銀該份報告,皇家銀行的多倫多綜合指數為64.5%,仍然是僅次於溫哥華,負擔能力為全國第二差的城市。獨立屋的供求緊張狀況以及價格上漲,預示著未來一段時間並不易負擔。
市區柏文 受冷落
展望未來,疫情大流行對住房市場的影響「複雜」,價格走勢將在未來幾個月內發生變化,皇銀認為這將導致不同地區和住房類別之間的價格趨勢分化。
疫情對不同市場的需求和供應產生的影響截然不同。大城市的需求冷卻,租盤增加供應,結果導致投資者減少對柏文的興趣。
賀格說,大流行還改變了許多當前業主的住房需求,他們在較少人的環境中尋找更寬敞的房屋,這反過來將需求從高層柏文轉移到獨立式房子和其他低層建築,這令到城市核心區的較細面積柏文單位供應增。
另外,再加上在家工作日益普及,以及社交距離政策令社交機會減少,市中心生活的吸引力降低,愈來愈多買家將目標從市區轉移到城郊、鄉野甚至度假屋區。
賀格表示,預計明年較大城市的共管柏文價格將走弱。不過,獨立屋的價格,整體上來說將保持彈性,增長速度將放緩。
皇銀這份報告與加拿大按揭及房屋公司(CMHC)對疫情影響房市的預測相符,即加拿大房價將下跌9%至18%;另外,穆迪分析公司(Moody's Analytics)最近的一份報告預測,到2021年房價將下跌7%。但是,地產公司RE/MAX將CMHC的預測稱為「散佈恐懼」。
CMHC的首席經濟學家Bob Dugan早前說:「疫下經濟備受打擊,不相信我們具備可持續的住房需求基礎。」

 
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